订房时该注意啥

　　尽管目前市场观望气氛浓厚,但是仍挡不住有迫切购房需求购房者的脚步。日前,多名购房者向本报楼宇热线（88258599、82075047）咨询,购房者在买房过程中经常遇到哪些问题？应该如何应对？对此,楼宇热线记者采访了有关法律人士,他们对这样几种情况进行了提醒。【事件】　即墨市张先生在去年看好了某小区的一套商品房。该小区当时尚未动工,售楼处是以施工图纸开始预订的。张先生随后交纳了7万元的“首付款”。可是,日前开发商以建筑材料价格上涨为由要求提高房价。当他提出异议时,开发商却称房屋不具备预售条件,原认购协议无效,要么换签合同,要么按退房处理。【点评】　北京广盛律师事务所冷奎亨律师称,按照商品房销售管理办法及有关司法解释的规定,商品房在未取得预售许可证的情况下,开发商不得以任何形式向购房者收取定金、排号费等费用,双方签订的房屋认购协议也应当视为无效处理。所以,张先生签订的认购协议在开发商未取得商品房预售许可证前,属于无效协议,张先生无法以此协议追究开发商的责任。

　　【事件】　日前,延安三路的何女士去外地某小区看房。当时售楼人员多次用房屋热销等言辞,催促她赶快交钱订房。随后她交了1万元的定金。后来,却遭到家人的反对。何女士联系售楼处想退房时,售楼人员以其毁约为由,表示1万定金分文不退。【点评】　陈洁律师认为,既然给付1万元定金订下房屋,那么双方就形成了合同关系,双方就应当依据合同履行权利义务。何女士退房,必然要承担退房的违约责任,售楼处不退定金是有合同依据的。另外,购房者在给付定金时,一定要考虑周全。另外,还应当注意,所交款项是定金还是订金,一般情况下,订金在毁约时可以退还。

　　【事件】　马先生去年在东部看好了一套价值百万元的海景房。在缴纳了近十万元的定金后,与开发商签订了正式购房合同。在签合同时,开发商出示了一式四份的格式合同。出于购买新房的喜悦,马先生也没细看合同便在合同上签了字。未曾料到该房屋延期交付一年后才办理了入住,而开发商却按照合同约定只赔付了三千元的违约金。而如果马先生延期付款的话,将要依照合同约定赔偿近三万的违约金。【事件】　刘景昆律师认为,按照合同法有关规定,合同应当是双方当事人协商的结果。马先生的买房遭遇中,购房者与开发商应该是权利与义务对等,按照合同约定给付违约金也应当体现这个原则。因此,在签订合同时,购房者应当预见双方不能履行合同的多种可能,在约定各自的违约责任时一定要仔细分析,以免自己的权益受到损害。