专家教你避开预售商品房陷阱

一些不法开发商在商品房预售的过程中，通过设置“土地他项权利”给毫无购房经验的消费者暗设了道道“陷阱”。如何识别不法开发商的“伎俩”，维护购房户的合法权益？记者就此采访了省国土资源厅执法监察局局长林依标和政策法规处肖金华科长，他们从开发商预售商品房的6个“硬件”、抵押商品房土地使用权、开发商预售商品房前的“七证”审查，以及由消费者明晰购房后的合法权益等四个方面，引导购房者绕过商品房预售陷阱。

预售商品房六项“硬件”　　

　　根据国土资源部、建设部、监察部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》第二（三）款规定，开发商合法预售商品房的前提“硬件条件”有：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；（五）工程施工合同；（六）商品房预售方案。其中，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附上商品房预售总平面图、分层平面图。对不具备上述“硬件条件”的预售房，将不能办理商品房土地预售登记。

“分割房号”避免财产纠纷　　

　　据介绍，开发商原有且未售出房产对应部分的土地使用权，可以继续用于抵押贷款；但在未经书面告知而获得已购房户书面同意的情形下，开发商不得再将土地使用权用于抵押贷款，同时国土资源行政主管部门也将不予办理土地抵押登记。为确实保护普通购房户和抵押权人的权益，国土资源行政主管部门在办理土地分割登记时，将把具体的“分割房号”作为形式要件备案；同时，请有权的评估机构对抵押财产进行评估时，宜具体到单个房间，以尽可能避免发生抵押处置时的财产纠纷。购房者可查开发商“七证”。

　　调查表明，眼下开发商私自将已预售的商品房继续用于抵押或设置房地产他项权利的现象时有发生。购房户如何“慧眼识假”？购房前审查开发商是否“七证”俱全是一条有效途径。所谓的“七证”分别是：国有土地使用证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、开工证、内（外）销商品房预售（销售）许可证、住宅质量保证书，以及房屋使用说明书。

购房后享有两个权利　　

　　购房户购房后有权享有两项权利。这两项权利是：（一）根据《福建省房屋消费者权益保护条例》第十五条规定，开发商出售已设定他项权利（如土地抵押权）的商品房时，必须无隐瞒主动告知购房户有关房屋权利受限制的情况，否则购房户有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销购房合同，并可以要求开发商加倍赔偿损失。（二）对已隐瞒房屋权利受限制情况的，根据七部委制定的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》第二（三）款，以及《商品房买卖合同示范文本》第十二条规定，因开发商原因，已售商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，除另有约定，开发商必须承担全部责任。

来源：中国新闻网