探访楼市:开发商还需再挺挺 购房者准备再等等

大视角 楼市尚在调整中

2008年末的一天，记者走四环，看楼市，探访京城一家楼盘。售楼处冷清得一如过冬，大半天无人问津，与往昔抢购形成鲜明对比。2008年，这种门可罗雀的场景在京城上演。

楼市低迷

去年以来，北京楼市从打折促销、买房送车等变相降价，逐步演变为"在售项目直降，新盘项目低开"等直接降价。记者调查发现，目前北京打折降价的楼盘超百个。这些楼盘中，有明降的，有根据付款方式降价的，有推出新产品变相降价的，也有的项目提升产品质量比如毛坯房改成精装交房变相降价的。

广渠路和东四环交界处的"金都心语"，去年底开盘时起价8800元/平方米，送精装和家电。而该区域毛坯房的房价最高曾超过14000元/平方米。

国家发改委公布的去年9月份全国70个大中城市房屋销售价格指数中，北京地区房价环比下降0.2%，下降幅度高于全国平均水平。这是北京房价自2005年以来首次出现下降，曾经扶摇直上的北京房价自此调头。10月、11月，北京房价继续下滑。11月份环比降幅进一步扩大，达0.8%。其中，新建住宅销售价格环比下降0.5%，二手住宅销售价格环比下降1.5%，为近年来最大降幅。

"价跌"同时伴随着"量缩"。北京市统计局、国家统计局北京调查总队的报告显示，去年1-11月，全市房地产开发企业销售住宅面积为738.3万平方米，比上年同期下降52.4%。其中期房销售面积608.6万平方米，下降50.5%。据"链家地产"市场研发中心统计数据，去年1-11月，北京市二手房交易量为67034套，同比下降24.2%，这是八年来的首次回落，市场萎缩明显。

政策助推

在中央降息、减税等经济刺激计划指引下，北京版"救市"政策也正式落地。去年11月，楼市迎来"小阳春"，但总体形势依然不容乐观。

11月初，北京市住房公积金贷款最高额度从原来的60万元调整为80万元。同时，住房公积金可以每月支取。

11月下旬，《北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》出台，规定北京市三环以内每套总价215万元人民币以下、三环至四环之间每套175万元人民币以下、四环至五环之间每套165万元人民币以下、五环以外每套100万元人民币以下的住房交易时均可享受优惠政策。

同时，北京市11个相关政府部门联手出台《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》，表示将以解决居民各类基本的住房需求为核心，在加大住房保障力度，落实和完善促进合理住房消费的财税、信贷政策，调整和优化住房供应结构，规范房地产市场秩序等方面采取一系列措施。加强住房供需双向调节，建立和完善分层次的住房供应体系，统筹解决好低收入家庭的住房困难和市民基本的住房需求，促进房地产业健康发展。

一套组合拳打出后，北京楼市略有回暖。但业内人士同时指出，市场上观望气氛仍很浓厚。

下行趋显

虽然11月份市场销售回暖，但北京楼市"供大于求"的形势并没有改观。

北京楼市交易量持续减少的同时，楼盘库存则持续增加。北京房地产交易管理网的数据显示，2008年1月1日，北京楼市可售住宅期房69685套，面积971.22万平方米。到11月18日，可售住宅期房达110239套，面积1375.36万平方米。

有业内人士指出，北京库存房源在去年出现大幅增长，主要原因是2007年土地放量形成的商品房供应正在释放，而市场销售持续低迷，造成存量房源日益增多，这加大了房价下行的压力。

针对楼市的供需关系和房价走势，北京市统计局新闻发言人于秀琴认为，在整体经济放缓和购房观望情绪浓厚的大背景下，房地产市场依然处于深度调整期：需求量降幅较大而可供量相对增多，随着政策性住房入市以及市场对政府加大保障力度的预期，房价仍存在下行空间。

专家说

北京大学房地产研究所陈国强所长：

看来还得"挺"下去

记者：2008年，北京楼市给人们印象最深的恐怕就是坚挺。全国其他城市降价声一片，而北京仿佛置身世外，到年末才有点松动。您怎么看待这一现象？

陈国强：从价格变化情况来看，北京房地产市场跟其他城市相比，像深圳、广州，价格波动比较小。降的只是少数项目，也没降到位，多数项目现在还扛着呢。

上半年，北京新建商品房价格同比涨幅一直居于全国70个大中城市前列。从市场均价来看，整体变动不大。调价、做促销的楼盘，占市场项目比例较小。幅度较大的调价、降价楼盘，受到消费者比较热烈的追捧，销售情况不错，又重现千人排队、团购等市场繁荣时的情况，这说明刚性需求不能低估。

记者：您如何评价2008年的北京楼市？

陈国强：2008年，北京市场总体情况是观望明显，持币待购现象严重，成交量明显下滑，新开工面积、房地产开发投资增幅跟往年，特别是2006、2007年相比，增幅明显趋缓。土地市场跟前两年比显得很冷清。现在全年统计数字虽然没出来，截至10月份完成年度计划约1/3，全年估计完成一半左右。按年初公布的年度土地出让计划来说，土地市场完成情况不好，这将会影响未来一段时间的市场供求关系。

北京楼市2008年的一个重要特色是保障性住房的供给，并成为今年下半年市场特殊的亮点。9月份以后随着保障性住房供应的增加，北京住宅市场格局发生明显变化，保障性住房几乎占到市场成交量的半壁江山。第二个值得注意的表现是二手房市场交易规模，从成交套数来说，估计将超过一手房市场的总体规模。尤其是前三季度，由于市场低迷原因，增量房市场成交有明显的下滑，相比之下，二手房市场也受影响，但程度不像增量房市场那么明显。

记者：有人说，北京楼价松动有奥运因素。您怎么看待楼市低迷原因？

陈国强：导致楼市出现低迷的原因很多，有内因，也有外因；有近因，也有远因。从外部环境因素看，既有世界性金融危机因素，也有国内整体经济下滑因素。这是一个方面。

第二个因素，前两年，特别是2007年，房地产市场太过亢奋，导致房价快速上涨，涨得过猛、过快，使得房价水平脱离普通消费者的经济承受能力。

第三个因素，前几年，政府一直对楼市采取调控措施，政策效应逐步显性化，导致很多投资或投机需求退出市场。政策调控有效抑制了投资、投机需求。但同时，也导致持币观望心态普遍蔓延。

记者：北京市出台了一系列"救市"措施，取消了一些限制性措施，会不会导致房价反弹？

陈国强：政府的政策转向以后，效应肯定会逐步显现出来，但这需要时间来消化。最近以来陆续出台的措施，跟过去几年宏观调控的做法并不完全针锋相对，它是有侧重的。我们不难发现，现在的政策强调的几个方面是很明确的：一个加大保障性住房的供应，加大这类项目的建设力度；第二，强调初次置业，第一次购买普通商品住房，特别是购买90平方米以下中小户型、中低价位的，这一类购房行为将受到较多的政策优惠；第三，更多地关注城市中低收入人群住房需求。投资、投机性的购房行为，在目前新的政策体系中仍然没有放开。房地产行业里，开发商期望的"二套房贷"政策、购房退税政策等，过去这些限制性条款或限制性做法仍然没有松动。

从这一轮楼市调整中，可以看到，无论银监会，还是各商业银行，对房地产的开发贷款和个人的按揭贷款，跟过去相比，在信贷投向和审核上更趋理性。政策的底，我们已经看到，不是过去那种限制或者抑制投资、投机，抑制过热住房消费，转而支持居民购房消费，加大保障性住房供应，为中低收入人群购房提供更多优惠条件，但这并不说明楼市低迷很快将过去。政策转向并不意味着大家所谓的"冬天"很快就会过去。走出冬天可能还需要一段时间，这个将取决于很多因素。

开发商

政府救市是"及时雨"

去年末，国务院有关部委陆续出台救楼市的政策措施，北京市也相应出台了救市细则。京城许多房地产商们对此议论纷纷，现摘录如下：

该是睁大眼睛买房子的时候了!

--中体奥林匹克花园总经理 陈 顺

从新政不难看出政府出手救市的决心，不但加大和完善了保障性住房需求，对于二次置业也放宽了房贷首付和利率的限制，而且暂行减免一年的住房转让环节的营业税政策，让更多希望改善居住状态的人可以加速置业进程，提早拥有第二套住房，这对于激活二手房市场，更直接更有效地促进二手房交易，而二手房流通的加大、交易的频繁，也将直接促进一手房市场的兴旺。

2009年房地产市场的主动权是属于市场和消费者的，开发商们所能做的应该是在自己的品质上下足功夫，而消费者们也等到了睁大眼睛买房子的好时候了！

对老百姓进行一次信心喊话

--中房集团总裁 孟晓苏

房价大涨是因为宏观调控搞乱了供求关系，楼市拐点是媒体裹胁开发商炒作出来的，什么价格都可以降，只有房价万万降不得，无论自住还是投资，现在都该出手了！

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