房地产经纪：现存问题及其应对措施

市场经济的发展离不开中介服务。随着我国房地产业的发展，房地产中介服务机构如雨后春笋般布满了城市的大街小巷。我国的房地产中介服务机构，主要是指房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。而房地产经纪机构，是指专门为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动的机构。房地产经纪机构对于联接、沟通房地产开发和市场消费发挥了重要的桥梁纽带作用。在上海，大约有50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产经纪机构实现的。因此，信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要，有利于促进房地产业的良性循环健康发展。这一中介服务已成为房地产业不可缺少的部分。

　　巨大的利润空间，使得大量经营者进入这一领域。同时，由此也引出了诸多的纠纷。北京市工商行政管理局的统计资料表明：2001年上半年，北京市工商局12315消费者投诉中心共受理消费者投诉4722件。其中排在首位的是房屋经纪纠纷，为485件，占投诉总量的10%.目前存在的问题主要有以下：

　　问题一：无资质、无证书。

　　根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。同时第11条也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低，但是，有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记、借别人的《经纪人资格证书》蒙混检查。上海市工商管理部门在2001年对辖区内的近700户房地产经纪机构开展了一项专项检查。其中共取缔无照经营的86户，查获异地经营、擅自设立分支机构的109户，超越经营范围的5户，有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书的45户。上海工商管理部门的统计显示，2001年被查处取缔的无照经营房产经纪企业达344家。这些数字充分说明了现实中的问题。

　　问题二：利用虚假信息骗取钱财

　　个别房地产经纪公司明目张胆的利用“房托”或与假房主相互勾结，窜通一起，坑骗消费者。张某看到一家房屋经纪公司刊登的一则广告，声称：“为用户提供安全、可靠的房源”。于是，他满怀信心的与这家公司联系，希望能租住一处位于某地区的房子，对方很快答应说：“房源已找到”。当即公司一位业务员带他去看一居室住房。张某看后很满意，便向这家公司交了1000元费用。在公司业务员、“房主”和他三方在场的情况下，他向房主交了一年的房租费16000元。随后，“房主”也给了他房屋钥匙，他当晚去所租的住房查看时，却发现此房早已租给另一位女士。目前这样的房地产经纪公司在广告中所刊登的信息，有的是抄袭别家经纪公司，有的是自己编造。他们的目的只有一个-骗取所谓的“信息费”。

　　问题三：在交易中大肆超标收费和赚取差价

　　报纸曾报道过，一位陆女士在经过经纪机构购买一幢价值仅7.5万元的房价却被房屋经纪机构收取了1.5万元的手续费。而根据《城市房地产中介服务管理规定》第14条的规定，房地产经纪机构必须按规定收费。《上海市经纪人条例》（2000年颁布）也明确规定了对于房产经纪企业而言，目前最高只能收取3.5%的佣金。因此，这个房地产经纪机构的收费已经大大超过了国家规定的标准，严重侵犯了购房人的利益。而让消费者感到最为愤慨的是，有些房产经纪企业在交易中不仅赚佣金，而且赚取差价。根据《城市房地产中介服务管理规定》第21条的规定，房地产经纪人在房地产中介活动中不得索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益。但由于经济利益驱动、现行佣金率相对较低等因素，遭到明令禁止的“赚取差价”事实上却成了房产经纪机构，尤其是低端二手房交易市场中经纪机构获取暴利的主要手段。这些房产经纪机构“压上家，瞒下家”，在没有取得房屋产权的情况下，以“包销”名义，隐瞒委托人的实际出卖价格，与第三方进行交易，一套房屋转手可加价逾万元。还有的房地产经纪机构通过预留双方印鉴，代双方鉴定合同，以赚取巨额中间差价。

　　问题四：设置合同陷阱

　　有些房屋经纪机构利用协议合同书设置圈套，让客户上钩，从中骗取押金。房屋经纪机构往往在协议中写到：“禁止租房者和房主私下联系，否则视为违约，押金一概不予退还。”但有的房屋经纪机构的业务员却故意对客户说：“我已和房主谈妥，将其电话告诉你、，请你直接与房主联系”。有的业务员则谎称有急事，对房主说：“你与客户具体协商租房事宜把！”可事后一旦租房不成，却指责客户“违约在先，不能退回押金。”李某找到一家房屋中介公司签了一份协议书，并交了300元的押金。“一位业务员假惺惺的对他说，我已与房主谈妥，保证让你满意，请你与房主直接联系吧！听后，李某主动找房主联系，也到实地的看了一下，觉得房子较破旧，房价过高，不太满意，双方没有谈成。李某向这家公司提出退出押金，业务员拿出协议书，让他过目，他看后傻了眼，真是哑巴吃黄连，有苦难言。

　　问题五：人去楼空退款无门

　　某些房地产经纪机构通过经常变换工作人员和经营地点的手段来逃避责任。这些中介机构大多承租写字楼以装门面，租期大多为几个月，一旦投诉太多，执法人员追查太紧就搬家。更有甚者，一些房地产经纪机构席款而逃。罗先生是某保险公司的职员，近日与一家房屋经纪机构签订了委托协议，并交纳看房押金1000元。由于一直租不到满意的房子，罗先生提出解约，并要求公司退款。中介人员称此事须先向上级汇报，请罗先生过几日联系。哪知没过几天，罗先生再到该房产中介公司时，发现早已人去楼空。

　　应当看到，上述违法现象有些具有普通性，有些只是个别房地产经纪机构所为，但这些问题的存在使得者消费者对房地产中介机构产生了严重的不信任感，甚至对中介机构望而却步。这不仅严重损害消费者的利益，而且对房地产销售和流转造成不利的影响，最终损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益，可谓两败俱伤。如何消除消费者的信任危机，让他们放心的走进房地产经纪机构，引导房地产经纪机构的健康发展成为目前急待解决的问题。

　　我们认为，目前房地产经纪机构的问题并不是因为房地产中介规范的滞后，而是因为房地产经纪机构及其工作人员追求短期利润的行为、故意欺诈违法所致。1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》肯定了房地产中介的地位并对此作了规范；建设部为实施该法还于1996年颁布《城市房地产中介服务管理规定》（2001年8月作了修订）对房地产经纪人资质、中介机构、中介业务的管理作出了具体规定。这些规定不能说不全、不细，而且各地工商管理机构也把房地产经纪机构的管理作为中介机构管理的重点，制定有相应地方规章。而且面对入世前政府角色的调整，决定了更应当靠市场和经纪人自律去培育我们的经纪队伍，而不是依赖政府的处罚。因此，解决目前存在的问题的措施除了工商管理机构加强引导和管理外，更重要的是加强经纪机构自身建设，强化自律机制。在这方面，作者的建议是：

　　（1） 成立和完善房地产经纪人专业委员会（隶属经纪人协会）或专门自律组织，接受社会或消费者投诉，惩罚经营活动中的不当行为，或者向工商管理机构提供违法活动的信息，由工商机构进行处罚。另外，经纪自律机构可以建立网站，通过便利的投诉信息公开方式，达到信用监督的作用。也可以通过信用评级办法，使某些经营者的机会主义行为、违法行为得到惩罚。

　　（2） 专业委员会或主管机构应当引导房地产经纪机构树立品牌意识或者组织自愿联合，组建连锁店或联系店，树立共同营业规范，向违法违规行为作斗争；同时使经纪组织走向规模化，最终淘汰那些信誉不好的经纪组织。甚至今后还可以适当提高房地产经纪组织准入门槛，防止“一间房子＋一张桌子＋一部电话”经纪机构进入房地产经纪市场。

　　（3） 房地产经纪属于服务性质，没有具体产品，透明度差，但是市场监督可以将之有形化，其途径是行使合法权利，向有关部门投诉，向媒体反映，向法院起诉，维护自由的合法权益。这里需要培育消费者自我保护意识、普及房地产经纪中介等法律知识，建立有效的投诉和消费者保护机制。

　　（4） 房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设，严格规范经纪规范，实行统一承揽业务，统一收费营业模式，注重经纪机构共同积累，谋求长远发展。只有每一个房地产经纪人严守职业操守，诚实经营，房地产经纪行业才能有长远发展。华东政法学院·高富平 涂国庆