房贷问题有问有答

　　问：利率调整后公积金贷款相比商业贷款有优势吗？

　　答：应该还是有优势的。

　　此次加息个人住房公积金贷款利率相应上调0.09％，5年期以上利率由4.59％调整为4.95％。而商业贷款5年以上上调0.18％，两者的贷款利率差距很明显。

　　由于现在办理公积金贷款和商贷的手续费相差不多，但由于两者贷款利率差距的拉大，公积金利息支出相对就少了。那么，两者究竟相差多少呢？

　　以等额本息还款方式来计算。2007年7月20日第三次加息前，5年期以上商贷优惠利率及公积金利率分别为6.12％和4.86％，两者相差1.26％；加息后，两者分别为6.273％和4.95％，相差1.323％。

　　如贷款30万元、期限20年，加息前公积金贷款每月还款比商贷低213.37元；加息后公积金贷款比商贷低了225.22元，利息总计少支出54041.75元。

　　以上仅仅是优惠利率条件下的差别，如果按照基准利率计算，两者利息支出相差就更大。

　　购房者如果要申请公积金贷款，必须在住房公积金管理中心缴存住房公积金，并且要满足建立住房公积金账户2年（含）以上的要求，而且还要连续足额正常缴存住房公积金6个月（含）以上的条件下才可以申请。

　　问：加息后，等额本息和等额本金还款哪个合算？

　　答：目前购房贷款还款方式分两种，一种是等额本息还款法（简称等额），另一种是等额本金还款法（简称等本）。

　　两者相同处是，本金和利息都合在一起分月归还；不同处是，等额本息还款法是每月还款总额相同，但偿还的本金逐月增加，利息逐月减少。等额本金还款法是每月本金固定，利息逐月减少，每月还款总额也逐渐减少。算下来两种方式都差不多，没有哪一个合算之说。既然如此，每个人还是根据自己实际情况选择为好。

　　问：投资地产股同投资房产有区别吗？

　　答：买房地产同买房地产股票是两个不同的概念，因为两者的资产要素不同。

　　首先，买房子能很明确地了解房子所具备的土地含量和房子的价值，而买房地产股票并不能知道股票背后分摊的土地含量和其他相关因素。土地的稀缺性是房地产价值所在，它的价值始终是逐步上升的。

　　其次，在流动性过剩形势下，楼市和股市都在上涨。但当流动性因素不存在时，最先受到影响的是股市而非楼市。房子作为一个实体，即使上述形势下至少还是保值的。但股市走势就很难判断了，股票“割肉”的现象早已司空见惯。

　　问：我买了一些基金，如何看待基金投资呢？

　　答：凡是市场上的理财产品都存在风险，基金同样不是“保险箱”。

　　基金风险指的是，基金净值增长率的不确定性。但是度量基金风险的不仅是基金净值的下跌，还有基金净值的上下波动。从数学模型上说，判断基金风险大小还有其他如标准差、贝塔值、持股集中度等来衡量。也就是说，同样两个基金在两年内获得同样的收益。A基金是通过每年平稳增长达到的，而B基金是先大跌后暴涨得到的。那么，我们说A基金属于相对“小风险”基金。所以，只看基金的净值排名先后而不看他的波动率，只是看到了基金的“外壳”，没有看到它真正的“内核”。

　　（房产之窗供稿）