经济适用房三问

如何保证经济适用房在建设过程中不被“异化”，在申购过程中不出漏洞，从而确保既“经济”又“适用”？

近一段时间，各地经济适用房工程进展明显，一些城市或加快推出已建成的房源，或为即将上市的经适房制定管理办法。与此同时，个别城市的经济适用房在建设、申购过程中也出现了一些问题。

如何保证经济适用房在建设过程中不被“异化”，在申购过程中不出漏洞，从而确保既“经济”又“适用”？其对普通住宅市场又将带来怎样的影响，是“改善”还是“冲击”？

建设：如何防止“走样”？

近期，媒体曝光了经济适用房“异化”的问题，比较典型的是中部地区某城市，名义上是经济适用房的小区，最后却冒出不少大户型房甚至连体别墅，其大小超过规定面积的一两倍。更让人担忧的是，由于规划不当，该工程还位于当地的水源保护区内。

 

还有，南方某城市一经济适用住房楼盘自今年正式交付使用以来，陆续出现房间墙根渗水、材料“偷梁换柱”等质量问题，引起部分业主投诉。当地政府就此成立专门工作组，研究处理业主投诉和相关维修、补偿等问题，并向业主公开道歉。有的城市一些与经济适用房性质类似的动迁安置房，交付使用已有两年多，但由于地处郊区，卫生、交通、教育等配套无法及时跟上，使得小区入住率偏低，房源一时无法“物尽其用”。

上述问题暴露了经济适用房在规划、审批、建设过程中一些不尽完善甚至违法违规的地方。种种教训，值得各地在推进经济适用房建设过程中加以吸取。

中央有关部门曾三令五申，对保障性安居工程用地，必须加强监督，既要加快保障性住房用地供应计划的落实，也要加强保障性住房用地的供应管理；在城市规划区范围内建设廉租住房、经济适用住房，应按照城市规划，综合考虑被保障人群工作生活的实际，合理确定选址和地块，为人民群众方便工作、生活、就医和就学创造有利条件。

上海最近公布了经济适用房的相关管理办法，首批房源将在今年下半年入市。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍，上海经济适用房的房型主要为一室户和两室户，少量为三室户，建筑面积在４０到７０平方米，高层建筑可适当放宽一定面积。他表示，虽然是“经济”“适用”的住房，但在工程建造方面，严格执行国家有关住房建设的强制性标准，确保工程质量，完善配套建设。

制度齐了，办法有了，保证经济适用房建设“不走样”，关键在于政策执行“不变形”。

申购：如何避免“漏洞”？

近日，中部某城市经济适用房申购摇出了连数学家都为之瞠目的“六连号”。后经查实，这是一起由社会中介人员与有关部门工作人员相互勾结，利用摇号进行舞弊、涉嫌经济犯罪的案件。

经济适用房在经济上的“诱惑力”不言而喻。经济适用房的申购在流程设计、收入核对等各方面工作都十分复杂，地方政府缺乏应对、操作的经验，稍有漏洞，就可能为少数别有用心的人留下可乘之机。

上海在廉租房分配过程中严肃清查出不少“李鬼”。记者从上海市民政局获悉，截至今年６月底，其出具的９１９７份廉租房申请核对报告中，发现３２２６户家庭申报与实际情况存在较大差异，其中有５７户家庭拥有机动车辆，甚至不乏奔驰、宝马。

对此，上海新近出台的经济适用房管理办法“下了重手”，规定经济适用房的申购需经“两级审核、两次公示”，符合初审条件的申请人，要在户籍所在地和实际居住地进行第一次公示；复审符合条件的，还要通过指定媒体向社会进行第二次公示。

此外，经济适用房的供应采取两次公开摇号方式。如果当事人弄虚作假，隐瞒家庭户籍、人口、收入、住房和财产状况或伪造相关证明申请经济适用住房的，当事人已取得的申请资格将被取消，并被禁止５年内再次申请。当事人已骗取购买或者租赁经济适用住房的，区（县）住房保障机构将按照规定予以收回，并追究其法律责任。

作为制度配套，上海已于６月３０日正式成立“居民经济状况核对中心”，这是全国首个为民生政策提供经济状况权威信息核对的政务平台。

影响：对楼市是“改善”还是“冲击”？

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，增加经济适用住房既有利于改善中低收入家庭的住房条件，也有利于改善房地产市场供应结构。他说，在大型居住社区，经济适用房对周边楼市“多少会有点影响”；但总体而言，经济适用房面积是小户型，价格是中低价，且供应量有限，对市场化的商品房影响“应该不会太大”。

长期调研楼市的上海市政协人资环建委员会专职副主任孙钟炬也认为，在现行房价下，经济适用房面对的购房者总体上是无力购买普通商品房的，所以“这是两个相对独立的体系”。

不少城市规定，经济适用房的建设通过法人招标或政府指定的方式进行。如果是房地产企业通过招标参与投资，利润设定在３％以下；如果由政府指定机构操作，那后者将只收管理费，不赚取利润。确定经济适用房基价的主要依据是项目结算价格，同时兼顾相邻地段经济适用房以及周边普通商品房的价格。

分析人士认为，从长远看，经济适用房这一替代产品的持续上市将改变部分潜在购房者的心理预期，中低端商品房市场将因此面临一定压力。