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论中国房地产市场调控的法律制度/朱士利
作者：佚名 责任编辑：admin 更新时间： 2015-11-04 22:11:47
论中国房地产市场调控的法律制度
朱士利
摘要：衣食住行是人民生存和生活的基本需求，“住”所涉及的房地产市场关乎基本民生问题，现阶段，人民的住房问题已经初步呈现，政府目前已经开始实行宏观调控措施，但真正做到长期稳定房地产市场，最终解决人民“住”的问题，还应当将有效的政策、策略性的措施上升到法律，推行法律措施，实行法律调控，甚至法律管控，以有效保障房地产市场稳定、压缩房地产市场经济泡沫，保障民生。
关键词：社会主义 房地产市场 调控 失控 社会目标 经济目标 终极法律制度
我们国家是实行社会主义制度的国家，在社会主义制度下的房地产市场调控应当是卓有成效的，本文从房地产市场的失控、调控目标以及可以采取的法律措施入手，提出若干分析意见，从法律层面提出若干可以稳定房市的有关法律观点。
一、房地产市场失控是国家最大的经济和社会隐患
1、房地产市场失控的标准
认定房地产市场价格失控的方法和标准有很多，本文从房地产的构成价值方面入手加以分析认定，例如：建筑面积为X平米的房产：
建造成本（包括工程设计、土建、初装、管线等）A万；
开发商成本（建造成本、土地出让费之外的工资、利息、广告）B万；
土地出让费（均摊）、各项规费、税费C万；
开发商净利润D万；
市场售价E万。
则A＋B＋C＋D=E 市场价格V1=E÷X，建造价格V2=A÷X,一般情况下V1＜10×V2
D=N×(A＋B＋C)，N是一计算系数，根据房产的区位、质量、结构等影响价值的因素，N的取值范围是不同的，一般讲0.5＜N＜5均属正常范围。
如果房地产市场的价格调控超出了以上标准，可以认定存在失控。
2、房地产市场失控的后果
由于房地产是人民生活的必需品，属于经济基础，根据经济规律，经济基础涉及的产业失控并超过一定限度，必然导致连锁反应，并可能导致不同程度的经济危机。
二、房地产市场调控的社会和经济目标
1、房地产市场调控的国家社会目标
社会主义国家的基本制度，应保障农民人有其房（按户分得标准大小的宅基地，一户不能有两处宅基地）、人有其地（集体按人口均分的口粮地），这是中国农民区分资本主义国家农民的基本法律制度。在中国农村，因为这一制度一直贯彻执行，所以我们国家的农村社会是稳定的，农民是稳定的，在很大程度上保障了我们城市的稳定，从这一角度讲，城市房地产市场调控的社会目标是保障城市人民人有其房。
2、房地产市场调控的国家经济目标
本文认为，国家调控房地产市场，稳定为先，在制定调控政策时，应当注重引导，从法律上设定原则，为了平稳过度，可以为法律原则的实行设立期限。只有在确定社会主义城市人民住房制度的法律原则框架下，政策、措施才能真正发挥作用，在这种情况下，才能真正打击所谓的炒房团、炒房热钱，并能够有效将资金引导向农业、工业、高科技产业、服务业等领域，真正提升国家的经济实力，实现国家的经济目标。
三、中国房地产市场调控的终极法律制度
1、一户一房法律制度
在城市，比照农村制度，如果按户籍制度，每一城市户籍的家庭户应当保障一处最低面积以上的住房，且不能有第二套住房，更换住房必须限期出售原住房，只有形成家庭户才有资格购买新房，家庭户人均住房面积超过最低标准规定倍数的，按梯级计算每个年度都应当支付超标住房规费。
制度出台后，可以在一定年限内开始实行，便于拥有多套住房的家庭户及时出售。若立即实行，可以规定已经拥有多套住房的家庭户必须在一定时间内出售。
城市内的农民房院拆迁，只能按户回迁一套房屋，其余补偿现金。
如果城市户籍户可以拥有第二套以上的住房，第二套住房应当按年度征税，第三套住房应当按年度征收更高数额的税，依次类推。涉及信息由房产登记部门直接传输到税务部门，由税务部门实施征税。
2、非所在城市户籍人员购房制度
在城市缴纳社会保险、居住一年以上，可以获得购买该城市房产的权利，否则，即使全款支付，也不能享有购买资格。这种以工作和保险确定购房资格的方式，能够在很大程度上有效控制类似北京、上海、深圳、广州一类超级城市非正常人口的增长。
3、企业购房制度
只有在所在城市登记注册的企业或分支机构，注册资本或经营额达到一定数额，方可购置房产，但只限于商住房或商住两用房。
4、城市租房制度
A （第二套房出租登记制度）名下有第二套及以上房产的户主必须在一定期限内到所在地政府指定的机构办理第二套以上住房出租登记并按年度预交税款，超过一定期限未办理的登记的，所在地政府有权申请法院裁定由政府指定房产或税务部门作为出租方，将涉及房产强制对外出租，并扣税，户主超过一定年限不接受房产和领取租金，政府所属房产或税务部门提经所在地法院裁定，涉及房产所有权归所在地政府所有。
B（不得空置制度）具备居住条件的房产，根据电力部门、供水部门、物业管理部门、邻居等提供的数据信息和举报，涉及房产连续一定期限空置的，无论是房主的第一套住房或第二套以上住房，也无论是否办理出租登记和支付税款，由政府房产或税务部门提请所在地法院裁定（有承租人的核实承租人）强制出租，出租收益的一定比例作为奖励支付给信息提供者或举报人。户主超过一定年限不接受房产和领取租金，政府房产或税务部门提经所在地法院裁定，收归当地政府所有。
（作者：朱士利2011-1-29撰文）
朱士利
摘要：衣食住行是人民生存和生活的基本需求，“住”所涉及的房地产市场关乎基本民生问题，现阶段，人民的住房问题已经初步呈现，政府目前已经开始实行宏观调控措施，但真正做到长期稳定房地产市场，最终解决人民“住”的问题，还应当将有效的政策、策略性的措施上升到法律，推行法律措施，实行法律调控，甚至法律管控，以有效保障房地产市场稳定、压缩房地产市场经济泡沫，保障民生。
关键词：社会主义 房地产市场 调控 失控 社会目标 经济目标 终极法律制度
我们国家是实行社会主义制度的国家，在社会主义制度下的房地产市场调控应当是卓有成效的，本文从房地产市场的失控、调控目标以及可以采取的法律措施入手，提出若干分析意见，从法律层面提出若干可以稳定房市的有关法律观点。
一、房地产市场失控是国家最大的经济和社会隐患
1、房地产市场失控的标准
认定房地产市场价格失控的方法和标准有很多，本文从房地产的构成价值方面入手加以分析认定，例如：建筑面积为X平米的房产：
建造成本（包括工程设计、土建、初装、管线等）A万；
开发商成本（建造成本、土地出让费之外的工资、利息、广告）B万；
土地出让费（均摊）、各项规费、税费C万；
开发商净利润D万；
市场售价E万。
则A＋B＋C＋D=E 市场价格V1=E÷X，建造价格V2=A÷X,一般情况下V1＜10×V2
D=N×(A＋B＋C)，N是一计算系数，根据房产的区位、质量、结构等影响价值的因素，N的取值范围是不同的，一般讲0.5＜N＜5均属正常范围。
如果房地产市场的价格调控超出了以上标准，可以认定存在失控。
2、房地产市场失控的后果
由于房地产是人民生活的必需品，属于经济基础，根据经济规律，经济基础涉及的产业失控并超过一定限度，必然导致连锁反应，并可能导致不同程度的经济危机。
二、房地产市场调控的社会和经济目标
1、房地产市场调控的国家社会目标
社会主义国家的基本制度，应保障农民人有其房（按户分得标准大小的宅基地，一户不能有两处宅基地）、人有其地（集体按人口均分的口粮地），这是中国农民区分资本主义国家农民的基本法律制度。在中国农村，因为这一制度一直贯彻执行，所以我们国家的农村社会是稳定的，农民是稳定的，在很大程度上保障了我们城市的稳定，从这一角度讲，城市房地产市场调控的社会目标是保障城市人民人有其房。
2、房地产市场调控的国家经济目标
本文认为，国家调控房地产市场，稳定为先，在制定调控政策时，应当注重引导，从法律上设定原则，为了平稳过度，可以为法律原则的实行设立期限。只有在确定社会主义城市人民住房制度的法律原则框架下，政策、措施才能真正发挥作用，在这种情况下，才能真正打击所谓的炒房团、炒房热钱，并能够有效将资金引导向农业、工业、高科技产业、服务业等领域，真正提升国家的经济实力，实现国家的经济目标。
三、中国房地产市场调控的终极法律制度
1、一户一房法律制度
在城市，比照农村制度，如果按户籍制度，每一城市户籍的家庭户应当保障一处最低面积以上的住房，且不能有第二套住房，更换住房必须限期出售原住房，只有形成家庭户才有资格购买新房，家庭户人均住房面积超过最低标准规定倍数的，按梯级计算每个年度都应当支付超标住房规费。
制度出台后，可以在一定年限内开始实行，便于拥有多套住房的家庭户及时出售。若立即实行，可以规定已经拥有多套住房的家庭户必须在一定时间内出售。
城市内的农民房院拆迁，只能按户回迁一套房屋，其余补偿现金。
如果城市户籍户可以拥有第二套以上的住房，第二套住房应当按年度征税，第三套住房应当按年度征收更高数额的税，依次类推。涉及信息由房产登记部门直接传输到税务部门，由税务部门实施征税。
2、非所在城市户籍人员购房制度
在城市缴纳社会保险、居住一年以上，可以获得购买该城市房产的权利，否则，即使全款支付，也不能享有购买资格。这种以工作和保险确定购房资格的方式，能够在很大程度上有效控制类似北京、上海、深圳、广州一类超级城市非正常人口的增长。
3、企业购房制度
只有在所在城市登记注册的企业或分支机构，注册资本或经营额达到一定数额，方可购置房产，但只限于商住房或商住两用房。
4、城市租房制度
A （第二套房出租登记制度）名下有第二套及以上房产的户主必须在一定期限内到所在地政府指定的机构办理第二套以上住房出租登记并按年度预交税款，超过一定期限未办理的登记的，所在地政府有权申请法院裁定由政府指定房产或税务部门作为出租方，将涉及房产强制对外出租，并扣税，户主超过一定年限不接受房产和领取租金，政府所属房产或税务部门提经所在地法院裁定，涉及房产所有权归所在地政府所有。
B（不得空置制度）具备居住条件的房产，根据电力部门、供水部门、物业管理部门、邻居等提供的数据信息和举报，涉及房产连续一定期限空置的，无论是房主的第一套住房或第二套以上住房，也无论是否办理出租登记和支付税款，由政府房产或税务部门提请所在地法院裁定（有承租人的核实承租人）强制出租，出租收益的一定比例作为奖励支付给信息提供者或举报人。户主超过一定年限不接受房产和领取租金，政府房产或税务部门提经所在地法院裁定，收归当地政府所有。
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（作者：朱士利2011-1-29撰文）
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