夫卖房妻不知情 谈二手房买卖中的善意第三人

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夫卖房妻不知情 谈二手房买卖中的善意第三人



律师在代理离婚案件中，发现不少夫妻在婚后购买的房屋，有时候只在房地产产权证上登记为夫妻中的一方，这就造成产权证上的名义所有权人和房屋真正的所有权利人并不相同。

当爱情变质的时候，擅自变卖夫妻共同房产等事情常有发生，此时非产权证登记的夫妻一方想撤销房产买卖，或者希望分到房款。那么她/他能否撤销这次二手房买卖呢？对于并不熟悉卖方情况的不动产买受人而言，要了解房产上真正的所有人为谁，了解产证背后的真实关系，恐怕要求过高。针对房地产权利证书或者登记簿记载的权利内容和实际的权利关系不一致的情况，买受人除了多了解房地产上的权利状况，遇到部分共有人处分他人财产的情况时，该如何应对呢？

律师认为，夫妻中不登记为房产是否能撤销这次交易，先要把买受人分为善意第三人和恶意第三人，如果买受人属于善意第三人的，即使隐名的房地产所有人不同意出售该房地产的，也只能向无权处分的所有人主张侵权责任，可以要求其返还买房款，但不能主张善意买受人和非法处分人之间的房地产买卖合同无效。如果买受人为恶意的，非登记的共有人不同意出售的，就不受上述保护，必须将财产返还给共有人，由此造成的损失，比如房地产交易税费的损失由恶意买受人（恶意指知情）和非法处分他人财产的出卖人根据过错比例共同承担。

判断买受人是善意还是恶意，主要看买受人对财产的共有情况是否知情，在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权的，买卖合同有效。沈律师举例说：买受人是在公开市场上受让的房地产，推定买受人为善意，公开市场可以是二手房中介、网上交易平台等，而买受人和出卖人熟识或者是出卖人的亲属，熟悉出卖人的家庭情况就不能推定为善意。

除了以上区分善意恶意的外，律师认为转让价格也是一个区分指标，买受人应当以合理的价格有偿受让，如果是以不合理的市场低价进行交易的，很难推定买受人为不知情。买受人作为一个有判断能力的人应当注意到不合理低价背后的原因，当然交易价格略低于市场价不属于不合理的低价。

律师特别指出得是，房产买受人在签订房地产买卖合同后，房屋产权过户前，房地产隐名共有人发觉房地产被出售而向买受人提出处分权异议的，此时买受人不顾隐名共有人的告知继续交易的，就不能称之为善意第三人。买受人已经支付的房款应当由非法处分房地产的出卖人退还，并对买受人承担违约责任。


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