物业制度分析

正文：　一、物业管理立法模式的比较研究

　　（一）现代各国物业管理立法模式

　　1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中设立若干条款，以规范物业管理中的法律关系。该模式最大的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法更加丰满和完善。其缺点是无法详尽物业管理的制度，使法律的操作性削弱，难以发挥作为法律的价值功能。

　　2、住宅法模式。此种模式主要为英美法系的英国、加拿大、澳大利亚等国所采取。指制定一部住宅法对所有住宅的所有、租赁等法律关系进行专门调整，而把物业管理作为其中一部分加以规定。其优点大致和民法模式相同，缺点主要是将物业管理局限于住宅。

　　3、建筑物区分所有权法模式。此种模式主要为德国、日本、法国等国所代表，指专门制定建筑物区分所有权法，其中设立专章对物业管理加以调整。此种模式对物业管理法律关系进行规制的层次较为专业化，为现代大陆法系大多数国家所采用。

　　4、物业管理模式。此种模式主要为我国香港和台湾地区为代表，指专设物业管理法，统一规制物业管理法律关系。此种模式将物业管理法律关系从区分所有权法中独立出来，集中规定，从历史上看，是最新模式，具有较大优越性，更符合物业管理的目的。

　　（二）我国现阶段物业管理模式。主要是采取委托式物业管理，即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。1、优点。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果较好。自物业管理产生以来，无论是对国民经济的发展还是对提高人民生活质量都起到了积极作用：改善了居住质量；维护了社区安定；扩大了就业和再就业；刺激了城镇居民的消费支出，拉动了内需；带动了相关产业的发展。2、不足。据我了解，由于原有计划经济模式在人们意识形态的根深蒂固，现阶段的物业管理制度还存在物业管理法制建设滞后、相关主体之间的法律责任不清，管理机制运作欠畅通以及物业管理市场竞争机制还不健全等诸多问题。

　　二、物业管理法律关系

　　物业管理是一项涉及面广且上关国民经济发展下关千家万户切身利益的新兴产业，笔者才疏学浅，无力一一详述，暂且就主要关系人以及之间的主要关系谈一些个人观点。

　　（一）物业管理法律关系中主体

　　1、主体构成：①提供房地产产品的房地产开发公司；②所有权人（业主）与使用人（租户），③为业主与租户提供服务产品的物业管理公司；④维护业主与租户整体权益的业主委员会；⑤提供其他专业服务产品的企业和单位；⑥实施监管职责的各级政府行政管理机关。2、各主体间的法律关系的规范。上述各主体之间的社会关系，如物业管理企业与房地产开发商之间；物业管理公司与业主委员会（包括业主）之间；业主委员会与业主之间；业主与业主之间的关系；各主体与行政管理机关的关系等等，都应该由物业管理法律来确定、规范与调整。

　　（二）物业管理公司与开发商的关系

　　1、二者的法律关系。通常说来，在物业管理法律关系中所涉及到的主体有两方，即业主（业主委员会）和物业管理公司。但由于开发商在客观上的优势，很多住宅小区都是由开发商自建自管，甚至物业管理公司是开发商的全资子公司的情况也屡见不鲜。由此，物业管理公司在协调业主与开发商相关利益时，往往显得苍白无力，以至业主的利益受损。例如《天天630》经常报道的开发商擅自将绿地变车库就属此类情况，虽然经媒体曝光业主也能得到一些赔偿，但往往木已成舟，业主的利益还是受到侵犯。2、所以要解决这些问题，笔者认为应从以下方面着手： ①、应区分物业开发和物业管理的各自职能，对物业管理公司进行规范化管理。相关的物业管理事务交由物业管理公司独立完成，开发商理应近而远之。②、应加强物业管理公司上级主管部门的管理力度。在小区业主委员会尚未成立前，为了防止物业开发公司在此阶段越权行使业主委员会的职责，就应该由小区的物业管理监管机关联合物业开发商，街道委员会等相关部门成立临时物业管理小组，共同协商，遴选临时性质的物业管理公司实施物业管理事务，以确保物业管理工作在业主在入住，房屋验收后实现向正式的物业管理公司和业主委员会过渡，也就是常说的“先物业管理”。③、应强化业主的维权意识，对业主的权利提供充分的立法保护。业主是物业权利的主体，在入住人数未达法定人数时，业主应在所在地居委会和物业管理部门的指导下成立临时的物业管理小组，来实现选聘物业管理公司这一目标，对开发商越俎代庖的做法予以坚决的制止。