如何为购房合同堵漏，将买房的风险降到最低?

　　如何为购房合同堵漏，将买房的风险降到最低?204条是不是金科玉律?京穗两地律师展开了一场唇枪舌战。

　　有人在作北京、上海、广州三地的购房消费分析时认为，广州买家对合同条款的约定是最粗心大意的，导致的结果就是：无事则已，出事麻烦。同时，因为广州地区房地产发展较早，时间较长，这些因合同陷阱带来的利益损失也在近年不断显现。

　　本来，近两年因为媒体与专家的高度参与，广州买家已经通过信息的接收掌握大量避开风险的方法，政府也在合同文本的不断改进中尽量减少发展商“玩猫腻”的机会。但现实是，某些不良发展商甚至是许多楼盘在手的大发展商仍想尽办法“做手脚”，比如删改示范合同格式、任意添加合同附件等，牟取额外暴利还在其次，更深的考虑还在于，一旦日后与买家发生法律纠纷，这些给自己上了层层保险的合同条款将拒买家于公平之外。

　　广东法则明律师事务所的李瑾及许毅辉律师，几年来一直接手房地产方面的法律纠纷，对这方面的了解可谓知之深、痛之切。此次，特邀两位资深律师就一手合同、二手合同以及合同附件中可能存在的陷阱作一次详细的剖析。

　　■漏洞

　　黑洞

　　在广州，由于合同存在漏洞，消费者一不小心就会掉进购房黑洞，下面是目前最为普遍的黑洞。

　　物业维修基金

　　按房价的2%交纳的维修基金，这钱该谁交?怎么用?谁来监督?按照广州一年的成交金额可计算出每年的维修基金竟有几个亿，但银行帐号里只有几千万元，这巨大的差额谁挪用了?应如何建立监控机制来预防?谁来关心?挪用还会持续多久?

　　烂尾仍供款

　　楼盘已烂尾了，购房者掉进这个圈子爬不出来，找政府主管部门，无奈;找开发商，没辙，只有银行每月仍在催交按揭款。虽然如今预售门槛的提高对预防楼盘烂尾有很大作用，但先前遇到那么多的烂尾问题消费者应怎么办?谁来解决?怎么解决?这解决还要等多久?

　　规划问题

　　本来住得好好的，突然有一天一条规划路从小区里横穿而过，开发商隐藏规划路，业主知情权被严重蒙蔽。这也可算够黑的事了。

　　一手房合同

　　虽然现行的合同都提供了文本格式，但律师提醒买家，此合约为买卖双方的意愿体现，所有填写及印刷文字都具有同等法律效力，因此，一定要仔细阅读，大胆争议，或者不签。

　　一手房屋买卖合同的风险由于过往说过许多，一些细心的读者也大致有所了解，概括来讲，可能出现的风险有以下几个方面：

　　面积

　　合同中有建筑面积与套内面积的空格，发展商通常会选择以建筑面积为计价单位，然后又以合同附件的形式在面积误差上留下伏笔，将自己对面积误差的赔偿率降到最低，而将买家对面积的补价率升得很高。

　　补漏措施：建议约定以套内面积计算楼价，不合理的合同附件不能签。

　　交付期限

　　发展商通常会选择第一项即“该商品房经验收合格”就予交楼，但有案例显示，由于业主签约草率，交楼几年后大厦还在用临时水电，发展商却对此毫不理会。

　　补漏措施：建议最好在补充空格上注明，该房屋通过规划、质量、消防、电梯方面的验收合格，并且使用永久水电。不可抗力

　　合同只写有，遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起若干天内告知买受人，但日后真有纠纷时，发展商完全可以将当初口头通知的日期擅自提前或推后。

　　补漏措施：建议在空格处注明“需书面通知”。公建设施

　　这一条的空白非常多，买家根本就不知道该怎么填，通常都是由发展商在横线上盖几个印章，实际上语焉不详。近日市内的多起官司与投诉也与此有关，比如白云区某花园绿地不翼而飞等。

　　补漏措施：这一点实在有些防不胜防，除了在购房前挑选信得过的优良企业外，还要尽量在合同上写齐广告上的书面承诺、售楼小姐的口头承诺，还要包括已经投入使用的各项设施，未落成的要注明开放使用的时间，并写上永久使用。当然，这个问题在处理方式上比较复杂，买家届时要以事论事，尽力争取。

　　房产证

　　尽管去年广州市国土房管局、广州市计委和广州市财政局联合制定了《关于追收国有土地使用权出让金的通知》，追收地价将与办理房产证脱钩，但业主还是尽量在签合同这第一步就开始保护自己。签不好，就算是官司赢了手尾还是很长，签得好，维权之余还有几年免费楼住呢。

　　补漏措施：建议在日期上与发展商争取到最短限期，超过期限3年的，建议选择退房。

　　合同附件

　　有些合同上写明，本合同如与附件内容不符时，以附件内容为准。这就是个大陷阱了，因为附件复杂得连律师们都称其步步惊心，而买家一再小心的合同原件则成一纸空文。

　　补漏措施：建议在字眼上一定要小心，最好以原合同为准，最起码也应具同等法律效力。

　　二手房合同

　　二手房买卖私隐性很强，因此买家的知情权就显得更为重要。收费漏洞

　　法律中没有规定中介公司收取的委托代理服务费，由双方协商合约，因此，买卖双方都不太知道中介的收费何为高何为低。

　　补漏措施：参照国土房管局规定收取的费用标准，衡量买卖过程中被收取服务费的高低，同时，可以自己问清楚中介的佣金到底包含什么费用。另外要小心乱收费，如车马费，钥匙费等合同没有约定的条款则属于乱收费。

　　两个合同

　　记者发现目前市面上许多二手中介行的合约都是合二为一的，即买卖合约与中介委托合约混在一起，签一个名字，两个合同就生效。到底风险在哪里，右栏案例另有详解。

　　补漏措施：买卖合同应明确房屋具体情况及付款方式、违约责任;委托合同则应明确约定服务项目及收费，两个最好不要一起签。

　　最后，记者再次提醒大家，看到条款不合理可以协商要求变更，如不愿变更应该不签。一般情况下，做到两点：一是签合同前要看一下合同内容，有不合理的条款的，不要签;二是了解房屋的基本状况，可以委托律师协助调查房屋产权情况(是不是完整的产权等)，同时，鉴于购房专业性，请个律师陪同购楼还是花小钱办大事，还是值得的。

　　■法眼

　　案例一：二手房合同

　　本报一位楼记从业两年，居然自己在购买二手房的时候也“阴沟翻船”，亏在了合同上。在此，不妨拿出来现身说法，与读者为鉴。

　　首先，该合同最大的不合理处在于，将“房屋买卖”与“中介服务”两项交易放在同一份合约书中，即同一份合同中，既有楼价款、交易时间、付款方式等买卖条文，又有中介费用、违约处理等，业主为了买下相中的房子而同时签下不合理的中介合约。

　　律师说法：李瑾律师认为，二手买卖一般应分开两个合同写。一般情况下，中介服务范围只是提供代理服务，应到买卖双方完成交易为止，中介合同中不应包含房屋价款、何时交易、如何交易、产权问题的约定。至于买卖双方的纠纷，中介也不应过多干涉。

　　其次，合约书中第七条规定：

　　“买、卖双方签署本合约后不论任何原因，未经中介代理方书面同意而私下延期交易、取消交易或完成交易而不及时付清应付给中介代理方的佣金时，则买方及卖方均应个别付给中介代理方应付佣金额双倍的佣金作为对中介代理方的赔偿，买卖双方均无异议。”

　　许毅辉律师认为，这条显失公平在于，房屋有可能不是一次性完成交易，例如看过十套才最后看中一套，甚至看过二十套仍看不中一套，那么中介公司提供的服务就是要帮助买家找房子，帮卖家卖房子。至于中介公司提供多次服务的收费该是多少，完全应由中介公司与双方的中介合同具体约定，仔细而明确的约定出服务收费标准，而决不应该在将买卖合同中的成交与否与中介合同中的服务收费挂钩，而且居然还是双倍。

　　案例二：合同附件

　　合同附件有法律依据，具备法律效力，但对买家而言，补充合同的附件分分钟会将标准合同的条款的保护力予以抵销或是减弱，从而布下多个陷阱。但令记者难办的是，由于合同附件太多了，每一个发展商都会自行设计一套，而且都是厚厚的一大本，当中的风险真是多如牛毛，不找律师逐条把关，怕是放不下心的了。以下仅以一本附件中的一个条款为例，以示警戒。

　　番禺某郊区大盘在买卖合同外，另外还有一本自己制定的合同附件，各项补充条款相当复杂，陷阱此起彼伏，而且两个合同出现不同时，以附件为准。

　　律师说法：比如第三条的“面积的补充约定”，《买卖合同》中的价款是按建筑面积来计算的，但合同附件中竟有如此不利于买家的条文：

　　“3·2　如《买卖合同》记载的商品房的建筑面积(套内面积+分摊面积)、套内面积、分摊面积与实测面积有差异时双方按如下方式处理：

　　3·2—1　建筑面积没有差异但套内面积与分摊面积均有差异时商品房的价款不变。

　　3·2—2　建筑面积和分摊面积均有差异但套内面积没有差异时商品房的价款不变。

　　3·2—3　建筑面积和套内面积均有差异时按套内面积的误差比进行调整。”

　　在这个条款中，发展商首先是否定了《买卖合同》中的双方约定，而按合同附件处理，其次处理方法相当不合理。

　　按1的算法，只要建筑面积足够，总楼价就不变，那么就算是买家实际居住的套内面积缩小了，发展商也不负责任;

　　按2的算法，无论是建筑面积或分摊面积大了还是小了，反正买家实际居住的套内面积不会增减，发展商就不会理会价款，但这在日后的物业管理费上则会出现问题;

　　按3的算法，不管建筑面积是多少，只要买家实际居住的套内面积多了，就得补钱。

　　可以说，这三项规定每一条都是站在维护发展商利益上的，一旦发生纠纷，小业主根本就没有权益可言。而且，这样的文字游戏，要不是专业律师逐条研究，任哪个普通买家也算不过来。