经济观察：房价调控实质是调节收入分配

房地产价格一路飙升，引发了对房地产市场的再度宏观调控。其实，房价不单是一个价格问题，而是经济增长模式和收入分配方式等体制性障碍在房地产市场的集中体现。这与房地产的多重属性如基本消费品、财产属性、投资品属性及衡量社会生活水平和社会保障状况社会和政治属性有关。

自1998年后中国经济遭遇了生产过剩、消费不足、新增长点难觅等困扰后，由于房地产业的关联产业带动效应很强，对经济增长指标的促动作用非常明显，本身也创造大量就业，因而自然成为中国进入新一轮经济快速增长周期的领头羊。而活跃的房地产行业又吸引了经济飞跃过程中迅猛积累甚至泛滥的货币财富大量涌进。

在这种产业增长背景下，房地产业容易形成价格虚高。首先，房地产是缺乏供给弹性的要素资本，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格增长得越快。其次，房地产的真实需求往往比较稳定，但投机需求随预测而变化，极其不稳定，这种短期的投机行为加剧了房产投资的非理性和“超前消费”倾向。

目前，房地产价格的上涨幅度已经远远地超出了社会平均劳动力价值的提升幅度，不仅低收入家庭买不起，连中等收入家庭也望而却步。高房价还产生了“挤出效应”，导致居民的其他消费进一步萎缩。另外，收入分配差距的扩大以及房地产消费“散户时代” 的到来，国内游资与海外热钱相互汇集，通过银行杠杆的放大效应，刺激了房地产市场上的追本逐利行为。由此，投资需求正取代自住需求而成为住房增量需求的主要力量。

一旦房价越来越脱离基于自住用途的购买力，就会给实际经济发出错误的信号，同时引起社会财富的重新分配，最终会导致总供给与总需求的错位。首先，房价高企意味着投资房地产会有更高的投资回报率。大量资金流向房地产业，导致银行贷款投向的区域、品种结构不合理，生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必需的资金；其次，投资买房属于不真实的购房消费，经过炒作，进一步不合理地推高房价，对于最终的住房消费交易是有害而无益的。；再次，房价泡沫使房产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配的不公，形成阶层对立。

目前，投资型占主导的市场现状反映了房地产的“市场失灵”。在任何体制下，住房都带有浓厚的社会性和政策性，原因在于住房可视为商业性与政策性的混合，其业务既有商业性经营部分，也包括政策性部分。政府应该自觉发挥在百姓安居中所要扮演的重要公共角色，调节房地产市场运行中的各种矛盾，实现各种市场行为的规范化，确保房地产业的政策性和商业性、保障性和市场性、经济拉动性和经济破坏性能够处在一个合理的博弈区间内。

在住房已成为居民财产结构中最重要资产的背景下，调控房价不是遏止房地产业的发展，也不是让房价一味下行，而是引导社会财富分配，缩小收入分配差距。同医疗、教育一样，住房也应该体现社会保障的应有含义，应该同改革收入分配制度和规范收入分配秩序结合起来。如同分蛋糕，不能因为富人坐的位置好，就通吃，穷人位置差，就吃不到。特别是，在我国物业税缺位的情况下，持有房地产意味着可以享受城市建设带来的增值而不支付任何费用。同时，住房供给结构应多样化，以满足不同收入阶层的需要，而不是将低收入者排斥在外。自住型购房力争限价，投机型购房力求限量。房地产市场的发展要实现“三个为主”的合理定位，即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主。如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果既可以满足社会需求，又可以增进社会财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇，表面上热闹，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。