北京出台土地新规则

虽然北京的限价地块迟迟没有正式推出，但“限套型、限房价”的实质内容却已悄然被落实到当前的土地招标中，地方政府正试图通过土地转让来实现房地产调控的目标。

　　近日，北京北四环东路73号地块被中远地产以17.8亿元的价格获得。同时参与本次地块投标的还有首创置业，由万科企业、华润置业和冠德企业组成的投标联合体，华远地产，以及该地块的一级开发商金隅嘉业。胜出者中远的竞标价格是五家投标者中最高的，这让许多人感觉有些意外。

　　“中远的报价最高非常偶然，仅比华远、金隅报价高出0.3亿元。以此前几块土地招标的经验来看，中远想以最高价取胜的难度很大，最终中标与否还要看评审团的‘综合评价’。”在投标当日，中远开发部总经理赵新强曾对媒体如此表示。

　　虽然最终中远以最高价胜出，但其关键绝非价格因素。结合广渠路36号及四惠东地块的招标结果来看，一个显而易见的事实是：能否执行“限套型、限房价”的政策，已成为开发商能否中标的关键。有业内人士分析指出，北京市政府正试图通过土地招标的新规则，在实现中央房地产调控要求和保证地方土地收益之间取得平衡。

　　价格不再是惟一标准

　　自2004年北京实施土地招拍挂制度以来，北京的土地出让一直奉行“价高者得”的竞争规律。然而去年11月15日，金地集团以排名第二的投标价格拿下四惠东地块，使得这一规则被打破。在此后不久的广渠路36号地块竞标中，北京城建兴华地产和北京城市开发集团组成的联合体，甚至以位居第五的26亿元价格中标，比当时出价最高的华润低了4.5亿元。

　　就在业界都以为从此出价最高者并无优势的情况下，73号地块似乎带来了回旋的空间。对此有专家分析指出，北四环东路73号地块作为毗邻奥运村规划的用地，一定程度上受到“2008年前北京市中心不再开工商品房项目”规定的影响，所以带有一定的特殊性。

　　“17.8亿元折合楼面成本价约为每平方米5928元，预计未来售价为每平方米1万元左右，而目前奥运板块的商品房均价已经在9000元以上了。”该业内人士认为，参与竞标的开发商们对该地块出价均为保守估价，18亿元以内是较为合理的，“所以并不会把招标评估标准重新拉回到‘价高者得’”。

　　根据目前的招标评分标准，总分为100分，其中投标价格占30分，付款进度占25分，投标企业财务实力占15分，投标人资质及业绩占10分，开发理念及方案说明占15分，综合印象占5分。以广渠路36号地块为例，招标底价为17.1亿元，达到标底要求可得15分，超出标的价格1.35倍则可再加13分。这意味着，只要开发商出价在23亿元以上，就可稳拿28分，即使是如华润多出价4.5亿元，也仅是在价格评分项上多得了一两分而已。

　　显然，加入1.35这个系数之后，竞标价格如果超过某个限额后便不再敏感。相反，考虑到高价购地后，房价必然随之增加，这将与宏观调控控制房价的目标有所违背，减分的可能性上升，反而“费力不讨好”。

　　成功以第二名价格拿到四惠东地块的金地集团，对政府的意图有着深入的理解。金地集团北京土地拓展总监龙兴认为，北京目前对土地招标市场的准则，是一个负责任的政府对本地经济采取的一种负责任的态度，政府更关注的是未来长期稳定的发展。“所以对于未来北京土地市场的竞标而言，有一点已相当明显，就是价格已不再是惟一的标准了”。

　　“限套型、限房价”规则渐出

　　在业内人士看来，目前北京土地招标评分标准的“艺术”在于，一方面通过1.35的系数规定确保了地方政府在土地出让上的收益，另一方面则加强了过去虚化的“开发理念及方案说明”，将“限套型、限房价”的要求传递给了开发商。

　　金地在四惠东地块的竞标中，承诺90平方米以下住宅占项目的70%是胜出的关键所在。“通过这次参与招标，我们确实感觉到只有打造企业综合实力、加强企业对社会的责任感，才能在市场上有所收获。”龙兴对新规则下的拿地有着深刻的感受。

　　“加强企业对社会的责任感”的优势，在一个月之后的广渠路36号地块招标中再次得到证明。有了四惠东地块的经验，参与竞标的开发商们几乎都在投标书中做出了“90平方米占70％”的承诺。为了符合调控方向，体现企业的社会责任感，城建和城开组成的联合体更是承诺了住宅最低意向销价为每平方米9500元，并最终获地。

　　北京市土地整理储备中心副主任叶向忠曾对广渠路36号地块的招标结果表示了肯定，“基本达到了政府通过招标方式出让土地，以实现土地价格回归理性的目的。”

　　对于本次北四环东路73号地块的竞标，中标者中远是否在标书中做出了限套型、限房价的承诺，目前还不得而知。但业内人士分析：“既然是出价最高者得，那么在其他方面的承诺，特别是开发理念一项，中远必然不会输于其他四家竞标者。”

　　从四惠东到广渠路36号地块，北京政府一步步引导开发商主动进行“限套型、限房价”的意图逐步显露。虽然从目前来看，新规则下拿地的基本都是实力雄厚的国有企业，但在未来的持续竞争中，这种情况势必蔓延到各种体制的开发企业。

　　然而，也有一些业内人士对此提出了质疑：企业虽然承诺了套型与房价，但政府应该如何监控承诺的兑现？如果先以意向销售价格入市，接下来再不断涨价还算不算履行承诺？如何保证这些房子能够真正让百姓受益，而不是最终沦落为炒家的转手之物？这恐怕都是在土地新规则下需要进一步思考的问题。