新房购房流程 做好准备防纠纷

　　一般来说，购房隐患大多是由于消费者对所购房屋的情况不甚了解就急于购买造成的。入住时，以前不明确的情况逐渐明晰，所有的问题都在入住的时候暴露出来。从现实的案例中不难发现，消费者在购买房屋的时候，所谓“受骗”主要是被销售人员的不实介绍所蒙蔽，比较集中在房屋使用率、绿化情况、物业管理费等方面。

　　“购房者对于开发商的宣传不作调查而且轻信，并且对于这种情况一般无法举证，导致消费者在和开发商的纠纷中遭受损失。”辽宁欣合律师事务所律师董文波认为，买房前的准备工作是必不可少的。

　　从目前来看，为避免纠纷和受骗，最根本、最重要的因素是保持平和、务实的心态。不少购房投诉，之所以导致购房人不满，一方面是开发商不能如实兑现承诺，另一方面是因为不少购房人购房时的期望值过高，偏离了所选房屋本身的实际价值。

　　第一步：看房

　　一旦开始看房，你就要直接面对开发商为你设置的种种陷阱了，面对混淆视听的广告、“甜言蜜语”的售楼小姐和样板间引起的错觉，你都要细心再细心，切忌“雾里看花”。

　　陷阱：精美图片编织美丽童话

　　“这是我要买的楼吗?小区里怎么这么乱?”拿到新房钥匙的冯女士十分惊愕。原来，冯女士在售楼小姐的推荐下相中了一套期房。购房前，她仔细地查看了楼房的平面图和沙盘，楼房户型和小区格局令她十分满意。可是数月过后，当她领取钥匙的时候才发现，买到手的楼房和“平面图”有很大差距，现实中的小区格局也与 “沙盘”有很大的不同，很多设施都变成了泡影。

　　房展会上，看上去那么精美的楼书、沙盘和平面图往往会引起人们买房的冲动和欲望。然而，我们在这里要提醒你的是，无论是楼书、沙盘还是平面图，都会与楼盘的真正面目或多或少地有所偏差，因为它们都是从发展商的自身利益出发，是理想化的，甚至是带有虚夸成分的。

　　应对：知己知彼

　　买房者一定要心态冷静，不要被“理想化”的美楼妙景冲昏头脑，买房交订金前必须要对楼盘及开发商的所有情况做到心中有数，经过认真研究反复比较后再谨慎出手。购房人应首先根据小区平面规划图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光。

　　特别提示：董文波律师指出，如果发生法律纠纷，作为楼盘的宣传品，楼书、沙盘和平面图等都不能成为房地产买卖纠纷时的证据，除非双方签字认可，并附在购房合同的补充协议中。楼书所提出的条件仅表明开发商的一种意愿，并没有法律效应。即使楼书内容适度夸大，也可看做是为了达到一种广告效应。为此，购房者在观看模型时必须认真仔细，并要多询问，做到心中有数。

　　第二步：签约

　　选好房之后，你接下来要走的程序是：签订认购书→签订正式购房合同→购买保险→办理贷款→预售登记→办理公证。这是购房过程中最重要的阶段，也是“弯弯绕”最多的时候。签订一份完备的合同，会切实保障你的权利，避免很多不可预知的纠纷。

　　陷阱：合同玩文字游戏

　　应对：找律师帮忙

　　俗话说“买的没有卖的精”，为了避免掉入陷阱，购房者最小心的就是合同，最容易出问题的也是合同，作为外行的购房者，似乎永远也胜不过对房地产“门儿清”的开发商。不过，为了尽可能地避免损失，建议购房者购房时，请一位房地产专业的律师为你把关。

　　特别提示：“合同中的陷阱实在太多了!”董文波律师介绍说，开发商往往都会在购房合同中做手脚，除了上述这个陷阱之外，购房合同中还常常出现包括认购定金难归还，单方扩大解约权，开发商责任减免，模糊标的圈钱，面积误差，违约责任不对等，一房二卖，虚假宣传，购房签约及付款顺序等种种陷阱，令人防不胜防。

　　第三步：收房

　　收房好比“丑媳妇”第一次见“公婆”，不过这是对开发商而言的。所以有人将收房称为“大考”。这个时候，你终于要见到期盼已久并可能要终生栖息的小窝，所以——来吧，擦亮双眼，做一个最挑剔的验收人!

　　陷阱：“不可抗力”频成挡箭牌

　　某楼盘开盘后，先后有100多名业主订购。但该楼盘因工地发生重大事故，停了一段时间，导致交付时间推迟2个多月。业主们向开发商索赔，开发商称，合同中规定，因不可抗力造成工期延误，开发商不承担任何责任，合同还约定，施工事故就属于“不可抗力”，因此开发商没有违约。

　　应对：要一一列明

　　董文波律师提醒广大消费者，对这种“不可抗力”，购房者应该要求开发商一一列明哪些属于不可抗力。若开发商已事先在合同中加入了“不可抗力”的因素，要一一问清楚，对一些可以克服的因素则应该要求开发商从合同中划去，如市政配套的批准与安装的延误、施工中发生的意外事件等。

　　“按揭”贷款

　　“个人购置住房贷款”是最基础的住房按揭业务，各家银行都在开展该业务，个人购置住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。

　　申请人应具备的条件

　　1、具有城镇常住户口或有效居留身份;

　　2、有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力;

　　3、不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款;享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款;

　　4、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人;

　　5、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。

　　申请所需证件

　　1、身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件);

　　2、贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明;

　　3、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件;

　　4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明;

　　5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;

　　6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证;

　　7.以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。