详解商品房新规定：公摊面积“减肥”减在哪？

　　-会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房不能作为公用建筑进行分摊

　　-建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买房人有权退房

　　-每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占用该幢商品房建筑面积的4‰左右

　　-公用面积分摊后，产权归摊得的业主所有，开发商无权作另外用途

　　为规范商品房销售行为，减少买卖双方因公用面积分摊问题产生纠纷，市国土房管局根据建设部《商品房销售管理办法》，于近日出台了《关于商品房销售有关问题的通知》、《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》以及《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，在规范商品房销售行为以及商品房公用面积的出售上都作了具体规定，对商品房公用面积分摊存在的问题进行了规范。

　　通知内容将从2月1日起执行。市国土房屋管理局不久将统一印制新的《商品房买卖合同》示范文本，合同中增加关于面积差异处理方式和共有建筑分摊部位变更处理方式的条款，并在取得预售许可证的项目中推广使用。

　　1、经营性用房禁止分摊

　　商品房销售中哪些面积应该分摊，哪些不在分摊之列？有些开发商经常打擦边球，将本身带经营性质的会所所占用的面积分摊到业主身上；或者，开发企业与储蓄所等驻内单位达成协议，无偿提供的房屋，也算在公用分摊面积上。

　　2月1日起，这些行为将被禁止。开发企业在提供预售注册材料时就应注意，不能将自己无偿提供给一些经营单位的投资转嫁到业主身上，公摊费用不能计在房价内。针对有些房地产开发企业有意增大商品房公用建筑面积分摊的问题，新规定明确指出，会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。而在经营性用房的认定上，应该是有关部门认定房屋本身是否能经营，而不是开发商自己说了算。

　　2、物业用房占用面积为4‰

　　针对有些开发企业在商品房公用建筑面积分摊中，改变房屋的设计用途，将其他用途的房屋作为物业管理用房进行分摊，多分摊物业管理用房，并将多分摊房屋出租的问题。通知中规定，物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋；每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占用该幢商品房建筑面积的4‰左右，但最高不得超过6‰。比如，1万平方米中只能占到60平方米以内。

　　那么，按此计算，一个只有6000平方米的面积内其所应占的面积是36平方米，而这36平方米不足一套房屋的面积，该怎么计算呢？新规定对此指出：如果按6‰计算，分摊的全部物业管理用房不足一套或者一间房屋建筑面积的，可以按该幢商品房设计的最小一套或者一间房屋的建筑面积确认。也就是说，在此种情况下，突破6‰也是可以的。但如果开发企业在原规划的地下停车场上面兴建房屋，或者将地下车场改做他用的，除合理分摊面积外，其他多出的物业用房应在出售后将房款退还给买房人。

　　3、预售前分摊面积要备案

　　今后，商品房销售时要明示分摊部位以作为将来实测的依据；商品房交付时，应提交实测数据。新规定对房地产开发企业确定共有建筑分摊部位要求更加严格。预售前应按有关规定、规划设计确定共有建筑分摊部位，一旦开始预售后，不得擅自变更共有建筑分摊部位。否则买房人有权退房。

　　例如，在商品房预售、销售时，阳台要按规划条件确认的封闭式或半封闭式为依据计算面积，如果经规划部门规划变更、设计单位同意的设计变更导致变化的，开发企业要在变更确立之日起10日内，书面通知买房人。买房人在通知到达之日起15日内有权做出是否退房的书面答复。而开发企业没有在规定时限内通知买房人的，买房人有权退房，由开发企业承担违约责任。

　　开发企业在办理商品房预售许可证时，应提交共有建筑分摊部位，说明分摊部位的各项用途、所在位置(楼层、房号)、被哪些楼层分摊。分摊部位因多用途混用而空间不明确，难以用文字描述的，应附图纸予以确定，并作为其预售合同的附件。而这些都将作为备案文件。合同中的分摊面积要与备案一致。

　　4、误差超3%可退房

　　通知在对建筑面积计价方式的处理上更加严谨了。通知中规定，无论是按建筑面积计价、按套(单元)计价，还是按套内建筑面积计价，商品房买卖合同中都应当注明建筑面积、套内建筑面积、共有建筑分摊面积以及共有建筑分摊部位。

　　按建筑面积计价的，应分别约定建筑面积、套内建筑面积误差比；《商品房买卖合同》中增加关于面积差异处理方式的条款，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买房人有权退房。开发企业在买房人提出退房之日起30天内将款项退还给买房人，并要按一定利率付给利息。而如果买房人不退房的，按建筑面积误差比来计算，如果产权登记套内建筑面积大于合同约定时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款由买房人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买房人。产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%之内的部分房价款由开发企业返还给买房人，绝对值超出3%部分的房价款由开发企业双倍返还给买房人，产权归买房人。

　　公用建筑面积分摊后，产权归摊得的业主所有，开发商无权作另外用途。如果开发企业用此房屋用作出租等用途，出租所得费用应充抵业主们的物业管理费。

　　5、买房人可上测绘单位查询

　　以往，测量单位只提供分摊的各部位公用建筑面积的总面积，买卖双方经常因某一部位的分摊产生纠纷。因此通知规定，对公用建筑分摊部位均应按部位实测实量。所分摊的公用建筑总面积，应该是各分摊部位的建筑面积之和。

　　通知同时还对测量单位提出了要求。商品房面积测绘单位要建立商品房测绘面积查询制度，买房人有异议的，可以到测绘单位查询测绘情况。新规定还特别要求房屋测绘部门应依据商品房买卖合同所附的公用建筑分摊部位对其分摊面积进行测量。测量前，应先核实开发企业办理预售许可证时提交备案的与合同中所附的分摊部位是否一致，核实无误后再按有关规定据实测量。

　　通知还对新规定的适用范围作了规定。自2003年2月1日起，新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品房现房项目以及在通知执行之前在商品房买卖合同中未列明公用建筑分摊部位的项目，都按新规定执行。而在2月1日前，同一幢商品楼房(含结构相连的多幢房屋)已经申领过商品房预售许可证的项目以及作为现房销售且买卖合同中已列明公用建筑分摊部位的项目，不适应此次通知的规定。李雯