中房报社评：土地增值税抄了开发商囤地后路

沪深两市地产股全线下跌、27只地产股跌停、近500亿元市值蒸发、房地产业界反应强烈，这些经济表象都在1月16日这天发生，而这一切均缘于国家税务总局的一纸通知。　　1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开
　　沪深两市地产股全线下跌、27只地产股跌停、近500亿元市值蒸发、房地产业界反应强烈，这些经济表象都在1月16日这天发生，而这一切均缘于国家税务总局的一纸通知。

　　1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，规定从2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30%~60%不等的土地增值税。

　　这份通知被业界广泛视为调控新政，被认为具有“一石多鸟”的作用力，同时也为该政策的执行层面出了一道不大不小的难题。

　　终结“暴利时代”

　　“虽然不是新的政策，但最大的变化在于征收方式由之前的预征改为清算。”万科集团一位高层告诉记者。国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种，由于当时对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法不详，一直没有正式落实。最近两年来，一些地方开始陆续恢复土地增值税，大部分地区以预征形式进行征收，要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%~2%的比例进行预征，有的城市甚至没有征收。

　　因而此次《通知》是一个“升级版”的土地增值税管理办法，其结果是明确并统一了各地对于土地增值税的征收。

　　“最直接的影响当然是房地产企业的开发成本增加和利润空间被压缩。”万科相关人士告诉记者，“按照过去大多数征收土地增值税的地方标准，一般此类税种大约占公司开发成本的3%左右，而按照目前的税率执行的话，土地增值税大约会占开发成本的10%左右。按过去销售收入的1%来计算，跟现在的30%甚至是60%相比，显然无法同日而语。”

　　据记者了解，许多在各地设有分公司的房地产开发企业，因为各地征收情况不一，许多公司在没有征收土地增值税的城市发展的项目是对该税种有提留的，比如万科连续三年都对该税种有提留。一位业内人士告诉记者，“新政对于没有提留准备金的公司影响巨大，最直接的影响是项目的利润率初步估计会下降30%左右。”