购房合同细节说明

第1章合同背景

　　第1条合同原则：鉴于目前买卖双方往往因合同内容不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人与 买受人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人房屋一事达成本合同。
秦兵释义：这份合同依据了很多法律，但是我们在这里只说《合同法》，这是因为我自己认为《合同法》相对于其他几部法律来说，立法质量最高、性能最稳定，所以寿命可能会最长。其实法律与其他商品一样，也是一种物品，只不过这种物品是由政府来生产制造，而且可以不限次数的大量使用，其内容 更为抽象罢了。但无论如何，法律既然是一种物品，就会涉及功能、质量、价格成本问题。法律的质量与商品不一样，电视好看不好看可以立即发现去退货，但法律的质量却只有法律人才能感觉出来。好的法律可以救世救人，使天下由混乱归于太平，像刘邦的《约法三章》；坏的法律则能杀人不见血。我希望这份合同依据的是 一部良法，希望那些本着善良的目的进行交易的人能够受到法律的保护。

　　说到“受法律保护”，大家常说自己的合同是“受法律保护”，至于 其中的含义是什么可能未必人人都理解。我认为此话的本义是说：如果一份合同是合法的，那么合同本身就是法律，只不过仅能约束合同双方罢了；违反合同就是违反法律，所以要受到制裁。因此我们都希望自己的合同，特别是对自己有利的合同，都是受到法律保护的有效合同。

　　第2条文字定义：

　　(1)合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖方、买受方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称；

　　(2)本合同中所称“房屋”、“本房屋”等系指目前出卖人、买受人双方签订合同即将买卖的房屋，其房屋性质包括商品房、经济适用房等；

　　(3)本合同中所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购房屋所位于的楼座；

　　(4)本合同中所称“公共服务设施”亦称为配套公建，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他本社区内目的为不特定多数人使用的设施及设备；

　　(5)本合同中所称“总房价”，是指买受人为购买房屋所支付的全部价款，包括定金、首付款、银行贷款、保险金、维修基金等；

　　(6)本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处的社区；

　　(7)本合同中所指“退房”，是指由出卖人退还买受人支付的购房款后，买受人将房屋或者取得房屋的权利交还给出卖人的行为。

　 　秦兵释义：合同中最复杂的就是文字的定义。在签订合同以前，大家都知道房屋是指什么、楼房是指什么、第十六层是第十六层，因为那时交易还没有达 成，弱者还不是弱者，强者也不是强者，一切还都是平等的。但是当合同签字后，特别是消费者付款后，强弱之间的地方全部都确定了，这时就会有人想从中获得除了合同约定以外的其他利益，最好的就是既可以拿钱又不办事，这时一个比较常用的方法就是“混淆是非”。合同可以混淆的东西太多太多了(否则怎么会有那么多 的案件？)，其中最多的就是对概念的不同解释。你说十六层是从地面正负零的地方开始计数，我说的是从地下两层开始计数。虽然大家心照不宣，但是总有一方要达到自己的目的。要想避免这种情况，最简单的方法就是在合同签字以前对概念先解释一下，此时多花一分钟，可能就会节省几个小时的法律辩论，我认为还是值得 的。

　　秦兵释义：为什么消费者明知不签订一份完善的合同会产生危害，但仍然会有很多人放弃自己的权利呢？有三方面的原因：第一 是房地产业危害结果基本上没有显性；第二是消费者自身对危害结果没有明确的预期；第三是轻信能够避免，看到自己的楼盘很多人都在购买，也认为自己大概没有问题，总是想如果有问题人家都会去闹的，但是不知道很多人都这样想，以为别人会反抗，认为自己可能从中受益。这样消费者不但对自己的受害没有预期，反而对 自己受益却有高度的预期，这种放任心理使自己受到了伤害。

　　第3条合同标的：本房屋位于市区(县)路号楼层室，房屋所在楼房共有单元层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于单元层，朝向为，目前处于正在施工(或已经完工)的状态，施工进度参照由出卖人提供的照片。

　　秦兵释义：房屋合同最重要的首先就是房屋的地址，这本来不必多说，但是不少人还是敢在这上面打主意，此处写得明确一点，好像并不是一件很难的事情。

　　有的房屋建在几个行政区划的边缘地带，这时就涉及户口及子女入学的行政区划问题。有的开发商在做广告时只笼统地说个大地名，等到入住后办户籍手续时，你可能会发现房屋的实际登记区域并不是你想要的地方。此处以条款明确，发生纠纷时可以以合同为据。004

　 　合同目的第4条合同目的：出卖人知道买受人购买房屋系为自己住用、通过出租获得利润或者在房屋升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有 权或用益物权以获得利益。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　秦兵释义：商品房消费者是消费者吗？从1995年开始，中国消费者协会、中国消费者报、中国法学会就在不停地进 行讨论。讨论的目的有三个：一是确定商品房消费者的消费者身份；二是确定商品房买卖关系应当受《消费者权益保护法》的调整；三是当商品房消费者受到欺诈时，能够获得双倍的赔偿。现在八年已经过去，大家还在讨论与呼喊，但是这个目的仍然没有达到。最近最高人民法院出了个司法解释，有人就以为目的已经达到， 认真看一下才发现解释里说最高赔偿一倍，而《消费者权益保护法》是说最低一倍，两者差远了。

　　此条的目的虽然无法直接说明消费者的消费 者身份，但是可以说明我为什么要购买此处的房屋，是对合同目的的解释。为什么要说合同目的呢？因为在合同的履行中，可能会出现因合同解除而退房。有时判断是否需解除合同的依据，就是看合同目的是否能够实现，如果实现了，就是有违约可能也不会导致合同解除；如果没有实现，就是一方把大部分事情都做好了，也要解除。

　　此条还涉及一个赔偿责任的问题，中国的合同法有一个预期损失的规定，是说如果因为一方的原因导致另一方受到损失应当进行赔偿。 这种赔偿有时是针对直接的损失，有时则是针对间接的损失，例如购买房屋以后进行出租获得的房租，就是间接的损失。过去法庭对间接的损失赔偿请求支持的比较少，但是我看到今年最高人民法院的司法解释，已经明确了这一点。　

　　第5条使用限制：出卖人承诺在买受人购买此房屋后，本楼内其他房屋 仅可作为住宅使用；为保持居住环境的安静与安全，除非经过买受人书面同意，本楼内其他房屋绝不作为公司办公之商业用房。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第6条房屋历史： 出卖人承诺本房屋内未发生过自杀、死亡等其他可能严重影响买受人心理安定的行为，并承诺房屋内部及周围不可能存有违背买受人宗教信仰的现象。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　秦兵释义：2003年7月31日星期四，我在广西南宁参加广西省消费者协会举办的“房地产合同霸王条款点评”,期间刘俊海博士讲到美国的一个案 例，说一名消费者购买房屋后,得知原来在该房屋里发生过一起死亡事件，于是要求退房，结果出卖人很痛快的答应了退房要求。我认为此现象应当写入合同,当时我与广西意远律师事务所王锦意律师坐在一起，他说还应当加入宗教信仰的内容，此为本条的形成过程。

　　第7条购买过程：买受人此 前曾希望购买第楼室，但出卖人声称已经与其他第三方签订了该室买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋。如果买受人发现原选住宅的买卖合同晚于本买卖合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视与欺诈，出卖人应当向买受人支付的违约金为每平方米一千元，或向买受人支付总额不低于十万元的赔偿款。

　 　秦兵释义：现在卖房子有个习惯，就是先卖不好的后卖好的，所谓凡事从难入手。所以一个楼盘的广告一出来，你去看往往好的房子已经没有了，这就会 让你很着急，看到这么多好东西没有了，只能根据售楼员的建议选择一套了，是不是受骗了只有在入住的时候才能发现：原来自己买得最早、买得最差、买得最贵，即使是这样如果有此条款在此，能够得到10万元的补偿，心理也算平衡一点。

　　第8条协商地点：本合同目前的签订地点为市区 (县)路号楼层室，合同的履行地点为房屋所在地；考虑到本合同的签订及履行过程可能较为漫长，在签订及履行过程中，由各方依次选择谈判地点，出卖人选择的地点为出卖人销售场所市区(县)路号，买受人选择的地点为买受人及买受人的代理人指定的场所市区(县)路号，各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资 料，以节省双方时间与成本。

　　秦兵释义：有的合同履行起来非常方便，今天签字付款明天就可以入住，好像没有什么太多的协商，但 是有时事情却没有这么简单。北京的一些开发商在距离城内较远的郊县注册，付款时在城里，谈判时却要提前三天预约然后开车两个多小时到城外，最后消费者往往坚持不下去而不了了之。

　　中国目前房地产营销有个特点，就是一切以开发商为中心，从谈判地点就可以体现此点。我们可以将房地产业与其他 行业比较一下，现在如果你要发布广告，哪怕就是200元的广告费，广告公司也会派人到你的办公室签订合同、提供报样、收款，但是你就是购买100万元的房屋，销售员也不会到你指定的地方进行谈判。这证明营销水平的初级化与竞争的不充分，所以我认为暂时可以不用买房，等待一段时间，当销售员开始到消费者家里 协商合同时，价格自然就会降下来了，而且随着竞争的加剧，住宅质量也会不断提高。

　　第9条土地权利：本项目由本市政府有关机构 批准立项，项目的批准文号为： ；批准主要内容为： ；本宗土地原所有权人为： ，原土地使用权人为： ，国有土地出让(划拨)合同编号为：；土地使用证号码为：土地使用权期限为：年(自年月日至年月日)，土地使用权性质为：(商业或住宅)。

　　秦兵释义：中国的土地法是世界上最 复杂的土地法，国家拥有土地所有权可以进行房地产开发，农村集体也有土地所有权但是却不能直接开发，个人只能有土地使用权但是房屋却可能随时被拆除，70 年的土地使用权不知道依靠什么保障……人类历史上积累几千年的物权概念、所有权概念、出租与转让、物权变动等成熟的理论在中国都出现了问题。从这一点来 看，虽然我们没有为世界的土地制度解决什么问题，但是却提出了问题。

　　此条是重复《国有土地使用权证》的部分内容，因为很多消费者只是看了一眼土地使用权证，以为一切都是真的了，等最后发现对方根本没有土地使用权证时，却无法证明对方的欺诈，如果能够将这些写出来，总是一份不错的证据。

　 　第10条权利担保：考虑到目前出卖人尚不能出示《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于年月日前向买受人提供正式《国有土地使 用证》，并且承诺在他项权利记载中不会有任何担保抵押记录。如到期不能提供符合无担保抵押记录的土地使用权证书，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担本合同所述违约责任；如出卖人不同意退房，或者同意退房但没有自同意之日起日内使买受人取回全部房款以前，则出卖人都将因缺少《国有土地使用证》而每日向 买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　秦兵释义：大多数人都认为开发商的土地使用权最后会分给多个消费者，但是越来越多的事 实证明消费者有时根本得不到土地使用权，也就得不到房屋所有权。这是因为《土地使用权证》一开始只是让消费者看的，一旦看完了就会立即抵押给银行，银行不但拥有了土地使用权，而且还根据法律的规定获得了房屋所有权，当出卖人破产的时候，消费者既得不到房屋也拿不回房款，更有甚者还要将现在的房屋给银行抵账 用。

　　第11条相关许可证：用地规划批准机构为，建设工程规划许可证号码，建设用地规划许可证号码；施工许可机构，施工许可证号码，开工证号码；建筑企业：总设计单位，注册建筑师姓名，注册建筑师号码：，总施工单位，总监理单位：。［a12］

　 　秦兵释义：对于房屋来说，最重要的应当是质量，而房屋质量可以说由设计、施工和建筑材料三者来决定。消费者不但有权知道房屋设计、施工和建筑 材料的详细情况，而且有权在利益受到侵害的情况下向他们要求赔偿，但是目前很少有消费者关注这些问题，大家对质量还没有什么敏感性，普遍认为所有的房屋质量都是一样的，我们在这里只不过做最简单的说明罢了。

　　目前消费者所受欺诈还有一种，房屋开始销售时先提供一个规划设计，一般来说这个 规划设计比较好，绿化、会所、停车场样样俱全，而且都经过有关机构的批准，可等到消费者付了钱，有人就会拿着新的规划设计去进行变更，因为我们的法律不禁止这种变更，不过变更之后，情况就发生了变化，好的东西都没有了，绿化、会所、停车场都有可能成为永远的回忆，消费者欲告无门，因为后来一个规划设计也是 经过批准的，这个程序将欺诈合法化了，本条不过是将最开始的规划证明进行初步的登记而已。

　　秦兵释义：变更规划是一个非常重 要的问题。根据《北京市城市房地产转让管理办法》的规定，房地产开发企业应当按照建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。如确需变更的，必须书面征得受影响的购房人同意，并经规划主管部门批准。因规划变更给购房人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。这项管理办法还要求，房地 产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的预售面积测绘技术报告书，以及共用建筑面积分摊情况；共用建筑面积的分摊经公示并与第一个预购人签订预售合同后，房地产开发企业不得更改。

　　第12条销售许可证：房屋销售许可机构为，房屋预售(销售)许可证号码。 出卖人承诺其预售许可文件系依照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定合法取得，并可以向买受人提供办理销售许可的全部文件。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　秦兵释义：中国目前的期房销售大概需要有几种行政许可证呢？它们之间的先后顺序是怎么样的呢？很多人都有可能糊涂，其实我也经常糊涂，但是从理想状态来看，其许可内容及程序大概如下：

　　1?立项批准：一般是先由开发商或者投资商向城市计划委员会提出申请报告，说要在某地建设住宅一处，或者说与某某公司合作，利用原来的职工宿舍修建住宅一处，其中多少分给职工，多少进行销售。根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。

　　2?建设用地许可证：开发商拿着立项证明到规划局，说我的这块地已经批了可以建设某个项目了，你看从城市规划角度行不行。规划局根据各地的城市发展规划，说可以，那么就再发一个《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以用于住宅建设。

　　3?土地使用权证：开发商凭着《建设用地规划许可证》到土地管

　　理局，问是否可以将此宗土地的使用权出售给我？土地管理局一般也会说可以，你交了土地出让金后，我就给你一个《国有土地使用权证》。其实这是一开始就说好的，如果此时不批前面的工作不就白费了吗？

　 　4?建设工程规划许可证：开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，说你看我的这个工程项目符合规划要求吗？规划局说可以批准，这样就再发一个《建设工程规划许可证》，此证与《建设用地规划许可证》的内容是不一样的，后者是证明此宗土地可以进行住宅建设，前者则证明这项工程 的设计内容符合规划要求。不要以为只有一个人在这个地方容易犯糊涂，99%的人(包括很多开发商)都和你一样，所以别因为看不懂这个而感到自己弱智。

　　5?施工许可证：开发商拿着上述几套手续和与建筑承包商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。

　 　细心一点的人分析一下，都可以发现，上述五个证件的取得可不是直线顺序下来，每个许可证取得之前，不仅需要另外一个或者几个许可，还需要其他的工作内 容，更重要的是为什么批准、为什么不批准，都在于某些人的一念之间。开发商为了达到自己的目标，在没有明确规定的情况下，他会怎么办呢？当然是疏通关系了，如果换成是你，你也会这样。做这些事情只有认识到中国国情的人才能去办，所以中国内地的房地产开发多由港台人士参与，少有美欧企业进入，就是因为他们 不了解中国的国情。我们当然希望开发商与行政机关之间关系远一点，如果开发商不得不保持这种关系，那么维持关系的成本最终都要由消费者来承担。