购房流程第二步：实地看房

　　本文介绍购房流程的第二步：实地看房。看房是购房流程当中的关键步骤，如何选择房子，如何检查五证二书，如何检查小区配套和环境?购房专题统统为解决这些问题。

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　　购房流程第二步实地看房---1、验看五证二书

　　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

　　两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　购房流程第二步实地看房---2、与销售过招

　　多听多看

　　到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，不要打断对方的介绍并马上进行洽谈;另外多看模型、样板房、说明书，充分了解产品。

　　沉默是金 !

　　购房者在洽谈时要尽量保持沉默，让售楼人员多讲话、多介绍，而不将自己的底牌过早亮出，这样可以始终处于比较有利的位置。

　　敢于说“不”

　　优秀的销售人员往往会提出选择性的问题来让购房者回答，而往往任何一种回答对你都不是很有利，因此购房者要学会说“不”。

　　购房流程第二步实地看房---3、实地看房

　　购房者应进行以下一系列考察：

　　1、配套设施的考察

　　住宅配套包括市政基础配套(供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，合理安排，一次建成。

　　(1)基础设施按规范要求

　　(2)居住区功能的综合性

　　(3)商业网点设施的配套

　　(4)现场看楼宇环境

　　2、社区环境的考察

　　环境越来越成为一个时髦的字眼，所有的项目无不在宣称自己的环境适合于居住。其实，一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面：周边地理环境(地段)和社区内的环境。

　　(1)住在城里方便但不安静

　　(2)郊区住宅适合休闲

　　(3)城郊结合部升值潜力可观:

　　(4)谨慎选择社区周边小环境

　　5)考察小区环境主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距，居住密度

　　3、小区环境绿化的考察

　　根据有关规定，小区环境绿化有以下标准，购房者应基于下列标准考察：

　　(1)小区要封闭管理，保证小区绿化环境是为小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。

　　(2)要有足够的绿化面积

　　(3)绿地应接近居民住宅，以利观赏使用

　　(4)绿地空间应包含一定数量的活动场地，并布置座椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散布、运动、健身的需要。

　　4、物业管理的考察

　　(1)购房者应了解未来的物业管理公司

　　(2)购房者应了解物业管理公司今后将提供哪些服务，服务的标准是什么

　　(3)购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度

　　(4)物业管理收费问题

　　5、采光条件的考察

　　6、对开发商的考察

　　7 (1)背景调查购房者在决定选择某个住房后，可以到有关房地产管理部门去作一番调查和咨询。

　　(2)现场考察为了能够彻底了解房地产开发商的情况，还可到房地产开发商已经开发的居住区去进行现场考察

　　购房流程第二步实地看房---4、怎样选套好户型

　　和福利分房时期大不一样了，现在人们花自己的钱买住宅，当然不是要买大的，而是要选好的。什么样的房子好?是越贵的越好，越大的越好吗?面对开发商提供的各种户型，购房者应该怎样来选择呢?

　　中国建筑设计研究院副总建筑师开彦认为，好住宅首先好在功能品质。好房子的标准，应强调符合人的居住行为。随着住房从生存型向舒适型及享受型的过渡，人们花钱买房已不单纯是买面积，而是买功能，买品质，买享受。有人提出“设计住宅，首先要设计生活”，不无道理。而我们选择住宅，实际上也等于在选择一种生活方式。

　　现在选房，“三大一小”(大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室)模式已经过时了，因为“三大一小”是针对当时住宅面积控制在七八十平方米左右时提出来的，目的是在有限的总面积里，把房子设计得更舒适、实用。随着人们居住水平的提高，普通住宅的面积有了稳定的扩大，一套两室一厅或三室一厅的住宅基本已达到90至120平方米，从生存型发展到了舒适型。面积扩大了就要求住宅宽敞，空间功能关系合理，做到公私分区、动静分区、洁污分区，功能要求越来越细化，比如一个客厅演变为一个客厅加一个餐厅，增加书房、电脑间、管道间兼贮藏室等。卫生间也由洗盆、便器、浴盆这老三件儿，演变为多功能：化妆、淋浴间，各种设备还要实行分区使用。在总面积相同的前提下，这些功能配置科学合理的房子，才是好房子。

　　当你确定了购买的楼盘后，挑选房子从哪里入手呢?开总建议您首先要看房子的方位，即在小区内所处的位置、朝向、层高，看视线是否开阔，自然景观、人造景观是否优美，采光日照是否充足。第二要看房子的功能空间配置，是否体现了“以人为本”的精神，即以居住生活规律为原则，满足居住者的生活需求，实现居者舒适、安全、卫生和健康的生活目标。比如起居厅是否好用，面积、布局是否合理。按照健康住宅的面积标准，客厅最小不要小于14平方米，如能达到25平方米较为合适，大于40平方米则不能为工薪阶层所接受。起居厅过大不仅易失去温馨感、亲和感，还会自我感觉冷漠、孤独。由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要的生活空间，舒适性的要求提高了，面积也应适当加大。可进入式衣柜的出现，也使得主卧室的布局更为合理，房间进深应适当增加。一般认为，主卧室面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。

　　起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。

　　然后要看厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。

　　除此之外，还要考察房子门窗的密闭效果，上下楼板及相邻的分户墙是否隔音;施工质量如何，有无漏水等。

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