购房中您应充分了解“定金”和“订金”的异同

在商品房销售过程中，房地产开发商在与购房者签订正式的《商品房买卖合同》前一般都要向购房者收取一定的落订费用，这种费用常被冠以“定金’、“订金’、“押金”、“保证金”等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。由于商品房销售存在许多可变因素，甚至某些项目本身就不具备销售条件，因此一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的落订费用就很难返还。

杨先生与某开发商签订了一份《商品房认购书》，约定杨先生当日交纳定金2万元，预定商品房一套，15天内，杨先生应与开发商签订《商品房买卖合同》并支付首批购房款，否则开发商有权没收定金并另行销售该套商品房。在交纳了定金后，杨先生于约定日期内携带首付款前往售楼处签约。然而，在签约过程中，双方因补充协议条款多次协商争执不下，导致买卖合同无法签订。开发商认为杨先生违约，决定没收其已经交付的2万元定金。李则认为是开发商违约，准备将开发商起诉到人民法院，要求双倍返还定金。

曾女士向某房地产开发公司购买一套售价为46万元的商品房，签了《商品房认购书》后，开发商向他收取了定金2万元，后来曾女士发现该楼盘并没有取得商品房预售许可证，随要求退回定金。

张小姐不久前与开发商签订了《商品房认购协议》，并交纳订金1万元。开盘后，张小姐如期前往签约，但售楼小姐提供的正式契约及补充协议与先前的广告宣传相差甚远。张女士有一种被欺骗的感觉，不想再买，并要求退还订金。

这几则案例是关于商品房交易过程中“定金”和“订金”的区别，两者虽一字只差，但从法律的角度而言，却大相径庭。

“定金”指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，由购房者先行向开发商交纳部分款项，待合同履行后，定金应当退回或抵作房款。购房者如不履行合同就无权索回定金。开发商如不履行合同，应当双倍返还定金。定金在《担保法》中有明确规定：当事人可约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债权人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。并且定金应当以书面形式约定。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。

“订金”是指购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的落订款项。买方支付订金之后，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。订金对合同没有担保作用，不像“定金”对违约情形有惩罚的作用，因此，当买房者不想买房时，有权要求开发商退还“订金”。

在某些情况下，在《商品房认购书》中虽然注明的是“订金”，但是，这种“订金”实际上相当于“定金”。