同质化竞争遭遇瓶颈　三种别墅类型大放异彩

2006年是个调控年，降价促销是卖方的主旋律，而观望是买方的主要行为。但在平淡的市场中我们却欣喜地看到，独栋、双拼、联排三种别墅类型上都出现不少改革，而这些改革型别墅在市场表现上也大放异彩。

　　
　　2006年是个调控年，降价促销是卖方的主旋律，而观望是买方的主要行为。但在平淡的市场中我们却欣喜地看到，独栋、双拼、联排三种别墅类型上都出现不少改革，而这些改革型别墅在市场表现上也大放异彩。

　　同质化竞争遭遇瓶颈

　　2006年的别墅市场中，同质化的产品竞争日趋激烈，营销运作遭遇瓶颈。去年的上海别墅市场，面临着巨大的考验，供应量巨大，而市场需求不确定，是这个考验的根源。松江、青浦徐泾、青浦赵巷、莘闵几个重点区域新建楼盘数量就超过20个。而其它浦东、南汇等区域的新建楼盘数量也都较高。

　　国家发改委一再对别墅用地进行严格控制，并上升到产业调整层面。别墅类房地产项目被禁止建设，禁止占用耕地，也不允许通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。

　　在这样的市场背景下，开发商的销售压力越来越大，虽然各种新奇的营销手法层出不穷，有的买房送车、有的买房带装修、有的“首付免息”，但仅凭炒作与包装手段，已无法达到促销的效果。

　　多数别墅的销售周期从原先的一年半左右延长到两年，甚至更长。若2006年上海全市别墅项目新增供应量24.6万平方米计算，按此销售速度，需3年左右时间才可消化。

　　小独栋迎来风光无限

　　在此大形势下，为了避免资金链断裂，更多的开发商开始寻找新的产品突围之道。别墅的核心竞争力已不再是某种新生活的简单概念，而在于产品本身的风格和品质。

　　小独栋无疑是“异类”产品中的代表者，而这其中的佼佼者又非佘山3号莫属。实际上小独栋满足了一类人的需求，这一类人可能是中产或者是小资，用有小资追求的中产来概括更为适合一点，对于这些人来讲，从公寓到联排到独栋，不管面积大与小，只要满足心中“独门独户”的梦想。

　　独栋别墅功能齐全并不意味着别墅的整体面积必须达到300平方米以上，而是空间的分配将更加合理。小独栋的面积被压缩到220平方米，即便如此，别墅生活中应有的居住元素一应俱全，并且通过室内空间的合理安排，使得功能区分合理，又不显得拘谨压抑。

　　孕育市场新模式

　　除了独栋别墅内出现了“异类”产品，部分经济型别墅、准别墅和伪别墅类产品也在舒适度、适用性、技术含量上进行了大胆的创新，令销量上升。

　　双拼和联排别墅正在打造“类独栋”概念，拉近了独栋与双拼、联排别墅之间的距离。有的在外形上向独栋别墅的设计靠拢，将两家或是三户人家很好地组合在同一屋檐下，每户单独入户，并拥有底层花园或空中花园。让人在第一眼看后无法轻易断言这是什么类型的别墅。

　　沿海丽水馨庭的双拼别墅私家花园、67.39平方米阳光地下室、南北景观露台、超大卧室空间布局、底层双庭院的设计，家庭公共活动空间更加细化，独栋别墅的多维空间感赋予双拼，营造出“有天有地”的独栋生活。

　　灵活空间彰显精致

　　新的别墅产品将更注重户型设计的灵活性与高适用性。别墅作为一个空间感很强的特殊住宅产品，普通置业者都希望通过装修设计，将自身的喜好和个性融入其中，创造出一套完全属于自己的，独一无二的别墅。

　　例如，丽水馨庭采用了框架结构，便于客户按需分隔。位于青浦徐泾别墅板块的沁风雅泾更让业主成为室内空间的主宰者，它的可移动隔断令空间的改变随心所欲，无论是想拥有一个景观厨房，还是一间大面积卧室，都可通过移动隔断轻松实现，让置业者真正成为别墅的设计师。

　　以上改革别墅中的代表都在过去的一年取得了良好销售业绩，如佘山三号自去年9月24日正式亮相，33栋别墅全部售出后，加推的29套新房源也在当日售罄，创下了2.8亿元的单日销售金额新纪录。名仕豪庭开盘当日成交二十五套，全数售磬，成为全市联排别墅销售冠军。