供求关系、房价和交易方程式

　　目前，市场中存在这样的观念，认为原材料、人工、土地等成本上升，因而房价上涨也属正常。这种看法实际上属于典型的成本决定论者。

　　事实上，任何一本微观经济学教科书都告诉我们，决定商品价格的绝不仅仅是商品的成本，而是取决于商品的供求关系，这一点即使是在经典的马克思主义政治经济学的价值理论中，也是得到认可的。

　　商品供大于求，价格就会下降，而当一部分厂商生产成本高于价格时就会产生亏损，这种状况不可能长期持续下去，亏损的厂商就会退出市场，市场的供给就会相应减少，供求关系发生改变，价格也就会重新上升。

　　看见价格上升有利可图，就会有厂商进入这个市场，从而形成新的供给，市场将再次发生供过于求，商品价格又会进入新一轮的往复循环。

　　当然，这个价格决定过程是一般的原理性表述，隐含了很多假设，比如需求的变化，厂商进入市场的难易程度等等。

　　当然，就原理而言，商品价格取决于供求关系，确实是近乎于公理性的命题，而那些隐含的条件也是价格理论发展的重要线索。

　　虽然房地产市场非常复杂，影响房价的因素众多，但就房价的决定因素来看，还是离不开供求关系的分析框架。那么，如何方便地用供求关系来分析房价呢?我们可以借鉴货币理论中的交易方程式。

　　熟悉货币理论的人都知道著名的货币数量论，这个理论其实也是“二战”之后以弗里德曼为代表的货币学派所倡导的理论，是用流通中货币数量的变动来说明商品价格变动的货币理论，假定其他因素不变，商品价格水平涨落与货币数量成正比，货币价值的高低与货币数量的多少成反比。

　　这个理论可以用20世纪初美国金融学家欧文·费雪提出来的交易方程式来表述：MV=PT。其中，M代表货币数量，V代表特定时间内每一单位货币周转或流通的速度，P代表一般物价水平，T代表社会产品数量。

　　一般来说，受社会惯例、技术和制度等因素的影响，流通速度在一定时间内是不变的。显然，这个方程在会计学意义上讲就是一个恒等式，而这个等式用以说明的是全社会商品数量和货币数量及价格的关系。这个公式一直被货币主义者所推崇，不仅仅是因为其简洁，更由于其得到了经验上的支持。

　　当然，这里需要注意的一点是，交易方程式所指的商品，并不仅仅是指最终消费品，而是社会所有商品(包括消费品、投资品以及原材料)，因而如果我们仅以居民消费价格指数(CPI)来检验这个公式，那么就容易得到错误的结论。如果综合考察我国最近10多年来消费品价格、股市和房地产等资产价格以及原材料价格，就会发现交易方程式仍然具有强大的解释力。

　　事实上，不难看出，在引入供求关系之后，我们完全可以将这个总量表达式套用于具体产品市场的分析，我们将以此来分析房地产市场的供求关系，也就是说将宏观的交易方程式引入微观的房价分析中。其实，这也符合美国芝加哥大学的传统。我们都熟悉的微观经济学和宏观经济学，在当前产生过最多诺贝尔经济学奖得主的芝加哥大学，其名称从来都是被叫作“价格理论”和“货币理论”。

　　根据微观经济学的定义，需求是在一定的时期，在既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。

　　这里，需要注意的是，我们一定要将需求(demand)与需要(want)或欲望(desire)区分开来。因为，后两个概念最多只是一种心理上的反应，无法准确观察和衡量，而且这种主观性的感受，对市场的实际交易并不产生决定性作用。

　　在房地产分析以及其他价格分析中，我们往往把需求与需要混淆，毕竟谁都想以更少的支出获得更多的商品，住房更不例外。但有支付能力而且是实现的需求，与天马行空的想象，还是有根本区别的，这实际上对住房市场，特别是保障性住房政策，具有非常重要的意义。

　　在房地产市场中，房屋销售额正好符合需求的含义。消费者只有对购买的房屋进行了实际的支付，才是我们分析的市场需求，而那些尽管想要改善自己的居住条件但由于收入等原因没有进行实际房屋交易的愿望，最多只能算作“潜在需求”的范畴。

　　同时，由于销售额最终是以货币单位进行表示的，这正好是交易方程中M所代表的含义。对于市场实际交易的商品数量，在经济学定义中即指所有厂商生产的产品，这个变量是一个没有货币因素的实际变量，而房地产商提供的产品就是房屋的数量，故此，我们用“房地产竣工面积”来反映房地产市场的实际供给情况，而这正好是交易方程式中变量T所代表的含义。

　　同样，交易方程式中变量V和P分别代表房屋的交易速度和房价。

　　对交易方程式进行简单的数学变换，就可以得到△M+△V=△P+△T，△代表变化率，又假定流通速度不变，那么就可以得到△P=△M-△T，如果将M和T换成需求与供给，也即△P=△D-△S，价格变化率等于供求缺口(即需求变化率与供给变量率之差)。

　　也就是说，当房地产市场的需求增长快于供给增长时，房地产市场的价格就会上升，反之则房地产价格就会下降。同时，当需求增长快于供给增长时，价格上涨的速度就会加快，反之价格的增长速度就会放慢。

　　近年来我国房地产价格的飞速上涨，其原因就是市场供给的速度远远落后于需求的速度。

　　从图中可以非常明显地看到，商品住宅供求缺口与房价走势具有非常密切的关系，两者的相关系数高达0.68。除2006年个别月份外，需求增长率始终高于供给增长率，市场一直处于供不应求的状态，而且这种供不应求的紧张局面一度有所恶化。在2003年，需求增长率与供给增长率之差大多不到10%，最高也不过12.8%。但是，供求缺口在2004年之后开始扩大到20%以上;尽管2005年上半年供求关系出现一定的缓和，但从8月份起迅速恶化，住宅销售额同比增速较住宅竣工面积同比增速高117.2%，由此导致房价在2005年末开始迅速上涨。2005年、2006年和2007年各月住宅市场供求缺口平均分别为50.2%、49.7%和31.0%，与此同时各月住宅价格平均分别上涨16.2%、9.3%和15.6%。

　　市场供求的紧张矛盾和房价的飞速上涨势头，直到2007年末随着宏观政策的收紧和全球金融危机的双重作用下，在2008年才开始逐步出现转变。从2007年10月份起，市场供求缺口就开始出现缩小，到2008年初市场供给增速较需求增速高了30%多，并始终高于需求的增长。2008年住宅市场供求矛盾实际上有了很大的缓解，全年累计供求缺口自2000年以来出现了负数，为-19.3%，而住宅均价也相应下降了0.3%。

　　不过，这个势头并未维持太久，在大规模刺激政策下，最主要的是在宽松的货币和信贷环境下，2009年年中以来，住宅价格又随着供求关系的恶化迅速上涨。2009年全年市场供求缺口高达65.9%，住宅均价同比上涨了22.1%。虽然经历了房地产新政，但2010年4月，市场供求缺口仍高达40.7%，住宅价格仍上涨16.3%。虽然以抑制需求为主要特征的房地产新政对缓解市场供求方面能够起到积极的作用，最近各地房地产成交量的迅速下滑已经表明了这一点。

　　但是，过去的几年，是什么原因导致供求缺口的巨大差距呢，除了我们多次谈到的需求方面的信贷和货币政策因素外，自然就是供给方面了，这个将是下期重点讨论的主题。