购房维权另类思考

　　

　　每年的3.15带给消费者的都是沉重的话题，抗战八年，日本鬼子都打败了，《消法》执行了9年，为什么侵权行为依然不断？政府部门新发的整顿房地产市场的文件接连出台，房地产市场中的质量问题，广告夸大、虚假、误导消费者，合同违约、承诺不兑现，面积任意“缩水”、“涨水”，产权证难办理，物业管理六大问题依然是层出不穷，因房地产纠纷引起的打人事件时有发生。据中消协统计：2002年全国共受理房屋投诉17172件，而这仅仅是中消协受理的数字。

　　重新认识房地产商

　　房子是房地产商设计的吗？不是！房子是房地产商盖的吗？不是！房子的施工监理是房地产商做的吗？也不是！甚至有些房地产商连广告策划和销售自己都不做！他们干什么呢？他们是房地产项目的组织者和投资者，是资本家，说好听的叫资本运用的专家。在中国的房地产商可以说没有能完全靠自己的资本把房子盖起来的，过去他们是占地圈钱，现在是预售圈钱，他们是运用别人（银行和购房者）的资本挣得自己的利益，明白了这一点，购房者就会更理性地看待政府部门和法院对房地产商的政策倾斜实际是对银行的保护，对更多的比自己更没钱的人的保护，对社会整体利益的保护，就会知道为什么在房屋买卖中退房和双倍赔偿是比登天还难的事。
　　商场如战场，兵不厌诈！大丈夫言不必信，行不必果。购房者一定要丢掉房地产商会对社会利益负责的幻象，商人没有奸诈不奸诈之分，只有违法不违法之分，懂得追求自己最大利益的商人才能成为成功的商人，他们只须对自己企业的利益负责、对自己的股东负责，他们对社会的贡献是客观造成的，而非主客造成的。“胜者为王、败者为寇”，这句话不仅适用于政治舞台和战场，同样也适用于商场。
　　我之所以讲上述那么多“废话”，就是想告诫购房者，在房地产买卖的博弈中，购房者的弱势地位并非一朝一夕能够改变的，与其亡羊补牢，不如防患于未然，靠《消法》在私人商店里买个小东西都难退货，更别说退房了，切记钱在自己口袋时最安全，掏出来之前最好想清楚。买期房说它是投资也好，是投机也好，它的风险并不会因为它叫什么而减小，因此一定要有愿赌服输的心理准备。

　　分清法律法规的适用性

　　近日，某报刊登了一篇律师的文章，题目叫《四种法定退房权利有可能在合同中被剥夺》，这篇文章写得不错，给购房者提了一个醒。特别值得购房者注意的是：为什么“法定”了还能被剥夺呢？这需要我们搞清两个问题。
　　第一，“法定”的权利是不能被剥夺的，与法冲突的合同条款是无效条款，目前出现“被剥夺”的情况，关键是建设部出台的《办法》算不算“法”是问题的关键，法院判案时如果不承认建设部的《办法》是法，就造成了合同可以对抗《办法》的局面。
　　第二，我国目前的法律体系由全国人大通过的法律、国务院颁布的法规、地方人大通过的地方法规、国务院部委和地方政府“令”（规章）、政府主管部门发布的规范性文件组成，其法律效力按上面的顺序递减，换句话说它们之间如果有冲突，后面的要服从前面的。法院判案时前三种法院一定要考虑，而后两种法院判案时考虑的随意性很大。
　　购房者除应对法律体系有基本了解外，还应对各种法律之间的关系有个初步认识。我国法律除了《宪法》外，主要分为国家法、刑法、民法、行政法、诉讼（仲裁）法几个范畴。《建筑法》、《城市房地产管理法》、《测绘法》、《广告法》虽然对房地产商有限制作用，但由于它们属于行政法范畴，并不能对购房者受到侵害后得到实际赔偿进行保障。
　　《消法》由于在适用房地产买卖问题时在一些问题上界定不清，目前购房者也很难依此主张权利。只有《合同法》能够直接保护购房者，因此购房者对签订合同要尤为重视。

　　购房者也应“与时俱进”

　　由于我国的长期计划经济，造成了人们对政府的依赖，有问题找领导、找政府的观念仍然根深蒂固。目前在市场经济条件下，特别是入世以后，不仅政府、商人要转变观念，作为购房的消费者同样需要转变观念。
　　《我国加入世界贸易组织过渡期北京行动计划纲要》指出：“各级行政机关在行政管理活动中必须贯彻这样的原则：企业或者个人的行为，凡是法律没有明文禁止的，不受行政机关的追究。”这段话不仅提醒政府部门不要越权行政，同时也告诉我们购房者，今后的买房纠纷更多的只能靠法律解决，政府部门的文件规定、消协的调解能给房地产商带来的实际压力是有限的。

　　要有法律依据，更要有证据

　　作为购房者来讲，在签合同前首先要吃透合同。如果合同对购房者不利，你接受了，将来只能自己承担责任。你在合同上已经同意的，只要是法律不禁止的，即使不合理，您也很难在主张自己的权利。现在经常有人问：业主打官司为什么总是失败？这里有不严格依法办案的问题，但另一方面，作为购房者也要考虑到要想打赢官司，牵扯到谁主张、谁举证的问题。比如近日有一个报道说有一个购房者打官司，认为楼高2.4米，不符合建设部的一个标准，所以就告到法院，要求退房，法院不予支持。为什么呢？因为合同上没有对楼高进行约定，而建设部的这个标准不具有法律限制性，所以，这个购房者的官司最后输了。
　　再有，对发展商的承诺，如果没有写进合同里，可以根据广告法，根据一些政府部门发的规范性文件，要求对发展商进行罚款。但是，作为购房者要想以此要求赔偿，也是很难办到的。对于广告的一些承诺，比如周边的环境，还有像楼高的遮挡问题种种情况，一定要写进合同去，如果不写进合同，将来也很难主张自己的权利。比如说前两天，有个网友问我，发展商把自己旁边的道路卖给另外一个发展商，不让我走，我可不可以退房，我觉得他可以表示抗议，但是要他举证的话，确实挺难。他首先要证明这条道路是属于他所购的楼盘，也可能发展商当时告诉他这条道路是他们小区的，但实际上并不是他们小区的。这种情况，虽然我们可以说发展商欺诈，但是实事求是地讲，目前以这种情况通过法院能够认定发展商属于欺诈的，几乎没有。
　　还有初装费的问题，比如说发展商在交楼的时候，要求交煤气的初装费，有线电视的开通费等等，我过去已发表过文章，引用政府文件证明这种收费是不合理的，但如果购房者在签购房合同时，承诺收房时交这些费用，因为北京物价局有关于房屋价格构成的有关规定不属于法律明文禁止收这些费用的范畴，您收房时很难再拒交这些费用。

　　购房者一定要熟悉自己签的合同，知道哪些权利是您的，哪些不是您的，有选择地和发展商进行交涉，打官司也要有选择地打，不要指望随便找个理由就可以要求退房，这样你打官司的时候，牵扯的诉讼金额会很大，律师费、诉讼费也相应会很高，又很难打赢。但是您可以选择发展商交房的时候，强迫您签不愿签的协议，由于您不交一些不该交的费用而不给您钥匙这个问题去打官司，向法院主张发展商支付逾期交房的赔偿，并请求法院要求发展商按合同向您交钥匙，这样你打官司涉及的金额比较小，您打官司的费用相对也便宜很多，对不会伤发展商筋骨的案子也较容易得到法院的支持。
　　最后要说明的一点是，目前买房，完全靠合同也不能解决所有问题，事后出现了纠纷，靠打官司绝不是一件容易的事。因此，我建议购房者在买房之前，通过网络、媒体，各种渠道尽量多掌握一些资料，或者到政府相关部门了解一些发展商的资信、过往的情况，网友们对发展商的评价也很有参考价值。