新政当头教你把握置业新法则

　　自去年10月29日央行实施加息政策,给房产投资置业加了一把锁后,2005年3月17日央行宣布再次上调经营性个人住房商业贷款利率,由此拉开了今年宏观调控的序幕。紧接着就是“新老国八条”,然后到5月12日七部委实施的新政,再度加紧了房产投资置业环境的“紧箍咒”。这种“紧箍咒”的咒语主要通过金融环境（利率政策）、税收环境以及房产进入和退出机制的变动三方面共同完成。面临当前房地产市场投资置业环境的巨大改变,有

　　关专家指出,需要改变三个房产投资置业的理念,也就是新政之下应该遵循以下

　　三个新的投资置业准则。

　　虽然目前银行提供的还款方式多达五种甚至更多,但是人们经常采用的就是等额本息还款与等额本金还款两种方式。而在这两种还款方式中,绝大部分又都是采取等额本息的还款方式,很少有人选择等额本金的还款方式。殊不知,在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。特别是在当前利率发生明显变动的情况下,等额本金还款法的支付利息总额更要明显少于等额本息还款法。实例　 比如王先生要购买一套

　　70万元的房子,贷款50万元。根据等

　　本还款法：每月还款额＝贷款本金／贷

　　款期月数＋（本金—已归还本金）×月

　　利率；而等额还款法：每月还款额＝贷

　　款本金×月利率×（1＋月利率）还款期月／（1＋月利率）还款期月—1。

　　若则在相同的贷款年限下,等额本息还款因利率上调引起的利息增加额要明显大于等额本金还款因利率上调引起的利息增加额。同样是10年期,利率为5.51％相比5.31％的等额本息还款利息增加了5932元,而等额本金增加额为5042元,两者差额达到了890元。由此表明,在您投资置业选择还款方式当中,等额本金的还款方式在利率不稳定的情况下,其优势将会尤其显现。

　　在此次七部委出台的新政当中,对于房产的流通环节开征相关的税费,比如2年以内需要全额征收5.5％的营业税,对于5年以内的要按照差额征收5.5％的营业税及20％的个人所得税,而自用5年以上,并是家中惟一生活用房,可免收个人所得税。面对税费的调整,作为房产投资置业者必须改变原有的投资模式,若打算将家中惟一生活用房用来投资的话,就需要由短期变为5年以上的中长期投资置业。

　　实例　 比如张先生购买了一套80平方米的两居普通住房,购买总价为45万元,并且该房屋是张先生家中的惟一生活用房。

　　如果2年内将该套房产以50万元的价格出售,需缴营业税500000×5.5％＝27500元,及个人所得税（500000—450000）×20％＝10000万元；如果张先生持有房产5年以上仍然按照50万元出售,仅需　缴　营　业　税　（500000—450000）×5.5％＝2750元,相比2年以内出售房产仅营业税　一　项　就　省　缴　27500＋10000—2750＝34750元。

　　在新政出台后对于普通住房的标准进行了重新的定义,只有同时满足小区建筑容积率为1.0以上、房屋建筑面积　120平方米以下的才被定义为普通住房,比如房屋建筑面积　150平方米的就归结为非普通住房。而这种普通住房划定标准的重新界定,不仅仅在购房时会产生明显的税费交纳差异,根据新的房地产税收政策,非普通商品房更会影响到以后房产出售环节的税费差异。实例　 现在假设李先生购买一套　150平方米的房产,总额为100万元；孙女士在同样区域购买两套75平方米的房产,每套房产为50万元,两套总额也为100万元。若李先生和孙女士同时在若干年后将自己的房产都是以　110万元出售,则其交纳税费的差异随着持有房产的年限不同产生明显异同。按规定,持有房产2年内,李先生比孙女士多支出12000元,持有房产在2年（含）以上5年以下,李先生比孙女士多支出17500元,持有房产在5年以上,李先生比孙女士多支出28900元。