建设工程质量保修责任及常见问题分析

　　建设工程质量保修责任是指建设工程竣工验收后，对于在保修期限内出现的建筑工程质量不符合工程建设强制性标准或者合同约定标准的质量缺陷时，承包人予以修复的责任。

　　建设工程质量保修责任属于建设工程施工合同关系中重要内容之一，其中包含着较为丰富的法律问题，但是在实践中由于建设单位或者施工企业对于该项内容不够重视而导致质量保修责任约定的权利义务不能得以实现，进而产生较多纠纷。在此，笔者从建设工程质量保修责任的相关法律规定的角度，结合建设工程保修责任纠纷中几个常见问题，就如何合理确定建设工程质量保修责任发表如下观点，以供业界相关人员参考。

　　一、有关建设工程质量保修责任的法律规定

　　1、法律规定

　　(1)《中华人民共和国建筑法》(下称《建筑法》)62条：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”。

　　(2)《建设工程质量管理条例》(下称《条例》)规定：“建设工程实行质量保修制度。 建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”(第三十九条)、“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年; (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。” (第四十条) 、“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。” (第四十一条) 、“建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。” (第四十二条)。

　　(3)《房屋建筑工程质量保修办法》(下称《办法》)规定：“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。” (第四条) 、“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”(第十三条)、 “房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”(第八条)、“下列情况不属于本办法规定的保修范围： (一)因使用不当或者第三方造成的质量缺陷; (二)不可抗力造成的质量缺陷。” (第十七条)。

　　2、《办法》中关于保修程序的规定

　　(1)房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷的，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修(第九条)。

　　发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督(第十条)。

　　(2)保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案(第十一条)。

　　(3)施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任(第十二条)。

　　3、关于建设工程质量保修的特别规定

　　FIDIC合同环境下，把从工程实际交付至雇主在合同中确定的一段期限，称为“缺陷责任期”，通常为一年。设立缺陷责任期，主要目的是要在使用条件下，证明合同的规定已得到遵守。在此期间，承包商不但必须完成移交证书中所列的未完成的工作项目，而且还必须修补出现的任何缺陷。

　　国家交通部借鉴FIDIC合同条件(1987年版本)制订了《公路工程国内招标文件范本》)的《通用合同条款》并在公开招标和邀请招标的二级以上的公路和大型桥梁、隧道建设项目上强制推行。《通用合同条款》规定，在缺陷责任期内，由于承包人所用的材料、设备或者操作工艺不符合合同要求，或者承包人的疏忽或未遵守合同中对承包人规定的义务而造成的缺陷修复费用由承包人自行负责;在缺陷责任期结束后，工程进入保修期(工程保修期一般为五年，若路基工程与路面工程分开招标，5年保修期从最后完工的工程项目开始计算)，在保修期内承包人应对施工质量原因造成的损坏自费修复。

　　二、建设工程质量保修纠纷中的几个常见问题

　　1、关于保修期限的约定问题产生纠纷的处理

　　在建设工程质量保修责任纠纷中，经常会出现对于保修期限约定的争端，主要表现在：(1)对于保修期限没有约定;(2)对于保修期限的约定短于法定期限;(3)对于保修期限的约定长于法定期限。

　　针对此类纠纷，笔者认为：依据《条例》第四十条的规定可以看出，我国立法根据决定整个合理使用寿命正常使用的建筑物的主要部位和非主要部位的不同情况，对保修期作了不同的规定，并且各分部分项工程的具体保修年限由承发包双方在招投标过程中以及在设定具体合同时约定。因此，发包人和承包人在合同中约定的建设工程的保修期限，法定部位只要不低于《条例》规定的期限，均为合法有效;非法定部位的保修期限由合同双方自行约定。

　　针对发承包双方在合同中约定的建设工程法定部位的保修期限低于《条例》规定的期限的情形，笔者认为，此时双方约定的保修期限应当服从于法定期限，如果承发包双方产生纠纷，发包人可以要求变更合同约定。

　　2、关于保修责任与保修金的返还问题产生纠纷的处理

　　在建设工程施工合同中，发承包双方一般都要约定保修责任以及保修金的比例、保修金的返还方式。但在实践中，经常会发生发承包双方因为保修金的返还问题而产生纠纷：

　　案例一 某公路工程施工企业在缺陷责任期满向建设单位申请退还质保金时，建设单位以在保修期间曾自行针对合同路段进行过维修为由，扣除了40%的质保金，仅将剩余部分的保修金退还。

　　案例二 某建筑施工企业与建设单位在某项建筑工程竣工结算后达成协议，承包单位放弃部分结算款项，由建设单位一次性将工程尾款支付给承包单位，承包单位在依约向建设单位索要工程尾款时，建设单位提出应扣除10%的款项作为质保金，一年后再退还。

　　笔者认为，保修责任与保修金的退还属于两个法律关系。依据财政部、建设部《建设工程价款结算暂行办法》(财建〔2004〕369号)第十四条“发包人收到承包人递交的竣工结算报告及完整的结算资料后，应按本办法规定的期限(合同约定有期限的，从其约定)进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款，保留5%左右的质量保证(保修)金，待工程交付使用一年质保期到期后清算(合同另有约定的，从其约定)，质保期内如有返修，发生费用应在质量保证(保修)金内扣除。”之规定，在双方没有合同另行约定的情况下，建设单位理应在工程交付使用一年后清算。但是此举并不解除承包单位的质量保修责任。

　　保修金的退还应当按照发承包双方约定或者《建设工程价款结算暂行办法》处理，而承包单位的质量保修责任的依据则是《建筑法》、《条例》、《办法》等以及双方合同约定。两者的法律基础不同，因此在处理保修责任与保修金的退还纠纷时，应当结合具体情况进行处理。

　　针对案例一，笔者认为，在没有证据证明建设单位通知承包单位履行缺陷责任期内的保修责任，并且造成工程出现质量问题的原因系“由于承包人所用的材料、设备或者操作工艺不符合合同要求，或者承包人的疏忽或未遵守合同中对承包人规定的义务而造成的”的情况下，建设单位不能直接扣减承包单位的保修金。

　　针对案例二，笔者认为，建设单位理应依约全额支付工程尾款，其提出的扣减10%的保修金在一年后退还，违背了双方补充合同的本意。因为如果建筑工程在保修期内出现质量问题，承包单位理应自费承担保修责任，如果承包单位在建设单位通知后拒不履行保修责任，建设单位可以在自行修复后要求承包单位承担保修费用或者通过诉讼或者仲裁要求承包单位履行保修责任，如果由于质量缺陷或者保修不及时给建设单位或者工程使用人造成损害，建设单位还有权要求承担质量赔偿责任。

　　3、建设工程施工合同司法解释第十三条关于质量责任免除规定的理解与适用

　　《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“司法解释”)第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”。 关于司法解释第十三条的涵义实践中通常是这样理解的：(1)发包人擅自使用未经验收建设工程的，出现质量问题，应自行承担责任; (2)发包人仅对其擅自使用部分承担工程质量风险责任;(3)发包人擅自使用部分应是除地基基础工程及主体结构工程以外的其他工程。

　　在工程建设实践中，经常会出现发承包双方针对发包人擅自使用过程而对工程质量保修责任产生纠纷。在因此而产生的诉讼或者仲裁中，出现过不同的裁判结果。

　　笔者认为，从该条司法解释的出台本意以及我国建设法规对于质量保修责任的规定看，承包单位的质量保修责任系法定责任，决不能因建设单位的擅自使用建设工程而得以豁免。因此，针对“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用”发包单位应承担的法律后果应是自擅自使用之日起视为建设工程已经通过竣工验收。此时，发包单位无权以质量问题为由主张工程未能通过竣工验收，进而拒绝与承包单位进行竣工结算。对于承包单位而言，理应从发包单位擅自使用之日起承担保修责任，而不应当仅对地基基础和主体结构工程承担质量保修责任。

　　4、实际施工人的保修责任

　　“司法解释”引入了“实际施工人”这一概念，专指无效合同的承包人，如转承包人、违法分包合同的承包人、没有资质借用有资质的建筑施工企业或者超越资质承揽工程的“承包人”以及没有资质也没有企业建制的仅由包工头带领一帮民工干活的临时组织的施工队伍(参见最高人民法院民一庭编著的《最高人民法院建设工程施工合同司法解释的理解与适用》P217、218 、224)。

　　在工程实践中，实际施工人与建设单位或者总承包单位签订的施工合同中常常约定实际施工人的保修责任，并约定结算时发包人保留的保修金的比例，但是在合同双方产生纠纷并提交法院或仲裁机构时，有的裁判机关往往以建设工程施工合同无效为由，不支持建设单位或者总承包单位要求保留实际施工人保修金、承担保修责任的诉请。

　　笔者认为，从“司法解释”相关条文的起草本意理解，实际施工人履行保修责任的约定并非因施工合同无效而导致无效，另外施工人的保修责任属于法定责任，必须履行，因此如果实际施工人与建设单位或者施工总承包人签订的施工承包合同约定了保修责任，实际施工人理应依约履行。

　　5、房地产开发企业的保修责任

　　在商品房买卖合同纠纷中，有时买房人要求房地产开发企业承担保修责任，而开发企业则要求施工承包企业承担保修责任，但是承包企业却以超过施工合同约定的保修期限为由拒绝承担保修责任，房地产开发企业以此为由对买房人进行抗辩。

　　笔者认为，房地产开发企业的保修责任是建立在与买房人的《商品房买卖合同》基础上，与施工承包企业基于《建设工程施工合同》的建设工程质量保修责任不同，属于商品房保修制度。

　　商品房保修制度与其他建设工程保修制度有所区别：(1)适用法律较多。《办法》第16条规定：房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定;(2)保修义务人是房地产开发企业。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;(3)保修责任始期特殊。《商品房销售管理办法》第33条规定：保修期从商品房交付之日起计算;(4)包修期限较长。《商品房销售管理办法》第33条规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，按照该规定确定最低保修期限。

　　因此，如果房地产开发企业未及时将商品房销售，理应承担由于与施工承包单位约定的保修期限超期而自行保修的责任，这本身也属于开发企业应承担的商业风险。

　　三、正确确定建设工程质量保修责任，是有效解决质量保修责任纠纷的重要途径

　　目前，建设工程市场日益成熟、规范，建设工程质量保修责任纠纷呈现多发趋势。无论是建设单位、建筑物所有人，还是承包单位，都需要重视建设工程质量保修责任这一问题，以维护自身的合法权益。

　　首先，合同当事人必须认真签署建设工程质量保修协议。在协议书中双方必须明确约定以下内容，以避免保修责任约定不明产生纠纷：(1)保修的范围、期限;(2)保修的程序;(3)保修金的保留比例以及返还方式;(4)违反保修义务应承担的后果。

　　其次，建设工程进入保修期后，建设单位或者建筑所有人(业主)应及时发现建筑质量缺陷，通知保修义务人到场确认建筑物质量缺陷原因以及保修责任并督促保修义务人履行保修义务，以避免保修责任不明确、保修不及时而产生的纠纷。

　　第三，建设单位或者建筑所有人(业主)必须注意保留书面的保修记录，这样既有利于建设工程的正确运营，也可以预防因证据不全而使利益受损。

　　第四，对于建设工程质量保修责任主体而言，应当严格依约履行质量保修责任，这样既可以避免保修金被不合理扣除，也能够有效避免承担由于质量缺陷或者保修不及时给建设单位或者工程使用人造成损害而承担质量赔偿责任。