“外资炒房团”角色渐清晰 高房价的推力？

 

　　国家统计局6月19日发布的数据显示，2007年前5个月，全国房地产开发企业资金来源为12143亿元，同比增长26.2%。其中，利用外资222亿元，同比增长89.9%，增幅虽比前4月、前3月的91.7%、154%有所降低，但仍远远高于2006年同期的4.7%。

　　6月12日，商务部和国家外汇管理局联合发布了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(以下简称《通知》)，《通知》要求各地商务主管部门严格规范外资和管理进入房地产市场，严格控制外商投资高档房地产。

　　消息传来，外商投资机构普遍反应紧张。但是，《通知》的发布得到国内广大房地产开发商和房地产市场消费者积极拥护。“政府部门发布这样的通知，无疑对规范国内房地产市场有着良好的推动作用。”一位姓王的房地产开发商告诉《中国产经新闻》记者，许多外商一直在觊觎国内房地产市场这份蛋糕，试图通过各种变相手段进行资本投资，以求赚取高额利润。

　　业内人士在接受《中国产经新闻》记者采访时指出，外资进入国内房地产市场的渠道和手段有很多种，较为普遍的方式是以个人购买多套住宅投资；投资机构以购楼或收购股权的方式向国内开发企业提供过桥贷款，以获得固定的回报。更为重要的是，这些方式都可以通过个人或者其他公司的名义操作，不在国内房地产市场相关法规和管理的权限。

　　来自仲量联行最新的统计数据显示，2006年上半年外资在国内主要城市的投资总额约35亿美元，已经接近2005年全年境外投资的70%。而在此前，中国人民银行对外公布的《2004中国房地产金融报告》称，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，占到整个房地产开发资金来源的1.3%，同比增长34.2%。

　　尽管从统计数据看，外资投资房地产市场规模并不大，但是这些外资企业往往采取逆市低潮吸纳的方式，在一定程度上对中国房地产的宏观调控造成反作用。虎杰投资咨询顾问首席分析员张寅指出，很多外资入境虽然都是以工商企业名义注册，但是所从事的却是房地产开发和经营。

　　当前在房地产持续走热的情况下，外资进入国内房地产市场已从前几年的涉水阶段发展到现在争食市场份额阶段。外资的大量涌入已逐渐形成资金势力，其“炒房团”的角色越来越清晰，并已成为国内房价高涨背后的潜在推力。

　　2007年，外资房地产基金出现一个新的动向：由单一“爆炒”二级市场向多元化投资转变，并开始涉足房地产开发领域；从过去直接购买已建好的物业、单打独斗为主，转向更早介入开发、与内地开发商合作等模式。今年2月末，摩根士丹利被曝与上海永业集团共同取得上海市中心卢湾区一幅商业用地，即“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块南块”，这是摩根士丹利首次被曝从拿地阶段开始介入项目开发；3月下旬，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产基金联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标。

　　外资与国内房地产商的合作将进一步增强国内房地产商的资金实力，从而坚定开发商当前“囤房”、“捂盘惜售”的做法，以谋取更高的利益。据悉，在北京5月份前后，商品住宅原本应该大面积放量，全年新增住宅供应量的涨幅可能高达50%。然而，原本5月份就该正式销售的51个项目至今仍有近20个没有开盘。北京原本4、5月份出现的供给高峰竟然出现“楼荒”。

　　其次，外资的进入将进一步增强房地产与政府博弈的能力。房地产业是中国社会目前最成型、活动能量最强的产业利益集团，无论是否明确意识到，海内外投资者普遍相信，中国房地产利益集团有能力维持偏向于他们的政策。因此，这将使政府的宏观调控政策更趋复杂，对高房价的调控难度将进一步增大。

　　另外，外资进入将加剧国内住宅市场供求结构失衡。目前，我国房地产市场供求关系存在结构性失衡，高档住宅、商业物业过多，经济适用房较少，境外机构、个人的投资通常集中于中高档住宅和商业物业，投资于经济适用房的比例较少，加剧了中低档住宅市场的供求失衡的状况。

　　外资对高房价的潜在推动已不容小视。在进一步规范房地产市场方面，加强对外资这股潜在“推动力”的管理，将成为房地产市场重要的措施之一。