买房还贷新攻略

　　拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想。要买房，大多数人都会需要贷款，因而央行的房贷政策一直都备受关注。今年 3月 17日，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，房贷利率再次上涨，买房人的还款负担又有所加重。已经贷款买房和准备贷款买房的市民，要怎样应对新房贷政策呢?央行宣布从 3月 17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并允许商业银行最多将贷款利率下浮到相应期限档次贷款基准利率的 0.9倍。同时，个人住房公积金贷款利率各档次也都上调了0.18个百分点。

　　央行的房贷新政策给了商业银行更多的自主权。在新政策颁布以后的几天里，各家银行总行都在紧张制定自己的应对措施，由于需要等候总行的通知，本市的房贷业务甚至一度处于暂停状态。现在各家银行都已制定了新的房贷利率表，房贷业务也已恢复正常。

　　据了解，目前本市有的银行已决定实施下浮 10%的房贷利率，有的银行则根据申请贷款市民的具体情况、贷款楼盘的情况，以及同业竞争的状况等给不同的借款人不同的贷款利率。也就是说，现在市民到银行办理住房贷款，有的人可以得到下浮 10%的利率，有的人则只能得到基准利率。新签订房贷合同的市民现在就已开始按照新的利率水平还贷，而 3月 17日前已经签订了房贷合同的市民则要从明年 1月 1日起执行新的贷款利率。

　　新政策在事实上引起了住房贷款利率再度上涨。假设一位市民在银行办理了一笔 20万元公积金贷款、 10万元按揭贷款组成的总额为 30万元、贷款期限为 20年的组合贷款，以等额本息还款法偿还贷款。对于 20万元的公积金贷款部分，调整前的年利率为 4.23%，每月应偿还的贷款本息为 1236.34元，调整后的年利率为 4.41%，每月应偿还的贷款本息为 1255.60元，调整后比调整前每月要多还 19.26元。在整个还贷的 20年中，利率调整后公积金贷款部分要多还 4624.02元。对于 10万元的按揭贷款部分，调整前的贷款年利率为 5.31%，每月应偿还的贷款本息为 677.20元，利率调整后，如果执行 6.12%的基准利率，每月应偿还的贷款本息为 723.37元，比调整前每月多还 46.17元;如果执行 5.508%的下浮利率，每月应偿还的贷款本息为 688.34元，比调整前每月多还 11.14元。在整个还贷的 20年中，如果执行基准利率，按揭贷款部分要多还 11080.96元;如果执行下浮 10%的利率，则要多还 2673.3元。也就是说，对于这笔总共 30万元的组合贷款，如果新政策实施后执行的是下浮 10%的利率，则每月要比以前多还 30.4元，总共要多还 7297.32元;如果执行的是基准利率，则每月要比以前多还 65.43元，总共要多还 15704.98元。

　　央行在新房贷政策中还同时规定，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由 20%提高到 30%;具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。据了解，目前本市多数银行为市民办理新房按揭贷款时，仍然执行了首付款比例最低两成的政策。

　　央行行长周小川指出，央行出台这项政策，有一个目的是引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。消费者应对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识、考虑。房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示。