经济观察：楼市利好连环出台 大众购房影响几何

22日晚间，央行、财政部同时出台了一系列保障民生、鼓励居民购买自住用房的政策，其中包括降低契税、暂时免征印花税、提高购房贷款利率优惠幅度、降低公积金贷款利率等系列连环优惠措施。那么，政府出台的这些政策，究竟惠及了哪些购房者，力度又有多大呢？

新政解析一：

力度多大？惠及何人？

利率税率齐降力度颇大

按照央行公布的贷款利率来看，优惠幅度非常明显。新政规定，自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。而个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

也就是说，不仅贷款的门槛从原来的首付三成明确下调至两成，其优惠利率也由原来的下浮15%变成了30%，相当于可以“打七折”。按照央行目前的基准利率来看，5年以上的贷款基准利率为7.47％，这就意味着，新政实施后，符合央行条件的申请长期房贷的贷款人，其房贷利率可以变成5.229%，与目前的5年以上存款的基准利率5.58％仅相差0.35个百分点。

除此之外，财政部也出台了诸多优惠政策：从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。而且，地方政府还可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

保障自住需求

根据央行和财政部出台的相关通知，此次新政最先保障的是首次置业和那些希望改善住房条件的人群。央行明确表示，贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

特别需要指出的是，此次新政没有调整存贷款的利率，只是单独调整了房贷利率，央行对于广大有自住需求贷款人的扶持可见一斑。甚至有业内人士表示，近段时间的大幅度降息，抵消了过去6年来缓慢升息所累计的结果。

新政解析二：

未来优惠空间还有多大？

税率空间尚有“红包”可送

从财政部的税费政策来看，下调的税费表面上并不多。契税税率（原来为1.5％）暂统一下调到1%、对个人销售或购买住房暂免征收印花税（0.5%）、对个人销售住房暂免征收土地增值税（一般为0.5％）这三项政策，对于房屋买卖双方所减少的交易费用影响不是很明显。但是在政策的最后，财政部指出了“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。这一点，就让税率空间的下调，有了更大的空间。

以目前颇受大众关注的杭州市的方案来看，优惠的真正体现在于个人所得税、卖出不满5年房产需缴纳5%左右的营业税和非普通住宅3％的契税这几个项目上。根据杭州市的规定，契税、营业税地方政府补贴80％，个人所得税补贴32％，这使得二手房交易的成本大大减低，如果结合财政部的新政优惠，那么个人购房可以享受的优惠力度非常大。

“改善型普通自住房”对第二套房贷有影响

央行新政出台之后，大众最为关注的焦点之一，莫过于新政中指出的一个新概念“改善型普通自住房”。

央行规定，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。这意味着，贷款利率下浮30％和首付比例调整为20%的优惠政策，除了首次购买普通自住房的居民外，对于那些购买改善型普通自住房的贷款需求也将有优惠支持。

“此次新政最先保障了首次置业者，但是对于二次置业者的利益，就要看如何界定‘改善型普通自住房’了。”有房产界人士如此分析。对于目前的市场而言，除了那些需要购置首套住房的购房者以外，还有很大一部分的购房需求来自那些已经有一套住房、但又有提升居住环境的换房需求的人群。