商品房买卖合同纠纷一审案件的特点及成因分析——以扬州市邗江区

案件综述 　　依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷一审案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。可见，凡是自己建造、委托施工单位建造或者参加统建且为自己使用的住宅和其他建筑物，不属于商品房的范围。商品房包括期房和现房两种，商品房买卖合同包括商品房预售合同与商品房现售合同，合同的标的物是商品房，商品房买卖合同涉及的主体是房地产开发商和购房人。 　　综上所述，有人将商品房买卖合同等同于房屋买卖合同的理解是不正确的，自然人与自然人之间、自然人与法人之间以及法人与法人之间产生的房屋买卖合同纠纷不属于商品房买卖合同纠纷一审案件的范畴。 　　一、数据统计 　　表一：我院近3年审结的该类纠纷一审案件的基本情况 　　表二：我院近3年审结的该类纠纷一审案件的主要类型
　　表三：我院近3年审结的该类纠纷一审案件中的群体性纠纷案件 　　表四：我院近3年审结的该类纠纷一审案件的结案方式 　　二、对上述统计的说明及该类案件特点、成因的分析 　　（一）对统计数据的说明 　　关于表一：2008年4月1日起施行的《民事案件案由规定》第四部分“债权纠纷”中列明，商品房买卖合同纠纷一审案件、商品房预售合同纠纷均属于房地产开发经营合同纠纷，这一规定将商品房买卖合同纠纷一审案件与商品房预售合同纠纷相区分，分别对应现房销售和期房销售。可见，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷一审案件适用法律若干问题的解释》第一条中所定义的商品房买卖合同在《民事案件案由规定》中被分述为了商品房买卖合同纠纷一审案件和商品房预售合同纠纷两类。鉴于此，本文在做统计时，将以商品房买卖合同纠纷一审案件和商品房预售合同纠纷为案由的案件均作为调研统计对象。 　　表二统计的案件数标准是当事人在诉讼中涉及的情形，不一定作为诉讼请求。如（2007）扬邗民一初字第0429号扬州红润扬置业有限公司与郑根龙商品房预售合同纠纷案，原告起诉要求与被告解除合同，而理由是购房者没有依照合约履行付款义务。此外，有的案件可能同时涉及上述两类甚至三类纠纷，如（2008）扬邗民一初字第1573号陈金梅、徐成龙与扬州树宏房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，原告同时要求被告对逾期办理房屋产权证承担违约责任并补偿面积差价。为了使数据更直观，进行了重复计算。 　　综合表一、表二，近3年来，本院所受理的商品房买卖合同纠纷一审案件并不多，然而案件的纠纷类型却相对集中，主要表现为表二所列举的四种类型。其中，因价款导致的纠纷全部为购房者未按照合同约定足额缴纳购房款所致，也是唯一导致开发商主动诉讼的纠纷类型。标的物交付类纠纷则主要是因开发商“一房多卖”、迟延交付而导致的纠纷。因不能办理或迟延办理产权证而产生的纠纷一直以来都是商品房买卖合同纠纷一审案件中的重要纠纷类型，近3年中均有案件存在，而该类纠纷也是众多纠纷中调撤率最高的案件。标的物瑕疵类纠纷，主要是因标的物存在权利瑕疵和实物瑕疵产生的纠纷，如（2009）扬邗民一初字第0270号何昌东与扬州凤凰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷就是因为标的物上存在抵押权而导致的纠纷。因标的物实物瑕疵导致的纠纷也就是我们通常所说的因房屋存在质量问题而导致的纠纷，主要表现为实际面积与合同约定不一致的纠纷，如前述（2008）扬邗民一初字第1573号案件；实际交付的房屋不美观、有损坏等，如（2008）扬邗民一初字第1904号夏启泉与扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷案；配套设施与合同约定不一致的纠纷，如（2008）扬邗民一初字第0363号魏伟与扬州树宏房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案。 　　表三中涉及到4家公司的案件均以纠纷类型作为统计标准，涉及扬州市金阳光房地产开发有限公司的7起案件均为因交付的标的物存在瑕疵导致的纠纷，具体为开发商未依合同约定为业主安装煤气管道设施；涉及树宏房地产开发有限公司的4起案件均是因开发商交付的商品房不符合合同附件关于公用扶手的约定，以铁杆扶手替换了合同约定了不锈钢扶手；涉及扬州市万意房地产开发有限公司的4起案件全部为开发商未按约定为业主办理房屋权属备案登记导致；涉及扬州市金太阳置业有限公司的14起案件则全部为开发商没有如期取得土地使用权证而导致了迟延办理房屋权属备案登记，由此引发纠纷。 　　综合表二和表三，在四种纠纷类型中，后两类纠纷最易诱发群体性诉讼，这就要求审判员在案件审理中要特别注意在相关案件间做到“一视同仁”。 　　从表四来看，商品房买卖合同纠纷一审案件调撤率在2007年度和2008年度很高，均达到了75%，然而该类案件2009年上半年的调撤率仅达57%。参照表三分析，2009年上半年审结的案件中并无群体性纠纷案件，因为群体性纠纷案件的存在在一定程度上提高了案件的调撤率，因此，未审结群体性纠纷案件就成为导致2009年上半年已结案件的调撤率大大低于前两年度的原因之一。此外，通过查阅2009年尚未审结的案件发现，我院2009年受理的商品房买卖合同纠纷一审案件审理难度明显加大并出现了一系列开发商以假售商品房给本公司员工为手段骗取银行按揭贷款及因商品房销售广告、销售沙盘图引发的新型（本院以前受理的案件中未有此类）交付类纠纷。考虑到同案同判、金融安全、社会稳定及企业营运等多方面的因素，主审法官没有冒然对这些案件组织双方调解，有关如何处理的问题也尚在论证阶段，这批积案也在客观上影响了该类案件的调撤率。 　　（二）商品房买卖合同纠纷一审案件的特点和成因分析 　　通过对我院2007年-2009年上半年期间审结的商品房买卖合同纠纷一审案件进行统计分析，我们发现：商品房买卖合同纠纷一审案件总体上呈现出群体性强、易致连锁效应，诉讼请求及理由多样化、更新快的特点，具体还表现为： 　　1、从成讼原因看，绝大多数案件的发生都是因为出卖人无法完成约定的义务导致的，究其原因，主要是： 　　（1）监督机制不完善，为房地产企业无法完成约定义务埋下隐患。从近几年的受案分析，扬州市商品房开发监管部门对开发商资质及所售房屋性质的监督已经日益完善，因此，2006年以后因监管不到位导致的纠纷本院只受理了一起，即（2008）杨邗民一初字第1565号扬州市诚隆房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案。该案是因诚隆房地产开发有限公司所售商品房为工业用地上的建房，无法办理商品房权属备案登记，因此导致的纠纷。 　　（2）因开发商未取得地使用权证，导致所售商品房无法办理产权证。 本院2007年受理的18起以金太阳置业有限公司为被告的商品房预售合同纠纷案件均是因开发商未取得使用权证而致购房者无法办理产权证，因此形成诉讼。 　　（3）开发商的守约意识淡薄。从我院受理的案件来看，很多以调解和撤诉方式审结的案件都是因为开发商不如期办理商品房权属备案登记、安装配套设施、商品房存在质量瑕疵、面积误差等等导致的，而且这类案件最有可能形成群体性类案，经过法院的调解和督促，很多开发商最终都依照合约履行了相应的义务。其实，只要开发商增强自己的守约意识，此类纠纷完全可以避免。 　　（4）开发商欺诈性销售导致了纠纷的发生，并且欺诈的手段不断变化。以往的诉讼中，开发商故意隐瞒出卖房屋已经另行出卖的事实的情况是比较多见的。这类案件中，开发商在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。而在本院近年受理的案件中，又出现了开发商故意隐瞒房屋已经抵押的事实或开发商为套取银行按揭贷款假售商品房给本公司员工后又将房屋卖给购房者的新型“一房二卖”的案件。 　　（5）开发商不使用合同示范文本，在提供的合同中增加附加条款，以合同附页的形式限制消费者的权利，增加消费者的义务，减除自己应承担的责任。开发商之所以乐于采用附加条款的方式正是利用了大多数购房者对合同文本慎之又慎而对合同附加条款重视不够的心理，而且很多开发商所使用的合同附加条款位于合同最后一页，字体又小又紧，阅读者往往一目十行，没有注意到细微的内容。而合同附加条款的内容有时是与开发商的口头承诺相矛盾的，这就导致了购房者在诉讼中无法对开发商的口头承诺进行举证，承担了举证不能的不利后果。 　　2、从诉讼地位看，原告为购房者的商品房买卖合同纠纷案件占绝对比例。 　　从审结的该类纠纷一审案件的统计数字看，2007年，原告为购房者的商品房买卖合同纠纷案件占该类案件的91.7%，2008年为100%，2009年为86%。，充分说明了以下几点： 　　（1）购房者在购房过程中承担风险较多，消费心理不成熟，导致原告为买受人的案件数量和比例如此之大。买受人受到售楼广告的诱惑，无法在短时间内对大量房地产销售信息作出正确和理性的判断，削弱了买受人的自我保护能力。 　　（2）法制观念已经深入人心，买受人的依法维权意识增强，在纷发生后能够依法理智诉讼，说明现行法律的颁布和施行确实在维护购房者权益方面发挥了重要作用。 　　3、从案件的审理结果看，买受人胜诉的案件具有代表性，产生判例效应，使某一类型商品房买卖合同纠纷案件凸显。 　　我院最近三年以判决方式审结的案件中，开发商作为原告获得胜诉判决的比例为100％，而买受人胜诉的案件比例为80%左右，但对其他买受人有相当的影响力，具有潜在的判例效应。如魏伟与扬州树宏房地产开发有限公司的商品房买卖合同纠纷案件，魏伟诉讼扬州树宏房地产开发有限公司补偿其实际交付的楼梯间铁杆扶手与合同约定的不锈钢扶手之间的差价，法院认定扬州树宏房地产开发有限公司支付魏伟扶手差价并承担违约金，由此引发了同小区内买受人诉讼魏伟扬州树宏房地产开发有限公司支付违约金的案件。这与商品房买卖合同纠纷案件的群体性、在同一小区内多发性的特点完全吻合。