维权：退订金一定要注意“时效”

“献房说法”上周推出的有关退订金的案例，在社会上引起了巨大反响。短短几天，我们收到的咨询电话和邮件就多达几十个。在回复过程中，记者又发现了不少新问题，比如说维权中非常重要的“时效性”问题就没有得到足够的重视。为此，我们又搜集了相关案例，并采访了专家，做出这期后续报道，希望能给广大买房人提个醒，不要由于在时间上拖沓，无意间丧失了本应得到的权益。

案例1：买房遭遇强扣违约金

去年9月，小刘购买了一套期房。开发商承诺两个月办下预售许可证，让他先交订金10000元，又交首付款20％及装修预付款10000元，共计8.8万元。因开发商说是经济适用房，小刘估计不会有问题，就交齐了相关款项。签合同时，开发商说因没有预售证无法做备案，只让签字，他们以后再统一盖公司章去有关部门备案。之后，四份合同都留在了开发商手里，只给小刘开了票据。

今年6月底，开发商要求补交装修款两万元，并通知入住。但相关手续仍未办齐，小刘担心房产证会有问题，想退房。开放商外聘的销售部否认办证的承诺，说他违约，要扣违约金4000元，并让小刘先在手写的退房协议上签字，找到买主后再退钱。几经交涉后，开发商说已找到买主，只要签字，第二天就可退款。小刘要求在退房协议上盖章，销售部说没有章，只能由销售人员签字。

小刘认为，扣违约金是强词夺理，即使可以退钱，他担心自己签字后，房子没了，开发商又赖账，希望在拿到款的同时签字。另外，他担心自己没退房，房子就被卖掉了。

北京信杰律师事务所王仕平律师：小刘的问题在开发商不具备交房条件前，本来很好解决，可是他拖得太久，让自己陷入了被动。如果开发商取得了建筑工程施工备案表，符合现房销售条件，小刘要回全款就很困难。如果真想退房，那协议上不盖章损失也不大。如果开发商在小刘未签订退房协议的情况下，擅自把房卖掉反而对小刘有利，他有理由要求退回全款。

案例2：诉讼时效过订金成泡影

1997年，贺先生预订了一套亚北的别墅项目。当时他签署了预订协议，并预付了两万元的订金，销售人员给了他一张盖章的收据。预订协议中规定，两个星期内，贺先生应交付20%的预付款，否则就取消购房行为，两万元的订金不予退还。由于种种原因，贺先生没能按时缴纳20%的款项，于是开发商扣留了订金。

之后，贺先生为要回订金做了许多努力，但都没有结果。时隔不久，该项目公司的股东又发生了变动，原来的大股东变成了小股东，他们互相推诿，讨要订金变得更加艰难，两万元订金至今无法要回。贺先生表示，当时的开发商并没有预售房许可证，而且项目停了好几年，在股东变换后才开始正式销售。

他想知道：“两万元订金到底应该向谁要？另外，时隔很多年，如果通过法律途径，还能否解决问题？”

王仕平律师：贺先生的问题由于时间拖得太久，解决起来比较困难。因为房地产纠纷的诉讼时效一般为两年，从权利人知道或应当知道权利被侵害之日（比如可以确定的违约日）起计，超过两年，法院不予受理。

不过，如果贺先生能够举出证据表明自己曾经找开发商提出过退款要求（书面、旁证等），则时效起计时间也可顺延。另外，贺先生要了解大股东转让的究竟是什么，如果是项目转让，应找原公司；如果仅是公司内部股东变化，找现公司即可。

■特别提醒

●在现情况下，签完合同拿不到正本的情况确实存在，但不论何种原因，购房人也一定要存有合同复印件（加盖实章或由销售部管理人员签字），否则举证很困难。

●注意时效性，收集相关证据，一个比较好的办法就是以挂号或是特快专递方式向开发商提出书面要求，而后留存票据。