办不了贷款要退房 定金能收回吗？

近日，房贷政策进一步收紧，南京有12家银行停止办理第三套房贷业务，受此影响不少改善型需求的购房者的购房计划再次触礁。求助于本报的市民孙先生就是其中的一员。

　　有多处房产的孙先生8月初看中一套二手房，和中介签订了《认购协议》，并交了3万元定金。但孙先生签完协议没过几天三套房又收紧了，多家银行停贷，孙先生的贷款请求也被拒之门外。孙先生提出买不起此套房产了，中介公司表示中止合同定金要没收。孙先生想知道，因为贷款问题导致合同无法履行，定金是否可以要回。

　　贷款政策调整是否属于不可抗力？

　　江苏高的律师事务所姜茜律师表示，孙先生和中介公司争执的焦点就在于房贷政策调整对双方履行认购协议的影响能否适用“不可归责于双方当事人的事由”这一情形？

　　姜律师指出，依照《民法通则》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。国家的房贷政策并不会从根本上导致商品房买卖合同不能履行，只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，且这种影响不是不能克服，因此国家房产贷款政策的调整应不属于不可抗力事件。

　　是否适用情事变更原则？

　　最高人民法院对情事变更原则的适用做了明确规定：合同成立以后客观情况发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。从上述规定也可看出，在适用情事变更原则时法官有一定的自由裁量权。不过，姜律师说，现行司法实践在适用情势变更原则时采用非常严格、谨慎的态度。

　　对于贷款政策的调整对购房交易双方产生的影响能否适用情事变更原则，姜律师认为，应该具体分析：

　　一、若认购协议中对付款方式有明确约定，且购房者有权选择一次性付款、分期付款、银行按揭支付的,购房者不得以房贷政策调整为由不履行相关协议，违反协议的定金不予返还。目前不少开发商都在协议中增加了办不了贷款的情况下不退定金的约定，像这种有明确约定的，定金当然无法退还。

　　二、若认购协议中仅约定了按揭贷款一种付款方式，在此情形下获得贷款是购房的唯一途径，若贷款政策调整后导致购房者无法取得银行贷款或首付比例提高，则此时购房者主张使用情事变更原则有一定的合理性，司法实践中对此情形也会予以审慎的考虑。

　　三、认购协议中对付款方式没有明确约定的，鉴于付款方式多种多样，房贷新政只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，而不必然导致买卖双方合同目的不能实现。购房者对房贷新政的出台并非不可预见或风险并非不可防范和控制，相反购房者已预见到，只是轻信房价还会大涨，对风险不作防范和控制，所以仍进行投机购房或高位购房，在此情形下很难适用情事变更原则，因此如果想退房的话就拿不回定金了。