上海塌楼事故中的业主法律维权分析

【摘要】这一事件中有三层法律关系，第一层是开发商和设计方、施工方、监理方之间形成的建筑工程合同关系。第二层是开发商和业主之间的购房合同关系。第三层是购房者与银行之间的债权债务关系。
【关键词】塌楼；业主；维权
【写作年份】2009年

【正文】
　　6月27日早晨，上海市闵行区莲花南路莲花河畔景苑一栋在建13层楼房顷刻间倒覆于地，短短几天，各大门户网站无一例外将重要位置让位于这一事件。在当地居民仍没有消化这一事件带来的后续问题时，上海闵行区在其后的五天四夜里再次接连发生两起塌陷事件。引起世人关注的已不仅仅是事件本身，更多的是事件带来的影响。 　　之前的6.27楼房倒塌已经砸出了一堆问题，虽然调查结果表明这一切都是那巧合的“三点一线”导致的。但对于业主来说，房主的维权更显得紧迫。因为房屋没了，但是银行说还贷责任仍难以免除。其实不能责怪银行“落井下石”，因为银行这么做虽然不合理，但是完全合法。我们只有将其中的法律关系层层剥离，才能更好的帮助业主减轻损失，“讨伐”有据。 　　在这一事件中有三层法律关系，第一层是开发商和设计方、施工方、监理方之间形成的建筑工程合同关系。这层是房屋建筑方的内部关系，是责任承担的基础。第二层是开发商和业主之间的购房合同关系。无论责任是施工方还是监理方抑或是设计方的问题，因合同的相对性，业主请求赔偿的对象都是开发商，现在楼房已倒塌，开发商已构成预期违约，势必要承担的是违约责任。第三层是购房者与银行之间的债权债务关系。现在楼房倒了，意味着抵押物灭失。但是按照《担保法》规定，抵押物灭失，并不影响债权债务关系存续，这也是银行要找买房人算账的法律依据。 　　通过上述分析，我们可以得知，房屋其实只是银行与业主贷款合同的一个抵押物，在这一债权债务关系中，房屋只是起一个担保的作用，从属于贷款合同这一主合同。确切的说银行也是受害者，因为它的贷款在没有担保的情况下很可能变成一笔坏账。现如今对于买房人，开发商是第一责任人，开发商承担责任后可以向监理方、设计方、施工方等相关单位追偿，因此业主们不能以开发商违约为由停止支付房贷，但可以在支付房贷之后，向开发商请求赔偿损失。 　　那么开发商赔偿业主的范围具体包括哪些，笔者认为，根据民法相关规定，凡是与塌楼事件有关的损失开发商都应该承担。具体包括退还已支付的房屋本金与利息。业主购买新房与原房的价格差，莲花苑在业主购买时是1.2万，如今周边的房价已经达到1.8万，中间的6000差价应由开发商来承担。此外，从房屋应交付的时间至业主新购房应交付的时间内产生的租金应由开发商承担。总而言之，就是与塌楼事件具有相当因果关系的费用业主都可以主张。 　　实际中，这些费用业主怎么去争取，毕竟法律的条文在操作中经常会走形。而且据报道，开发商的货币资金只有5885.99万，净资产只有2200余万。但是开发商需要退还的购房款与支付的赔偿金竟然要达到7.7亿元，这显然是开发商不可承受之重，开发商既然不能赔，业主可能会想到政府出面。因以前发生过政府用纳税人的钱先行垫付赔偿金的经验，但这次上海市政府已明确表明，不再介入此类事宜。因此现阶段对于业主来说比较现实的做法是向法院提交诉讼保全申请，冻结开发商的资金与资产，同时在责任认定结果没有完全清晰的时候，应将设计单位、承包单位、监理单位的资金一起申请冻结，同时控制其已收取的款项，这才是保护业主权益的必要措施。