做足“功课”选贷款“贷”比三家省真金

　　加息周期下房贷省钱有窍门

　　“你不理财，财不理你。这话确有道理，像我虽在银行工作，但对理财不太在意，结果一年来同事们纷纷炒股、买房赚钱，而我的资金还在原地踏步。”一位在银行办公室任职的女士发出如此感慨。农行深圳市分行个人业务部总经理助理寿永春直言，去年以来四次加息，房贷消费者的累计新增利息已有明显增加，如果留意一些省钱的窍门，可能会抵消部分加息带来的房贷支出。究竟如何省钱？本文或给你有益的参考。

　 等额本金法有利提前还贷

　　目前，市民办房贷，有等额本金和等额本息两种还款方式可供选择，相当多的市民弄不明白其中的奥妙，常常是在协议书随意划了一个钩。

　　据了解，等额本息还款法指的是，借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款法即借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减。两种还款方式的区别在于，等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少；本息合计逐月递减。这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群。而等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。

　　银行一线人员观察，深圳市民提前归还住房按揭款项的相当多，一般是10年、15年期房贷在第五年，甚至是第三年就提前还上了。专业人士分析，尽管两种还款方式各有优势，但等额本金还款方式在提前还贷及节约总利息方面的优势是显而易见的。

　　一个直观的例子可以说明等额本金法在节省利息方面的“建树”。如果房贷为50万元30年期，如果在五年期满时提前还贷，采用等额本金法比采用等额本息法可省利息8000元；如果30年到期，前者比后者可省利息13万元。仅仅因为选择的还款方式不同，支出的利息就有这么大的区别。

　　选择固定利率房贷

　　随着国内加息频率的加快，去年先后有一批商业银行推出了固定利率房贷款（简称“定息房贷”）及固定加浮动利率房贷（简称“混合利率房贷”）产品，提前锁定利率变动，尽量减少加息带来的压力。定息房贷及混合利率房贷中的固定期间的利率是一次性确定的，在中国已进入加息周期的预期下，固定利率比同时的浮动利率略高，但如果加息频繁，固定房贷最终比浮动利率房贷省息。

　　5月19日，央行上调存贷款利率后，各商业银行于近日纷纷公布了固定房贷利率，以农行为例，三年期固定房贷年利率为5.85％，混合利率房贷中三年期固定房贷的利率为6.138％，五年、十年期固定房贷也有不同幅度的上调，调整比例从上升0.7％到1.5％不等，与今年3月份加息时比，调整力度有所增大。

　　农行深圳市分行专业人士介绍，该行浮动利率房贷遇到加息，将在次年元月1日起提高利率，如果已加息多次，则兑现累加后的利率。据计算，去年7月1日该行首次推出定息房贷，当时50万30年期房贷的年利率是5.58％，固定房贷年利率为5.85％，当年8月央行加息一次，至今年元月，定息房贷的月供比浮动利率房贷少付利息86元，如果仅以今年现有的两次加息计，到明年元月1日，定息房贷月供比浮动利率房贷节省利息600元。如果今年下半年再加息的话，定息房贷月供省息可达到900元甚至超过1000元。

　　据了解，由于对较长时期内利息变化难以准确判断，市民一般会选择混合利率房贷，如三年定息房贷加若干年浮动利率房贷。这样，既可以利用固定利率规避加息风险，又可以防止错过固定期过长可能发生的降息优惠。

　　巧用“循环贷”“存抵贷”

　　如今各家银行创新力度不断增长，时有特色房贷产品推出，如果精心设计好房贷方案，也可以收到省息的效果。

　　多家银行推出了循环贷，其特点是，在银行给予的授信额度内，客户可以随借随还。如果存在中短期房贷需要，选择循环贷就可以节省一定数量的利息。如10万元2年期房贷，以现行年利率计算，2年利息总计约1.1万元，而采取六个月期循环贷，2年间可省息1600元左右。

　　存抵贷是商业银行的房贷新品种。突出亮点是，客户一有余钱就可存入存抵贷账户，存入的款项可以按比例折抵相应数量贷款的利息，而且不用客户办理还款手续，账户会自动按日计算存抵贷。有的银行还推出了日均贷款余额达到100万，账户上的存款可100％抵消相应数量贷款利息的做法。

　　在投资渠道越来越丰富，加息频率加快的今天，深圳供房族特别期待，房贷产品既能保证资金流动性，又能最大程度省利息。民生银行深圳分行个贷部的相关人士认为其按揭开放账户是一个不错的选择。他举例说，经商的陈先生新购住宅总价110万元，需在银行办理按揭贷款80万元，期限20年，调息后年利率6.12％，同时陈先生有50万元的生意备用金作为活期存款。现有三种按揭方式可供陈先生选择：一是采用传统的等额本息还款法，同时50万元生意备用金存银行活期账户；二是采用一般的存款抵贷款类产品；三是选择民生银行按揭开放账户，50万元备用金全额归还贷款。相比前两种选择，20年到期时，采用按揭开放账户可减少10多万到30多万元的利息。

　　该省能省的就要省

　　房贷是个人消费贷款中的大头，也是银行获利的重点。不仅本土银行为此争得不可开交，刚刚成立的外资法人银行也言必称房贷。这样的大背景下，各家银行为了吸引、挽留客户，势必各显神通，推陈出新，不断创造出适合消费者需要的更便利、更优良的产品。而常见的情况是，人们忙于事务，对房贷接触又不多，不太留意各家产品的特点，或者虽有省息意识，但以为太复杂轻易放弃了。

　　其实，消费者做足了“功课”，房贷省息并不是一件多难的事儿。“功课”一，要有精明的房贷意识。要知道，银行有的是精算师，他们出手的产品当然会为银行精打细算，特别是房贷乃专业的金融问题，一般人都是外行，如果没有“斤斤计较”的较真劲，想省息谈何容易。记者2002年买房时按揭5年期10万元，既没考虑提前还款的事，也没有考虑哪种方式还款有利，稀里糊涂地签了协议。结果提早两年多还贷时，有朋友算了一下，如选等额本金法几千块就省下了。

　　“功课”二，要“贷”比三家。这包括两层意思，其一，比较同类房贷产品的优劣。如，同样是存抵贷，有的银行是70％抵息，有的是100％抵息，简单一算，省息效果就一目了然。其二，比较不同类别房贷产品的利弊。当前，深圳市场上，房贷新产品有“存抵贷”、“循环贷”、“按揭开放账户”等不同类别，它们各有优势，各有适用人群。这就需要用心做做“功课”。如果你经常有生意要打理，需保持较多的流动资金，也许选择存抵贷或开放账户合适；如果你需要的是中短期大额房贷，不妨选择循环贷，以六个月的贷款利率做三年的按揭，省的利息挺可观。

　　在包括房贷在内的理财新课程面前，我们许多人都还是小学生，可以肯定的是，我们做足了“功课”，回报将是真金白银。