直管房产及管养分离的概念

　　什么是直管房产?

　　所谓直管房产，是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产(房屋所有权已正式划拨给单位的除外)，大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。

　　一、“管养分离”的主要内容

　　“管养分离”是在管区经理责任制的基础上，健全房屋养护工程的立项、监督、验收、结算制度，实现房屋养护工程的专业化、市场化的一种企业直管房产养护工程的运作模式。2007年，直管房产的受托管理单位要全面实行管养分离的运作模式。

　　各单位不得再为管区配备专职养护工人，要结合区域性房屋应急维修中心的组建工作，成立专业化的房屋养护工程施工队伍。各直管房产管区的管区经理要与区域性维修中心签订委托合同，按照合同的约定内容将房屋养护工程委托给专业化的养护工程施工队伍，按照服务快捷、价格合理、工程优质的原则向市场化过渡。

　　二、养护工程的实施与监督

　　房屋养护工程的受理登记、施工现场监督、工程竣工初验和结算初审工作由管区经理负责。要求做到受理有登记、施工有时限、质量有保证、结算有依据。同时，各受托单位要按照落实“管修服务承诺制”的要求及时调整各管区公开电话，继续贯彻“管修服务联系卡”制度，尽快完善和补充“管修服务联系卡”，并发放到户。

　　养护工程的受理主要通过住户电话报修、管区经理走访和区域性房屋应急维修中心反馈等渠道获得。工程受理后，管区经理要及时填写《养护工程任务单》，并按合同约定向养护工程专业施工队伍派发任务单，要求按照服务时限进行施工，施工过程管区经理负责全程的现场监督。

　　工程竣工时，管区经理要对工程进行初验、对养护工程费用进行核定，经核对无误要在《养护工程任务单》上签字认定。

　　三、养护费用的投资及结算

　　(一)养护费投资。市局按照每年年初制定的房产投资计划拨付房屋养护费用。2007年养护费用包括两部分，一是直管房产修缮费投资总额的22%提取养护费;二是已售直管房产按建筑面积每年每平方米0.4元的标准拨付养护费。

　　上述两项费用为养护费用的上限，各受托单位按照实际发生额予以支付，年终结算时不足部分市局不再拨付，结余部分滚存次年继续列入专项养护费支出。

　　(二)养护费用结算。各受托管理单位设定专职稽核人员负责按月对维修中心的养护费用进行结算，按照合同约定以及实际结算情况拨付费用，结算的凭证要按照档案管理的要求进行规范存档。年末市局对各单位全年的养护情况及费用的投资结算情况进行抽查验收。

　　四、几点要求

　　一是各单位领导要高度重视管养分离工作，结合本单位实际情况制定工作方案，报市房屋维修管理中心。

　　二是各单位在实行管养分离中要做好相关人员及养护工具的配置，并结合房管所转制做好其他人员的转产安置工作，保持稳定。

　　三是房屋维修中心在运行过程中要逐步向社会其他产权房屋延伸服务半径，通过拓宽市场逐步实现良性循环。

　　四是加强养护费用投资及结算的监管力度，实现房产专项资金的合理利用，确保国有资产不断保值增值。