物管不断走向成熟
当我们站在2010年的夏天，回望河南物业走过的这段路程，有感慨，有无奈，有辛酸，也有喜悦。这十几年的变化，是很多物业从业人员所未能想到的，也是很多业主们未能预见到的。也许，对于广大业主来说，物业让我们爱，让我们恨，让我们生气，让我们无奈，但你就是离不开它。这就是物业，它必将在磨合中伴随着业主走过下一个十五年、五十年甚至更长的时间。
起步：四大基础管理初步完善
1995年8月，建业物业公司刚刚走过了第一个年头。在老百姓的不解和同行们的期盼中，这个河南第一家物业公司在学习和摸索中迈出了自己的一小步，也许这就是河南物业发展的一大步。
在1998年之前，河南人大多不知道什么是物业，更重要的是物业对他们来说没有用。在那段时间里，河南和全国很多地方一样，实行的是福利分房制度。房子是单位分的，而这些家属院的管理自然是单位后勤部门的分内之事。而对于家属院的管理也非常简单——一个人就搞定了。
某家属院门口，一位慈祥而又严厉的老大爷扛着一把扫帚扫完家属院的地面，然后到大院门口的传达室归拢好一天的报纸信件，戴着老花镜，坐在门口的藤椅上看起了报纸，但凡有人进门，免不了断喝一声：“站住！你找谁？”这就是上世纪最后三十年中我们常见的景象，那时没有物业，也不需要物业。
1998年，国家正式取消福利分房制度，商品房的浪潮随之席卷了大江南北——物业也很快从沿海地区传入河南。“物业的诞生是随着房地产的发展而出现的，以前的观点是物业是房地产行业的一个末端链条。”河南物业商会会长于阳回忆起当年的往事感慨说，那时候开发商出售完一个楼盘，物业管理就移交给开发公司的后勤部门，一开始并没有专门成立物业公司，后来就学习沿海地区的经验，开发商在清盘时办一个物业公司，来管理这个小区的物业。
物业的重要性逐渐得到了地产业的重视，1994年8月，建业集团成立了自己的物业公司，这也是河南的第一家物业公司。“物业公司刚成立，大家都没有什么经验，只能向沿海地区学习。”建业物业公司管理部经理李俊钦回忆说，那个时候的物业只有四大块，也就是后来人们说的四大基础服务：保安、保洁、绿化、维修。
在河南物业刚刚起步的几年时间内，一切都处于摸索和探索阶段，不仅仅是老百姓对这个新兴的行业知之甚少，就是业内人士也对如何发展物业没有准确的把握。在处于混沌状态的年代，物业的四大基础服务是物业公司发展的重点方向，其中的重中之重，莫过于保安，因为对于初涉商品房领域的业主们来说，安全是第一位的，一个治安环境良好的小区，才能让业主们放心。
发展：物业管理不断走向成熟
1998年，国务院1998年取消了福利分房制度，全体国民的住房都被纳入到货币化的商品房体系。这极大刺激了全国商品房市场的发展。在1998年之后，河南房地产市场被拉动起来，随着大量楼盘的兴建、竣工、交付使用，物业公司也蓬勃兴起，河南物业发展迎来了第一个黄金时期。
这一时期，河南物业公司得到了迅猛发展，物业公司的规模也发展到几百家，而物业所能提供的服务种类也越来越多。李俊钦回忆说，物业公司最初提供的安保服务就是保安，有的小区“奢侈”一点的话就是添置几条狼狗。“物业公司的服务在不断地升级换代，一个标志就是引入电子监控设备，建业就是河南最早一批采用智能化安保措施的物业公司。”
随着人们思维观念的改变，原来的四大基础服务也在不断地发生改变，服务的核心内容没有改变，但所引入的科技含量和所涵盖的领域在不断深入和延展。电子监控被引入到小区的各个角落，对小区树木的养护也有了更高的要求。7月3日，记者在建业城市花园小区见到物业工作人员正在对树木喷洒药物，一位工作人员告诉记者，这个活儿他们已经持续了好几年，“主要是消灭蚊蝇，夏天蚊蝇比较多，业主出来散步经常被咬一身疙瘩，每年夏季都会对树木进行喷洒，把蚊蝇产生的数量减少到最低程度，让业主有个更绿色的环境。”
物业公司所提供的服务中，社区文化是其中一大亮点。在郑州颇有代表性的鑫苑名家小区，为了丰富业主的业余文化体育生活，建造了面积达4800平方米的居民生活俱乐部，为社区文化娱乐活动提供了完善的基础设施。物业公司支持和引导居民自娱自乐，组建了老年太极拳队、少儿艺术团、交谊舞协会等几十个协会和社团，社区每年举行业主运动会，定期举办家庭厨艺大赛等。
“从1998年之后，河南物业得到了大发展，物业管理越来越规范化，物业服务种类也越来越多样化，物业公司开始由劳动密集型向技术密集型过度。”河南物业商会会长于阳分析说，不仅如此，物业公司也开始向专业化趋势发展，除了专业为住宅小区提供物业管理的公司，还出现了专门针对写字楼、商业区的物业公司。
调整：探索建管分离新体系
在很多物业人的印象中，1998年之后是物业大发展的时期，也是物业问题所迸发的时期。一些业内人士也承认，那个时候，物业公司数量得到了迅猛发展，物业管理服务种类也越来越多，但物业公司和业主之间的矛盾也越来越多。
“萝卜快了不洗泥，物业公司数量大幅度增加，问题也比较多。”于阳会长说，当时所引发的物业和业主的矛盾也比较多，甚至有的物业公司指使保安殴打业主的事情也屡见不鲜。为了规范物业发展，2003年6月，国务院颁布了《物业管理条例》，随后，一系列配套的法规规章制度相继出台，对物业管理的一些具体方式方法作出了明确规定。
在各项措施中，最为醒目的一项就是要求建管分离，物业管理要市场化运作，进行招投标。2004年4月，郑州西大街某商住楼通过媒体发布广告，向社会公开选聘该楼盘的前期物业管理公司，这是河南第一次尝试物业建管分离。
“当时对我们来说也是第一次，记得参与竞争的公司包括我们在内一共是5家。”北京国基伟业物业管理公司副董事长刘保国回忆说，当时他们去参与竞标的几个人都没有统一着装，拿了20多页的投标文件，“到了一看，我们算是准备的最好的，其他公司的投标文件就几页纸。”刘保国说，后来国基中标，以现在的眼光来看，那个时候对物业市场化没什么概念，20多页的投标文件和今天动辄几百页厚厚一本书似的投标文件简直不能相比，但那个时候已经是最好、最下工夫的准备工作了。
建管分离的最初几年，各个物业公司对此也处于摸索阶段。“投标这些事，谁都没有经验，我们算是走在前面的。有一次我们的一个投标文件不知道怎么被传到了网上，一个月内点击率就达到了两万多次。”估计都是学、参考的，下载的就不知道有多少了。“刘保国感叹说，随着市场竞争的深入，物业招投标也越来越规范化、专业化。”去年我们参与一个招标，不仅有几百页的投标文件，还做了投影，还做了漫画，这就是市场竞争的结果。”
趋势：行业大分工势在必行
短短十五年内，河南物业从零开始，得到了迅猛发展，郑州市现有物业公司826家，其中具有一二级资质的物业公司有五六十家，物业公司为业主提供的服务越来越规范，种类也越来越多，但现实中有关物业的一些问题和矛盾也引起了很多人的重视。
“郑州有这么多的物业公司，上规模、资质高的公司并不多，这说明河南的物业公司发展还处于低级阶段。”刘保国说，物业公司资质高，它的规模就越大，它所能承接的楼盘规模也就越大。只有物业公司上了规模，它的成本才会降下来，才能为业主提供更多更优质的服务。”
一些业内人士认为，目前河南的物业尚处于低水平的管理服务阶段，物业行业大分工还没有形成。“在一些发达国家，都有相关的协会，比如保洁协会、保安协会等，物业公司通过招标、考核等手段，把小区的保洁、安保等工作分包给这些协会，物业公司的工作不再是管事，而是管人。物业公司要针对不同校区的特色，为小区规划、实施相关管理方案，这样才能达到事半功倍的效果。”刘保国分析说。
“从某种意义上来说，物业是个朝阳产业，它的后劲很足，有着很大的发展空间。”于阳认为，物业行业不同于房地产行业，房地产行业终归有一天要回归普通行业，而不是现在的“暴利行业”，但物业行业会一直大步走下去。“物业发展到这个阶段，是有非常大的空间的。因为物业管理提供的是一种隐性服务，物业管理的目的在于保持住宅的完善状态，物业管理发展的根本在于促进住宅的良性运行。物业管理所能提供的服务还有很大的空间，其发展也有很大的空间。”
- 上一篇论文： 没有了
- 下一篇论文： 没有了