预售制度背后的风险 是谁在不公平承担？

8月15日，央行房地产金融分析小组对外公布《2004年中国房地产金融报告》（以下简称《报告》）。报告指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

　　该建议一经提出，就如一枚重磅炸弹在房地产市场引起轩然大波，并引发房地产开发商的集体性恐慌。

　　随后，作为地产商的监管者——中国建设部对此立即作出反应：召集若干房地产开发商“论证”一番之后，建设部新闻发言人于8月24日正式表态，近期不会取消商品房预售制度。理由是：“从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前不能取消。”

　　央行终于找到了中国地产市场的病根

　　央行研究报告中一个小小的建议，为什么会引起房地产市场如此紧张与哗然？为什么会让房地产开发商处于一片恐惧之中？特别是，有人说这个建议一旦实施，则会给中国房地产市场带来一场灭顶之灾。

　　倘若如此，在我看来，不仅表明房地产市场真的存在很大的问题，而且表明《报告》真的找到房地产市场的“七寸”。而央行之所以在此时点出了这个七寸，重要的动因在于——房地产业真的可能已经把国内银行业绑住了。

　　看看房地产开发商们面对《报告》咬牙切齿的样子吧。一些所谓的房地产大佬面对同行说，央行的《报告》只是建议而不是政策，房屋预售制度是世界盛行的制度，中国不可以取消这种制度。

　　同时，一些地方政府职能部门的官员也越俎代庖——表示房屋预售政策在他们的地方不取消。

　　回过头来说，央行关于《房屋预售制度》的取消，确实只是一项建议，而不是一项政策，无论是房地产开发商还是相应政府职能部门，根本不需要这样紧张，不需要这样兴师动众，更不需要匆匆忙忙出来表态。既然是一个想法，大家还可以一起来讨论，一起来商量，看看这个建议合适不合适。如果合适又在什么时候可采用；如果不合适，又有什么好的方式来改善。

　　但是，我们一些政府职能部门，不是好好地来研究央行提出这个建议的动因及根据，不是积极地来研究国内现行的《住房预售制度》的问题所在，而是轻率地出来表态，这不仅有损政府职能部门之形象，也让整个社会感觉此类政府职能部门成了某一个行业的职能部门而不是整个社会的职能部门。

　　进一步讲，《房地产预售制度》取消与否其实并不重要，重要的是看看该制度是不是造成房地产市场病症的根源。如果回答是肯定的，我们就得看房地产预售制度给我们的市场带来哪些风险，这些风险目前又是谁在承担，这样承担公平不公平——如果不公平，政府应该采取怎样的方式来调整与改进。

　　病根导致的一连串地产病症

　　《房屋预售制度》是国内房产市场发展初期的产物。该制度的具体内容体现为1994年出台的《住房预售管理法》，作为激励中国亟待成长的房地产开发商的一项扶持政策，其目的在于降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。

　　但从实践的经验来说，尽管房屋预售制度推动了中国房地产市场的繁荣，由于存在上述目标所致的制度缺陷，至目前，住房预售制度也很可能已经或正在成为开发商掠夺购房消费者利益、转移巨大风险给消费者与银行的工具。

　　正如央行房地产金融研究小组在《报告》中指出的那样，目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度所引起的。具体现象包括，房地产商在“卖楼花”过程中，使用种种手段制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已经抵押的房屋进行再次预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”。

　　更为严重的，房屋预售制度目前已经成为房地产开发商“空手套白狼”式的获取暴利的主要途径。

　　有研究数据表明，2004年房地产企业自筹资金中，仅有16%左右是房地产企业的自有资金，而80%以上资金来源于国内银行贷款。这种以小博大的地产资金运作模式，直接导致的是中国房地产开发商资产负债率的高居不下。1997年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高达75%左右，北京房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上——远高于国内其他行业60%的资产负债率。

　　房地产开发商依靠银行和承建商为其垫付大部分成本，而且，房屋建筑刚一开始，就可能通过银行向购房者提供房屋预售贷款，令自己资金回笼。如此一来，在房屋预售制度下，如果没有一套好的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，那么房地产开发商就可能借助这种制度把它经营过程中的所有风险转嫁出去，本应开发商承担的房屋开发风险，迅即大部分地转移到消费者与银行身上。

　　那么他们具体是如何将风险转嫁出去的呢？

　　不少房地产开发商“空手套白狼”的流程大体如下：看上一个房地产项目后，先通过种种方式募集到资金（甚至于有时借高利贷也在所不惜），把开工所需要的证件办妥，项目一开工，房地产开发商就开始办房屋预售证，然后就准备销售。房屋一销售，银行的钱只要流入开发商手中，开发商就会用这些钱先把已经借的钱还掉。还清原先募集的钱后，其后卖出的房子都是净利润了，接下来的故事就是，开发商开始逐渐地提高房价，慢慢卖。

　　更重要的是，在慢慢卖的过程中，房价持续走高，进一步制造购房民众所看到的所谓期房价格低的幻觉。

　　可见，银行贷款所占房地产开发商开发资金的比重如此之高，其借助的工具就是房屋预售制度。

　　价格的背后是价格合谋，价格合谋的背后是什么？

　　有反对者称，房地产金融风险与房屋预售制度关系不大，其理由是上面所指的房屋预售制的风险即使是现房销售也会发生。

　　实际上，如果实施现房交易，房地产开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子卖不出去的风险。在这种情况下，房价多会呈现越卖越低的状况，特别是在销售市场竞争激烈的情况下，越卖越低会体现得尤为明显。

　　进一步讲，如果施行现房销售，房地产企业一开始就得承担房地产开发之风险，这意味着只有开发商具备一定的经济实力，或持有一定量的资金才得以经营，否则，风险承受力低的企业自然会退出市场。

　　企业创办注册时，强调企业自有资金比重的重要性，就在于企业的自有资金是企业得以正常运作的前提，是企业承担风险的极限。

　　一家企业必须有足够的没有还本付息压力的货币资本，通过购买人力资源及其他生产要素，才能够把货币资本转化为物质资本、人力资本，实现正常运作。特别是像房地产这种资金密集型产业，如果一家房地产企业没有大量的充足资本是没有办法参与竞争和维持生存的。

　　这就是银监会明确规定房地产企业要到银行贷款自有资金必须达到35%比重要求的关键所在。

　　但是房屋预售制度则改变了这种经济生活中最基本的规则，让一些自有资金不足或没有自有资金的企业进入房地产市场。当一家自有资金不足的企业能够借助房屋预售制度进入房地产市场时，不仅会追求高利润的项目给整个产业带来高风险，也会千方百计地把这种高风险转移到他人身上。

　　从这个意义上，房屋预售制度基本上是一个随时可能导致消费者利益受到伤害、房地产开发商获得暴利——进而令银行与消费者来承担风险的不平等的游戏规则。在这意义上来说，央行建议取消国内房屋预售制度也是理所当然了。

　　另有支持房屋预售制度者认为，这种制度安排能够增加住房供给，能够让消费者购买到更便宜的房子，因此，民众愿意接受期房预售的风险。

　　但现实生活中的情况并不是这样。因为，在目前中国的情况下，房地产市场是一个非竞争的垄断性市场，特别是获取土地的状况，决定了这个市场的非竞争性。

　　原因很简单，可以进入这个市场并获得土地的企业，相当部分是与政府利益相关的企业，或者是具有特殊关系背景的人，而这些人或企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。

　　在这种情况下，再考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目，并不会太多。在处于同一地段、开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。

　　因之，在需求一定的前提下，假如房地产开发公司之间竞争激烈，房价必然会下降。房价下跌会压缩开发商的利润空间，这样的竞争是开发商不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机（最近房地产新政后，房地产开发商经常在一起开会商量就是这种价格合谋）。另一方面，在需求旺盛的条件下（包括投机需求在内），开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。而更严重的是，在或真或假的行情看涨的大背景下（开发商时常制造涨价升值的假象，如最近北京的房价，其实往往是有价无市），消费者反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。

　　对于资本密集性的房地产开发商来说，保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等动因是开发商价格合谋的动力。比如，国内开发商的默契合谋，就采取了价格领袖制的形式。即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。

　　如果遇到有人破了规矩——进行降价竞销，则必群起而攻之。这种价格合谋的行为不仅加剧了国内住宅市场的垄断、增加开发商的超额垄断利润、降低企业的效率水平、妨碍优胜劣汰机制发挥作用，更是房价持高不下的根本所在。

　　房屋预售制度则为这种房地产开发商价格合谋创造先天的条件。房地产开发商如果不是用无成本的房屋预售贷款作支撑，而是用自己的资金或借贷它处的资金，不仅会增加他们合谋的成本（因为借贷是要成本的，房子销售延后一天就得支付一天的利息），而且也可能让房地产开发商面临资金流断裂风险。

　　在这种情况下必然会导致房地产开发商抛售楼房，从而房价快速下降。可以说，这几年来房地产市场价格居高不下，房屋预售制度是最为重要的原因。而房价推高，房地产泡沫吹大，房地产市场风险也就越来越高了。

　　所以说，房地产金融与房屋预售制度关系不大的说法是根本不成立的臆想。

　　也要把开发商拉进风险中

　　如果一定要继续推行房屋预售制度，就必须建立一种风险分担机制来制约这种制度导致的巨大风险。

　　很显然，这种巨大的风险，既不能全由购房消费者来承担，也不能全由银行来承担（而银行承担最后也得由全体民众来承担），而是由整个当事人大家一起来承担。但是，就目前的情况来看，国内房屋预售制度没有这种风险分担机制。

　　尤其是对于市场的一般消费者来说，他们在房地产市场中天然处于弱势，面对期房的风险，政府有责任及义务来帮助他们规避、减少房地产开发违约之损失。实现方法大体有如下几种：一、施行严格的市场准入制度，只有达到资质的企业才能进入这个市场。而且进入这个市场的企业并不是每一家都能够采用住房预售制度的，政府法律对此有严格的限制；二、对房地产开发企业实行严格的信用审查，具体而言，就是要对企业的财务状况、信用状况进行审查，看看它们以往采用住房预售制度有没有违法违规，有没有不讲信用的地方，有没有利用住房预售制度来欺骗消费者的情况，如果有，这样的企业也不可能进入住房预售制度市场；三、政府部门对房地产市场进行事前、事中、事后的严格监管。

　　只有这样才能保证住房预售制度很好地施行，才能够真正地保护最为弱势的购房消费者的利益。就一系列住房购买者的利益受到侵害的事件来看，目前的制度安排相当不完善。

　　反观香港（中国香港是房屋预售制度的发明地），房屋预售制度所以能够顺利发展，最为重要的，是香港有一个发展十分完善的法律体系，有一个十分健全的信用市场以及一个十分严密的房地产市场监管体系。比如，房屋预售款不能够放在房地产开发商独立的账号上，而是打入开发商与银行共管的账号。什么时候用钱必须经过两个独立机构的严格监管：一是工料测量师行，根据整个工程的进度，每个阶段需要花多少钱，由该机构出具独立意见；二是律师行，该机构的专职律师也要出具意见。

如果工料测量师行与律师都亮出绿灯，预售款才能够交给房地产开发商用在房子建筑上。

　　实证经验表明，只有这样才能够保证项目工程的完成及购房者的利益。而在这方面，目前中国内地无论在哪一方面都十分缺乏。这可以解释，为何房屋预售制度在香港能够有效运作，但在中国内地就成了另外一种状况。

　　事实上，住房预售制度并非国际惯例。在美国，基本上没有住房预售制度，购房者购买的大多是现房；在欧洲，即使有些国家存在住房预售制度，但也必须有一套对房地产开发商严格监管的准入制度。

　　比如比利时，房地产开发商准入十分严格，没有良好的资质是无法进入房地产市场的。而进入房地产市场的开发商，并不是每一家公司都能够从银行获得贷款。只有那些有实力及资质好的公司才能够获得银行贷款并进行房屋预售。

　　即使是这样，在比利时经营房地产公司所进行的房屋预售，也不是像我国现在这样——一经预售就能够把整个房地产开发的风险转移到购房者及银行。比利时规定，购房者在与房地产公司签订购房合约后，根据房屋建造进展程度预付不同额度款项。至于需要支付几次，基本上视开发商的经济实力来定。当住房要交付到业主手上时，一定要经过房产公证公司检验与验收，以此来保障消费者的基本权益，并对开发商的资质状况有力监督。但是，这些东西在中国完全缺乏。

　　如何把他们拉进来

　　面对着巨大风险的房屋预售制度，房地产开发商不是极力反对取消吗？其实，房屋预售制度不取消也没有关系，重要的是，不能把整个制度的风险过度地交给消费者及银行来承担，也要把开发商拉进来。

　　房地产开发商不是说此种制度没有风险吗？那好，政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都得参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就得由这个风险基金来承担责任。

　　这样，不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商，而且也能够约束房地产开发商减少违约。

　　同时，也要建立相关处罚开发商的制度，要有明确的处罚标准和处罚措施。对不守信用、屡次违规的房地产开发商进行处理，甚至要限制这些违约的企业再进入这个行业；要制定相关的、清晰的、可操作的合同标准，保护购房者的利益；当购房者利益受到侵害时，有可参照的标准，建立相应的投诉、仲裁、补偿的机制，降低和减少消费者的损失。为了降低消费者的风险，预售资金不是现在这样一次性预付而是多次预付，可根据工期分2到5次付款，促使开发商履行合同，保证房屋的质量。

　　加强对房地产业的监管，事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同；在交房时，要有相关机构监督公正的房屋交接。

　　此外，还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理预售资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金，也可以防止开发商假按揭等违法行为。要通过多种手段的综合运用，形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条，确保广大群众的合法权益不受侵害。