房贷利率调整一次到位 供楼族应早算理财账

今年央行已连续五度加息，余下的两个月不排除再度加息的可能，这意味着“供楼族”的房贷压力，将于明年元旦集中体现。在这之前是筹钱提前还贷，还是用闲钱投资生利以弥补利息成本上涨，这些都是“供楼族”现在必须考虑的问题。

　　资金宽裕者：

　　提前还贷省息十七万

　　去年最后一次加息，让房贷（5年期以上）基准利率定格在6.84%（优惠利率5.814%）水平，而经过今年5度加息，房贷利率已拉高至7.83%（优惠利率6.6555%）。这意味着，按年调整的房贷，在明年元旦将一次性上涨近1个百分点。

　　刘先生去年买了一套闵行七宝的商品房，贷50万元，期限20年，去年12月起等额还贷。按当时优惠利率5.814%，每月还款3528.71元，假设期间利率无变化，20年还贷本息合计846890.68元，其中利息346890.68元。然而今年连续加息打乱了刘先生的规划。假设今年不再加息，明年元旦起，刘先生的月供将增至3773.78元，一下涨了245元多。

　　供贷压力陡然增大，怎么办？假设刘先生手头有闲钱，可选择提前还款10万元。按目前利率计，提前还贷后，还款本金余额约38.52万元。这种情况下，银行理财专家为刘先生设计了3种提前还贷方案。

　　方案一：还款额不变，缩短还款期限。每月还款3530.51元，剩余还款期168期（月），14年左右。等还清贷款，总利息支出约238993.24元。该方式好处是利息明显减少，在新还款计划下，利息将锐减近17万元。

　　方案二：减少每月还款额。总还贷期仍为20年，剩余还款期约19年，但由于提前还贷后本金余额已减至38.52万元，调整后每月供款额仅需2981.14元。等还清贷款，刘先生利息总支出约32.56万元。这种方式的好处是每月负担减轻了。

　　方案三：既增加每月还款额又缩短期限。该方案最节省利息支出，但专家指出其缺点也同样明显，即还贷压力会随之加大，不适合大部分“工薪供楼族”。

　　专家介绍，对工薪市民来说，“月供不变、缩短还款年限”方案，是相对最划算的选择，因每月还贷压力不会增大，需支付利息却减少很多；而“减少月供、还款期不变”方式则减轻了月供负担，但节省利息的程度最低。

　　资金紧张者：

　　选对产品可缓加息压力

　　如果缺少宽裕资金用来提前还贷，那也有房贷产品可缓解压力。深圳发展银行推出“气球贷”产品，可让借款人实贷30年按揭，而本金却只需按5年期房贷利率计息还款。

　　也就是说，“供楼族”可与银行约定以5年为期，将30年的房贷分成6段来还，那么利率将只有现行5年期基准利率（可打八五折）执行，这样其月供负担将相对于30年期房贷而言更低、还款总额也更低。

　　专家算了一笔账，如果去年申请了50万元“气球贷”，分段贷款期限5年，与银行约定按30年月供计算期限。那月供为2841元，月利率4.59‰，第5年末贷款余额463068元；而按30年期普通贷款计，月供2938元，月利率4.845‰，第5年末贷款余额464875元。相比之下，“气球贷”比普通房贷要节省更多利息。

　　多数银行提供房贷“双周供”，从每月还款一次改为两周还款一次，每次还款额为原月供一半。可大大减少利息负担并有效缩短还款期限。如一笔去年50万元30年按揭贷款，假设按6.12%计息，“双周供”可比月等额还款节省利息115186元，比例达19.42%；缩短还款期64个月，即30年的月供还款年限将缩至24年零8个月。银行理财专家指出，“气球贷”、“双周供”等还款方式，适合于收入较稳定且均衡的市民。

　　此外，光大银行“随心还”、交通银行“安居贷”等产品，提供了自主安排还贷方式的机会。对很多年轻“供楼族”来说，选择上述产品，可在贷款初期（1年左右）只还利息不还本金，度过资金紧张期后，再采用等额还贷方式还本付息。理财专家称，“随心还”、“安居贷”可缓解前期还款压力，尤其在多次加息后，其缓解还贷压力的优势更为明显。

　　一是等额本息还款法贷款、且贷款快要到期者。贷款前期偿还的多是利息，后期还本金。如还款已逾8年，提前还贷并不省利息。

　　二是有投资计划的。若投资收益超过月供房贷利息一定额度，可考虑投资。

　　三是纯公积金贷款。如果目前房贷以公积金贷款为主，暂时不必急于提前还款，因现阶段公积金贷款利率明显低过5年期以上贷款利率，融资成本相对较低。

　　银行建议：有提前还贷计划的最好现在就预约最近提前还贷预约量明显上升趋势，年底沪上银行可能迎来大批提前还贷的市民。由于新政规定：首套住房贷款结清后再贷款买房，才能享受优惠利率，因此一些有换房计划的市民，只能选择提前将房贷结清，再贷款购房。

　　如果想提前还贷，需提前一个月向银行预约。多数银行设定了不同门槛，如还款时间、提前还贷金额等。如果11月份才申请，可能要排到12月底方能进入还贷程序。届时还贷申请有可能被拒绝或办理周期拖长。