买房人可退房 但要承担部分损失

买房人可退房 但要承担部分损失
日前，市国土资源局会同有关部门查处了房山区青龙湖镇青龙头村的一个违法别墅项目，对开工建设的144栋别墅拆除85栋，没收59栋，并对6家建设、施工单位(含个人)及其直接负责的主管人员罚款，没收非法所得。

　　据了解，房山区青龙头村村民委员会、经济联合社与北京金地雅房地产开发有限公司合作，在未办理任何立项、规划、用地、建设审批手续的情况下，于2006年3月至9月期间，开工建设144栋各类建筑物，包括对外销售的双拼别墅128栋、农民回迁多拼别墅10栋及配套道路等。

　　经查，该建设项目还涉嫌伪造设计单位公章和财务印章，金地雅公司涉嫌登记时虚报注册资本。

　　目前，市公安局经济犯罪侦查处已对违法设计单位进行立案调查，并羁押了3名相关负责人；吊销金地雅公司营业执照。

　　那么，如果有人已经购买了该别墅，购房人能要求退房吗？由于开发商金地雅公司已被吊销营业执照，购房人向谁主张退房呢？如果购房人明知该楼盘手续不全还购买，有什么责任呢？

　　律师解答

　　北京市金栋律师事务所的张朝栋律师解释，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

　　该项目未办理土地审批手续，显然没有预售许可，故开发商与购房人所签订的关于别墅的买卖合同应当无效。购房人有权退房，开发商应将收取的房款退还给购房人。

　　由于开发商金地雅公司已被吊销营业执照，购房人向谁主张退房呢？张震律师认为，根据最高人民法院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》及《关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函》的规定：

　　1.凡被吊销营业执照的企业法人自行组织清算，并在工商行政管理部门登记备案的，债权人可以企业清算组为被告起诉。

　　2.凡没有成立清算组织，且被吊销营业执照的企业法人的管理机构仍存在的，债权人可以该企业法人和清算主体为共同被告起诉（有限责任公司的清算主体是全体股东，股份有限公司的清算主体是董事会成员或股东大会确定的人员）。

　　3.凡没有成立清算组织，且其管理机构已不存在，债权人可以该企业法人的清算主体（如前所述）为被告（或共同被告）起诉。

　　因此，购房人可以根据北京金地雅房地产开发有限公司的具体情况决定如何主张退房。

　　张律师提醒购房人，像此类违法别墅当初销售时肯定手续不齐全，购房人知道该楼盘的销售手续不完备仍购买，主观上也有一定的过错，对双方签订的合同无效的后果也要承担一部分责任。一般在这种情况下，购房人入住及入住期间的投入或花费就很难索赔，但购房款仍可以向开发商追索。

　　所以，为了避免买到违法项目，消费者在购房时一定要审查五证：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。当然，为了便捷，购房人可以只审查最重要的房屋销售许可证，因为如果没办齐其他四证，开发商就不可能取得房屋销售许可证。