存量房网上交易操作指南

　　广州中心六区自2011年1月1日开始实行存量房网上交易，对于初次接触存量房网上交易的读者，本文特意整理存量房网上交易操作流程和办理注意事项，为需要办理存量房网上交易的购房者提供操作指南。

　　第一步：买卖当事人达成交易意向

　　买卖当事人就存量房的交易达成一致意向。

　　第二步：选择办理存量房网上交易的方式

　　存量房买卖当事人自行交易的，可选择以下三种方式办理网上交易手续：一是到设置在交易登记部门的签约服务点，在工作人员协助下办理网上交易手续;二是到放置在交易登记部门的自助签约终端机自助办理网上交易手续;三是通过互联网登录网上预签约系统办理网上交易手续。

　　第三步：办理网上交易手续

　　方式一：使用自助终端机，步骤如下：

　　1.买卖双方凭二代身份证登录系统。买卖双方可以由本人或代理人登录系统，此步骤不需输入任何信息，在选择刷卡人的身份后，根据系统的提示把身份证放在身份证刷卡区，自助终端机可自动识别买卖双方或代理人的身份。

　　2.验证房屋产权信息。这个步骤为键盘操作。交易双方或代理人需要通过键盘和鼠标输入房屋的产权登记字号和产权证号，对房源进行匹配验证，确保交易房源的真实性。

　　3.填写买卖合同信息。这个步骤也是键盘操作。交易双方或代理人需要把本次存量房交易的合同条款输入到电脑中。买卖双方需仔细输入并核对合同条款。

　　4.提交合同并获取预签号。合同条款输入完毕并经双方核对确认后，可以提交合同，在自助终端机的打印出口领取“存量房预签约回执”。交易双方或代理人凭回执到签约服务点确认、打印并签订买卖合同，同时获取系统打印的转移登记申请书、价格申报表等。

　　方式二：通过互联网网上预签约系统办理

　　存量房自行交易当事人可在任何一台可上网的电脑上办理网上交易手续.步骤如下：

　　1.用户注册。通过互联网办理网上交易手续，需要交易双方或代理人先简单进行用户注册。在注册时应当使用有效身份证号，系统会自动提醒身份证的位数，以免漏填。由于广州市不少房屋由港澳或其他居民持有，故此注册身份证号也可以输入港澳居民证件号或其他身份证号，系统会提示身份证号“不足18位”，但只要用户确认录入正确即可通过。

　　2.验证房屋产权信息。交易双方或代理人需要输入房屋的产权登记字号、产权证号和产权人姓名等，对房源进行匹配验证，确保交易房源的真实性。

　　3.填写买卖合同信息。交易双方或代理人需要认真仔细地把交易相关的合同条款输入到电脑中，输入后应当再次核对。

　　4.提交合同获取预签号。提交合同后系统会显示本次合同的预签号，交易双方或代理人应当记录预签号，凭预签号到房屋所在地的签约服务点确认、打印并签订买卖合同，同时获取系统打印的转移登记申请书、价格申报表等。

　　特别提醒：

　　1.签约服务点打印确认的合同，由工作人员盖上带编号的骑缝章。

　　2.如房屋仅转移部分面积的，请在买卖合同第一条第9点“需要特别说明的事项”中填写“本次转移部分面积XX平方米”。

　　3.如房屋属房改房已补公摊面积的，请在买卖合同第一条第9点“需要特别说明的事项”中填写“本房屋属房改房，已补公摊面积XX平方米一并转移”。

　　4.如果是共有人之间的买卖：需要在共有情况注明“房屋由某某、某某共有，详见第9点”，并在第9点“需要特别说明的事项”中填写：“本次交易转移x平方米”。

　　5.如果是涂销抵押与转移登记同时申请的，在买卖合同中的支付方式选择按揭方式付款：并在第9点“需要特别说明的事项”中填写：“本次交易暂不做抵押登记”。

　　6.由于交易登记大厅仅设置2-3台自助签约终端机，为加快手续的办理，提高合同确认及打印的速度，请市民尽量选择方式二，通过互联网登录网上预签约系统办理网上交易手续。

　　第四步：当事人持签约服务点打印的买卖合同、转移登记申请书、价格申报表及其他产权登记申请材料到房屋所在地的房地产交易登记部门办理转移登记手续。(如当事人在合同中约定通过银行托管的方式交割交易资金的，当事人应当到所选择的银行办理资金托管手续后再办理转移登记手续)

　　买卖双方持买卖合同和转移登记申请书到收件窗口核对资料时，需要完整填写转移登记申请书的内容，然后获取一份《收件收据》。获取《收件收据》后，持该收据、买卖合同和价格申报表分别缴纳营业税、契税等税费，如属房改房上市或者其他特殊情况的，按规定办理。完税后，凭完税证明、《收件收据》换领正式受理回执。

　　第五步：完成转移登记，撤下房屋的网上放盘信息和合同。

　　存量房网上交易业务咨询电话：83784732、83784737

　　房屋交易监督电话：83346239

　　存量房网上交易注意事项

　　1.根据《广州市存量房网上交易规则》，实行存量房网上交易后广州市行政区域内已经取得房地产权证的存量房交易(包括房地产中介机构促成及市民自行成交的)都要通过存量房网上交易系统办理。

　　2.广州市国土资源和房屋管理局、广州市工商行政管理局联合推出的《房地产中介服务合同》(示范文本)及《存量房买卖合同》(示范文本)已对外公示，市民可通过登录市工商局网站(http://www.gzaic.gov.cn)、市国土房管局网站(http：//www.laho.gov.cn)查看上述合同示范文本，据此充分协商达成一致意见后，谨慎签署合同。

　　3.同一套存量房在同一时期仅能签订一份《存量房买卖合同》。一旦签订买卖合同，系统将锁定房源，防止一房多卖。

　　4.买卖双方和中介机构应该仔细查看买卖合同说明，充分沟通合同条款的内容，详细约定合同的条款。

　　5.为保障交易及资金安全，买卖双方可以在签订买卖合同时选择资金托管的方式办理交易资金交割，并按合同约定到银行办理资金托管手续，规避交易资金交割可能产生的风险。

　　6.依法纳税是公民应尽的义务，交易当事人应据实上报成交价格。存量房网上交易系统实现了与财税系统和银行系统的数据共享，低报成交价偷漏税的行为将受到严厉查处，并将记入个人的诚信档案。

　　7.存量房交易当事人应当妥善保管所签订的合同及合同变更或者解除的书面协议等书面资料。

　　8.房地产买卖双方应该如实填报买卖合同，真实反映成交价格。只有以真实的成交价格进行纳税申报开具发票，购房人今后再转让房产时，才能享受真实的购房成本税收扣除。而卖房人才能避免不能收足售房款的风险。

　　9.如果房地产买卖双方在转让房产过程中通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式不缴少缴税款的，税务机关有权根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定进行核定房产的交易价格，追缴差额税款加收滞纳金，并视情况处以最高五倍的罚款。对房地产中介机构教唆、协助他人偷漏税的，税务机关有权根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定处以未缴、少缴税款一倍以下的罚款。同时提请房地产中介行业管理部门对中介机构及其执业人员的违法违规情况进行处理，并在新闻媒体上公布。