购房定金的法律规定

购房定金的法律规定

一、关于购房定金的设定形式。定金是指当事人依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。目前，在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求购房人签订认购书（也有叫做预定书或订购书的）。这些认购书一般都对作为标的物的商品房的具体位置、面积、价款做出约定，同时还约定购房人应当交纳的预付款、定金、押金或订金。一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金，才能适用定金罚则。但是，如果买卖双方在认购书中明确约定了诸如“若因购房人违约造成双方未能签订商品房买卖合同的，则订金（或押金）不退还；如系因开发商违约造成买卖合同未能签订，则应双倍返还订金（或押金）”之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的性质，应认定为购房定金。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
二、关于购房定金的性质。从实践上来看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。我国《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本条规定了缔约过失责任即前契约责任。而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效救济。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金。即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
三、适用定金罚则的条件。笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
具体来说，如果因为合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法签订，应对该方适用定金罚则。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。