购房需求源于对通胀预期的恐惧

需求，是这次房地产调控中被人们经常提及的一个重要因素。如何看待这个需求，涉及到对调控前房地产价格的泡沫程度、调控的可能结果以及调控后房价可能走势等一系列重大问题的判断。而且，在有关的争论中我们可以发现，唱衰或唱好房市的分歧，往往也是源于对需求的不同看法。

　　首先，旺盛的甚至是过分旺盛的需求是调控前房价快速上涨的基本原因，甚至也是在调控中一些地方房价依然坚挺的基本原因，这应当是一个不争的事实。问题是如何看待这个需求。

　　如果我们将这个旺盛的需求放到两个有关的背景中去看，就可以透视其背后的一些微妙之处。

　　第一个背景，是目前城市居民住房的现状和房地产业所处的发展阶段。我曾指出过，从1990年代初期开始，中国房地产进入一个非常规发展的时期，其基本的动力就是此前的欠账或补课。到2003年，全国城镇户均成套住宅套数达到0.83套。尽管与发达国家比，这个水平还是比较低的，但相对于目前我国城市居民的收入水平，可以说，这样的数据表明，中国房地产“补课”的任务已经基本完成。而由于房改的结束导致的大规模集体购房的终结，“补课”造就的需求潜力大体释放完毕。现在的问题是，在城镇户均成套住宅已经达到0.83套之后，为何出现了足以推动房价扶摇直上的巨大需求？甚至这个需求比“补课”期间还要旺盛？

　　第二个背景，是国内其他消费品市场的长期低迷和疲软。自1990年代中期之后，内需不足、市场疲软就开始成为困扰我国经济生活的一个严峻问题。不但在经济增长低迷的时期是如此，甚至在经济过热的时候也是如此。不然，就无法理解为什么我国的经济增长会如此严重地依赖对外出口，为什么我国经济的对外依存度会达到70%以上。在几乎各主要消费品种类都处于供大于求的情况下，商品房却出现热销，甚至在一些地方出现争购，出现几千人为购房而彻夜不眠地排长队，这无疑构成了一道独特的风景线。问题是，为什么在许多商品都滞销的情况下，房子却供不应求？难道是许多市民在其他方面的需求都开始处于饱和状态而独独缺少的就是住房？

　　考虑到这两个背景，人们需要弄清楚的问题就是：这股巨大的需求究竟来自何方？因为这其中尽管有房地产商炒作的因素，但炒作也是需要前提和条件的。

　　有人用近年来我国经济的持续增长以及居民收入的明显增加来说明经济增长对住房需求增长的推动。但这样的解释很难经得起仔细的推敲。姑且按有关论者自己提供的数据，1998年至2004年，我国国内生产总值年均增长8.5%；城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元，年均增长8.6%。但即使是拿基数已经比较高的2004年来算，8.6%的增长幅度意味着人均可支配收入只增加了750元，这相对于目前国内高企的房价来说，微不足道到几乎可以忽略不计的地步。

　　有论者还论证说，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。但我们都知道，城市中拆迁户的更现实的去处是郊区的低价房，他们很难构成不断攀升的高价房的消费主体。而城市化就更不是如同某些房地产商所说的成为推动房地产需求的现实因素，因为大量农村人口进入城市，大多是以打工(或做小生意)的方式实现的，由于事实上两个劳动力市场的存在，打工者的工资是相当低的。在面对城市中高企不下的住房价格来说，这样的工资收入，几乎形成不了现实的购买力，以此来解释城市中旺盛的购房需求，显然是极为勉强的。

　　于是，可以得到的一个结论就是，现在买房子的主要是有房的人。有房的人买房，又可以进一步区分为改善住房者和投资投机者，或是两者兼而有之。根据有关方面的数据，在长三角部分城市，投机性购房大约占20%左右，少数区域个别楼盘甚至占60%以上。据上海市统计局调查，2003年底上海投资购房占16.6%，已经超出了10%的国际警戒线。

　　无论是投资还是投机，目的都是获得收益，只不过获得收益所需的时间不同而已。而收益又是来自两个方面，一是房价本身的上升，二是出租的租金收入。

　　首先，我们来看租金问题。事实上，租金不仅是经营房屋的主要收益形式之一，同时我们也可以借助租金与房价的关系以及房价和租金的变化趋势，来透视房地产市场中的真正需求以及泡沫程度。如果将住房的投资收益分成长期与短期的话，那么投机性买卖和租金则属于短期或即时的收益。在社会转型时期，长远的预期是难以形成的。因此，在过去的若干年间，对于那些很难形成长期预期的人们来说，租金无疑是一种更为现实的收益。一度在许多地方流行的以房养房的模式就是这样形成的。但应当看到，在许多城市中，由于拥有两套以上住房的家庭不断增多，出租房的房源不断增加，在房价不断攀升的同时，房子的租金却在不断下降。

　　于是，就出现了房价与租金的倒挂现象。如果贷款买房用于出租，不但赚不到钱，而且还要赔进不少的银行利息，再加上物业管理费、税收，还有折旧等，在这种情况下，以房养房就成为一种无法进行的投资方式，而将房租作为主要的投资收益形式，也就缺少了现实的基础。

　　如果租金不能成为投资的理由，那么，惟一的理由就是房价的上升。而这又可以分成长期与短期两种。这当中除了目标明确的短炒者之外，相当大部分的投资性购房者对于短期或长期收益的预期是相当模糊的，这种预期包括了未来房价上升的可能性，也包括了未来的通货膨胀的可能性。在这里人们可以看到推动现实中购房行为的一个重要因素，就是对未来的恐惧。这种恐惧直接来自对通货膨胀的预期。从这个意义上说，在一些地方，人们排队购买住房，与出于对通货膨胀的预期争购黄金没有什么太大的差别。如果把这看作是房地产中真实的需求，会产生严重的误导。

　　其实，真正的恐惧还不仅仅是对通货膨胀的预期，而是在于转型期社会所造成的高度不确定性。社会保障制度的缺失，职业的不稳定，周围制度环境的变化莫测，都可以形成对未来的恐惧感。同时，市民投资手段缺乏，股市等投资渠道由于信任危机而处于几乎崩盘的状态，在这种情况下，人们在通过积攒一套或几套房子来面对不确定的未来。

　　由此可见，目前看似旺盛的房地产需求实际上是由诸多经济和社会原因造就的。分析这些原因，不仅可以使我们更准确判断目前我国房地产市场的真实需求，也可以由此透视我国经济社会生活中某些问题的症结之所在。