消除对房地产新政误解

　　2010年以来，为遏制房价过快上涨，中央和地方政府密集出台了一系列的调控政策，北京、上海等一线城市房价有止涨的势头，成交量出现了明显下降，房地产新政对市场的作用开始显现。这些政策在得到社会各界普遍认同的同时，也引发了一些争议、质疑甚至是责骂。准确把握中央房地产新政的精神实质，尽快化解一些社会误解，对于统一思想，坚定信心，科学把握政策执行的原则、力度和节奏，及时发现市场的新变化、新问题，并采取有效的应对措施至关重要。

　　误解一：收紧房地产信贷的目的就是为了打压房地产市场

　　从历史经验和市场表现来看，对房价和成交量影响最直接最有效的无疑是房地产信贷政策。2007年11月实行“第二套房”贷款政策后，恰逢国际金融危机的冲击，2008年全国房地产市场出现了普遍性的“价跌量减”，部分地区还出现了购房人集体退房和按揭“断供”、“地王”退地的现象。2008年底为应对国际金融危机的挑战，中央实行了积极的财政政策和宽松的货币政策，2009年在巨量信贷资金推动下低首付和利率七折的“杠杆作用”产生了巨大的“赚钱效应”，房价出现了始料不及的急涨。因此在执行了一年左右后，2010年中央实行有史以来最为严厉的紧缩性房地产信贷政策就成为必然。

　　那么，新政会不会再次导致房价的快速下跌和成交量的迅速萎缩?有人形容当前的房地产信贷政策对房市是釜底抽薪，因而怀疑新政能执行多久。何况在银行系统激励约束考核方式不变的情况下，信贷员为了奖金、商业银行为了利润，会不会在政策“风头”过后，继续和购房人合谋，与监管部门玩“猫捉老鼠”的游戏。另一种观点，则相信“认房不认贷”的做法会伤害自住型和改善型住房需求，因信贷政策的大起大落造成的房价下跌和还贷成本快速增加，可能会导致这一部分购房人的巨大利益损失，或将不堪重负。这些年来，我们的房地产政策似乎总是在信贷、税收、市场监管这三个方面，在“松”和“紧”之间来回拉抽屉。

　　因此，准确把握本轮房地产信贷新政的政策目标，对于科学判断信贷政策对市场的影响，及时掌握和发现市场的新变化、新问题，并适时采取相应的对策尤为重要。笔者认为：

　　1.房贷新政的主要目的并不是要打压房市，而是金融系统完善内控、提高资产质量、化解金融风险的必然要求和自动出击。年初，中央初步安排2010年新增信贷将控制在7.5万亿元左右，同比2009年将下降25%。中央明确要调整信贷结构，引导更多资金进入实体经济，进入消费领域，进入战略性新兴产业。按照这一逻辑推断，全年房地产信贷资金总量至少会同比下降25%以上，假定房价不降，商品房销售成交量也会下降25%以上，房地产市场出现一定幅度的震荡在所难免。因此金融机构必须未雨绸缪做好准备，而提高首付比例、实行差别化利率、停止对第三套以上购房的贷款，正是要防范市场波动带来的系统性金融风险，提高银行的资产质量。同时也要看到，收紧房贷对遏制房价上涨的确会起到重要的作用，但我们现行的信贷政策在一定程度上对房市是助涨助跌的，研究构建长期稳定的房价形成机制的金融支撑政策体系才是稳定房地产金融的根本。

　　2.实行严厉的房地产信贷政策，是顺应国际金融市场动荡的需要，同时也是为人民币升值做好必要的准备。当前世界经济摆脱危机走向复苏尚不明确，美、欧等国为转嫁自身矛盾，始终要求人民币大幅升值，为防止通货膨胀还可能采取加息等手段，这就必然对我国的货币政策产生直接的影响。因此，在继续采取适度宽松的货币政策的同时，实行严厉的房地产信贷政策，控制信贷推高房价和资产泡沫，实际上可以缓解加息的压力，并为人民币升值预期引发大量外资流入房地产市场搭建一道防火墙。

　　误解二：政府采取部分行政措施是对市场经济的不当干预

　　本轮房地产新政的一个突出特点是实施了一系列严厉的行政手段，比如住建部要求开发商必须一次公布所有房源、并明码标出每套房的价格，北京市还采取了限制居民购买商品房套数等做法，江西等地强制要求公布开发成本，等等。这些做法引起了广泛争议，有学者认为这是政府行为对市场经济的不当干预，他们认为在社会主义市场经济体制下，应该让市场去调节住房的供给与需求，政府无权进行干预，即使干预，短期可能会有政策效应，长期只会让市场环境和价值体系更加混乱。

　　在市场经济条件下，由于不动产的不可移动性和住房作为商品的双重特性——既是必需品同时又是投资品，住房市场从来就是一个区域性特征明显的市场，也是一个不可能完全自由竞争的市场，因此，保证住房市场的公平正义是政府的天职。政府必须对住房市场失灵进行必要的干预，笔者认为：

　　1.在危机时期采取一定的行政措施是必要的也是必需的。当前我国房地产市场已经到了失控的边缘，抑制房价过快上涨必须采取釜底抽薪的做法，出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。政府必须对交易中的信息不对称进行干预，对市场局部垄断进行干预，对开发商的行为进行限制，以维护市场公平交易。但过多的行政行为也会给地方官员在执行中太多的自由裁量权，其结果可能是特殊利益集团受益，加剧社会不公，甚至滋生腐败。因此，必须科学界定行政措施的原则和边界，坚持依法行政，确保权力在阳光下运行。

　　2.长期而言，要把握好短期行政行为和长期发挥市场机制的基础作用的关系，及早实现短期目标向长期任务的衔接和过渡。房地产决策不能只停留在“应对危机”的思维定式上，不能过度强调政策的短期市场效应和决策效率，而忽视长期的政策连续性、稳定性和公平性。要视市场变化把握好政策调整的时机、力度和节奏，逐步消除部门政策的色彩，加强全局统筹，逐步完善根本性的制度体系。短期的行政性手段是为长期的制度化、法制化争取稳定的环境和赢得宝贵的时间，短期措施孰先孰后，具有很大的偶然性和不稳定性，只有成功完成房地产新政长短过渡，才能取得本轮房地产调控的最终胜利。

　　误解三：房地产新政的结果必然导致房价的大幅下跌

　　从近期市场的反应看，交易量出现了迅速的萎缩，观望气氛在市场迅速蔓延。不论是改善型住房需求还是自住型消费，都出现了明显的观望，二手房价格下降带动期房价格下滑，一向口气强硬的开发商也开始嘴软，部分楼盘已经开始打折销售。近日有媒体报道，工、建、中、交四大行的房贷压力测试结果均已出炉，工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%。一时间，房价出现大幅度的下跌似乎势所必然，人们更关心的似乎只是下跌的幅度有多深，持续的时间有多长。

　　笔者认为，寄希望于房价出现大幅度下跌是不现实的。首先，我国正处在城市化、工业化加速发展的进程中，人口众多、经济增长和资源匮乏的现实国情决定了我国将长期面临住房短缺的矛盾，解决人民群众特别是广大中低收入家庭住房困难，保持房地产业持续、较快、健康发展，既是经济发展的需要，也是改善民生、保障社会和谐稳定的需要。其次，我国的住房自有率并不低，在北京、上海等大城市和经济发展较快地区已经超过70%，住房和租金收入已经成为许多家庭的最重要的财产和财产性收入，如果房价出现大幅度下跌，受伤害的将是大多数人的利益。再其次，北京、上海等大中城市的房价收入比已经普遍超过10∶1以上，房租收入比超过300∶1，即便现行的房价下降20%以上，中低收入家庭仍然还是买不起商品房，解决这一部分家庭的住房问题只能是政府不断加大住房保障力度，适时扩大政策性住房的覆盖范围，比如：2010年3月31日，杭州市就宣布大幅放宽经济适用住房准入条件，扩大覆盖范围，扩大后的经济收入准入标准为：2009年度家庭人均年可支配收入低于21491.2元，相比上年家庭人均年收入低于14462.4元的收入标准，其提高幅度超过了60%。因此，任何对新政的结果不切实际的不科学的期望，其结果受害的还是购房人，特别是改善型消费群体。

　　事实上，对新政的不正确理解和过高期望已经引起了社会预期的混乱。4月29日住建部下发经济适用房新规后，北京昌平等地出现了居民通宵达旦到政府部门排队申请“住改商”的现象，据媒体报道，第一天就去了7000多人，为避免出现群体性事件，公安、卫生部门都派员到现场维持秩序。这样的恐慌在不到5个月的时间至少发生三次了，第一次是2009年底，在房地产税费政策调整前，居民突击买卖房屋，通宵达旦到房管局办房屋过户手续;第二次是在银行宣布收紧信贷之前，购房人突击找关系、托人情办理贷款手续，享受原有的首付和利率优惠政策，而在新的信贷政策陆续出台后，又四处找人借钱凑首付，否则就只能退房并赔上违约金了。据报道，北京通州地区的某楼盘在半年之内均价从18000元/平方米涨到25000元/平方米以上，而在“国十条”出台后其新推楼盘价格又在短短几天内回调到22000元/平方米左右。难怪有人感叹“有房睡不着，没房更睡不着;买了房睡不踏实，卖了房更睡不踏实”。

　　实现房地产业持续健康发展

　　一是要尽快消除房地产的“危机思维”，政府要稳定市场和公众对房地产业的预期。新政的直接短期目标是打击房地产市场的投机行为，遏制房价过快上涨的势头，并引导房价的理性回归，长期而言，是实现房价的基本稳定和房地产业的持续健康发展，房价的涨跌与国民经济的基本面保持协调一致。当务之急是要稳定被忽悠的预期，要坚定房地产调控的信心，充分认识调控工作的长期性、艰巨性，调控既是一场攻坚战，也是一场持久战。

　　二是要畅通公民利益诉求表达渠道，有序扩大公民政治参与范围，提高房地产决策的透明度。建议主管部门可借鉴当年证监会进行股权分置改革时的做法，向社会广泛征求改革方案和意见，阶段性公布论证和决策的进展情况，就是在最终中央定夺后，政策公布离开始实施也留出一段时间，并做好相应的政策宣传解读等工作，使社会各界达成共识形成合力，而现在的房地产新政往往是头天公布恨不得第二天就要执行。也可以借鉴证券市场信息披露的做法，可能引起市场波动的政策大多选择在周末发布，给投资者思考和决策时间。

　　三是要深化房地产行政管理体制改革，进一步规范和明晰各部门之间、中央和地方之间的职责和权利，切实加强统筹协调，切实转变政府职能。这是破解部门利益掣肘，调动中央和地方两个积极性，确保房地产新政得到有效贯彻的必然要求，也是提高房地产宏观调控的科学化水平的关键所在。

　　四是必须加快建立适应科学发展的政绩考核体系，切实转变房地产发展模式。要认真研究完善和改进土地出让制度，改变地方财政对土地出让收入的依赖是转变经济增长方式的关键所在。要加强市场基础性制度建设，切实把房地产业从追求数量增长转变到追求发展的质量上来。要尽快建立和完善长期稳定的保障性住房资金来源保障机制，建立责权对等的中央与地方间转移支付制度，明晰中央和地方的职责和权利，这是调动中央和地方两个积极性、确保保障性住房建设和管理落到实处的必然选择。要尽快研究构建长期稳定的房价形成机制的金融和税收政策支撑体系，从体制上避免大起大落，确保房地产市场的持续稳定发展。