聂安达：上海吸纳全球资金速度加快

　　房地产投资全球化

　　环球房地产投资市场正经历前所未有的快速发展。我相信国际房地产投资将朝四个方向持续发展：投资者整体数量增长、更广泛的投资目标、投资策略的多元化以及更多投资产品。

　　全球目前都经历着相似的发展趋势。当股票市场变得更为反复，房地产投资相对稳定的收入得到了投资者的青睐。随着房地产私募基金和房地产投资信托（REITs）的发展，机构投资者正在扮演日益重要的角色，预计亚洲将继续为全球资金净吸纳者。中国是最大的全球房地产投资基金聚集地之一。

　　过去3年外资收购达197亿元上海继续成为外资进入中国的首选、房地产投资全球化的最大受益者。

　　2004年之前，本地投资者是上海房地产市场的主导力量，主要集中在住宅开发和销售领域；随着宏观调控开始，房地产投资模式出现重大突破：海外投资者开始收集收租型物业并涉足不同的物业类型，投资年期亦改变至中长期。

　　世邦魏理仕研究部的调查数据显示，过去3年海外机构投资者在上海用于整幢物业收购的总额已达197亿元人民币。尽管171号文件抬高了外资的门槛，但在2007年一季度，总成交金额仍达38亿元人民币。

　　跨国公司不断扩张，加上本地企业高速成长，使各类物业需求大增，租金持续上涨。

　　人民币升值成为另一个重要因素。人民币兑美元的汇率于过去23个月内上升了7%。

　　欧洲机构投资者看好上海

　　来自美国、欧洲、大洋州、亚洲甚至中东等国家和地区的机构投资者不断寻找投资机会，私募基金和核心型基金亦相继进入上海。

　　我发现来自欧洲的机构投资者对上海的兴趣变得更为浓厚。

　　英国房地产投资公司Grosvenor日前收购了古北的服务式公寓项目维也纳广场，这是其在上海的第一笔收购。在此之前，SEB Immobilien-Investment GmbH 于2006年收购了白金大厦，是继德意志银行和DIFA基金后另一笔来自德国投资者的交易。

　　上海也受惠于私募基金增加其全球物业投资比重的浪潮中。2006年，Gateway Capital以8100万美元收购了翠湖天地御苑的18号楼，而凯雷则以1.026亿美元将中房森林别墅的110幢别墅收入囊中。

　　随着收购中心地区成熟项目越来越难，投资者对于中心地区以外的项目(主要是工业物业)和具有较大重建和租金提升潜力的烂尾项目的兴趣有所增加。典型案例就是摩根士丹利以2.468亿美元收购烂尾达8年之久的东海广场一期。

　　另外，物流仓储类物业的投资愈加受到海外机构投资者的关注。2007年日本的新熙地株式会社收购了26.2万平方米的保税仓库，以及用作未来开发的30万平方米土地。

　　“大上海”投资定义将有改变

　　凯德中国零售房地产基金2006年12月在新加坡成功上市，引起投资者的关注。该基金的最初资产包由中国内地的7个零售物业组成，其中包括位于上海建筑面积达72729平方米的七宝商城。到目前为止，物流仓储类物业是REIT的主要收购对象。AMB和丰树物流信托在物业证券化这一领域表现得最为积极。

　　171号文件的影响是温和的。降温措施减却了短炒投机者的热情，长线的机构投资者则继续活跃，他们对其投资策略进行微调，增加股权投资的比重。

　　在中长期内，扩大的资金来源及拓宽的投资目标将成为上海市场的主要特点。今年一季度投资活动有所放缓，但海外机构投资者继续保持着强烈的关注。随着越来越多的股市获利资金部分回流，加之国内保险公司以及来自欧洲、韩国、中东等机构投资者在长时间调研后地进入，预计今年二季度起将有更多的成交涌现。

　　此外，投资目标亦不再局限于传统物业类型和地段。工业、酒店和基建，以及拥有良好基础设施的非核心地段将成为投资者的新目标。

　　大上海投资的定义未来会有根本改变。现时的“大上海”概念（包括上海、无锡、南通、嘉兴和湖州）将随着第五条高速铁路、苏通长江大桥、杭州湾跨海大桥和沪杭磁力悬浮火车的相继落成，而扩展至昆山、南京以及杭州、宁波。

　　（聂安达 世邦魏理仕研究部亚洲区执行董事）