试论节约型物业管理

目前，建设节约型社会，正成为各级政府和行业主管部门不遗余力开展和加强的一项重要工作。如何结合物业管理行业自身特点，在建设节约型社会这一重大的社会经济创新发展过程中，建设节约型物业管理，是一个值得所有物业管理人近邻才深入思考的重大课题。本文对节约型物业管理的一些看法仅代表研究所目前的认识和看法，并且更多是思路性和方向性的探索，这也是本文的初衷，希望通过这篇文章能起到抛砖引玉的作用，引起广大行业人士的共鸣，共同就这一话题进行探讨，仁者见仁、智者见智，提出更多新的见解和思路，共同推进建设节约型物业管理的各项工作。

　　一、节约型物业管理的提出

　　节约型物业管理的提出源自于党中央、国务院提出的关于建设节约型社会的政策号召。我们都知道，新中国成立后特别是改革开放以来，我国经济社会发展取得了举世瞩目的巨大成就，但是，我们在资源和环境方面也付出了巨大代价。目前，我国单位国内生产总值能源、原材料和水资源消耗大大高于世界平均水平。我国资源支撑这种粗放的经济增长已经难以承受。在我国经济社会发展进入新的历史阶段，中央明确提出建设节约型社会，就是要在社会生产、建设、流通、消费的各个领域，在经济和社会发展的各个方面，切实保护和合理利用各种资源，提高资源利用效率，以尽可能少的资源消耗获得最大的经济效益和社会效益。这是关系到我国经济社会发展和中华民族兴衰、具有全局性和战略性的重大决策，并更加具体地提出要大力发展“节能省地型”住宅，全面推广和普及节能技术，制定并强制推行更严格的节能节材节水标准。今年6月30日温家宝总理在全国做好建设节约型社会近期重点工作电视电话会议上强调，要在全国范围内大张旗鼓、深入持久地开展资源节约活动，加快推进节约型社会建设，促进我国经济社会全面协调可持续发展。10月11日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》指出，要把节约资源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。

　　建设节约型物业管理正是在这样一个大的时代和政策背景下，顺应时代潮流和经济社会发展总趋势应运而生的。据有关数据显示，我国城市水资源的32%在住宅使用过程中消耗，住宅使用能耗占全国总能耗的20%左右。

　　更值得注意的是，与发达国家相比，我国住宅使用过程中，存在严重的资源浪费现象。从能原消耗看，住宅使用能耗为相同气候条件下发达国家的2~3倍。而物业管理行业正是与住宅使用过程密切相关。我们物业管理行业和从业人员也应该充分认识加快建设节约型社会的重要性和紧迫性，增强历史责任感和使命感，把加快建设节约型社会的工作摆在行业发展的突出的位置，充分认识到建设节约型物业管理大有可为，积极将建设节约型社会贯穿到行业发展的全过程，努力建设节约型物业管理。

　　结合对节约型社会的认识和对行业发展的思考，我们认为，所谓节约型物业管理，就是要在物业管理活动中，以节能、节水、节材、资源综合利用、改善物业管理区域环境、延长物业使用寿命、倡导节约型生活方式为重点，以观念创新、服务创新、管理创新和科技进步为动力，以提高资源利用效率，实现行业可持续发展为目的，综合运用经济、法律、行政、科技和教育等多种手段，实现物业管理运作以尽可能少的资源消耗获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。节约型物业管理的客观评价标准就是“为国家节能，为环境减负，为业主省钱，为企业增效”。可以说，建设节约型物业管理是建设节约型社会工作的重要组成部分。

　　二、建设节约型物业管理的重要意义

　　在目前阶段，提出节约型物业管理概念，树立节约型物业管理理念，努力建设节约型物业管理，对于行业发展来说，有着十分重要的现实意义，这主要表现在以下几个方面：

　　1.有利于增加物业管理企业效益。节约，从经济学的角度来说，就意味着资源消耗和生产成本的减少。马克思说过“真正的经济节约在于节约劳动时间，即最低限度的，降低到最低限度的生产成本，但这种节约就等于发展生产力”(马克思《政治经济学批判大纲(草稿)》)一般地，在竞争较为充分的市场经济环境中，商品或服务的价格主要由市场供需双方决定的，在一定时期内，只要技术条件和市场环境不出现大的变化，形成的这种价格也是比较稳定的。因此可以说，在一定时期内，在商品或服务市场价格一定的情况下，商品或服务生产成本减少了，就意味这商品或服务的提供才能够获取更多的超额利润。市场经济的这种客观规律在物业管理行业内毫无例外地也会生动体现着。在行业内树立节约型物业管理理念，努力建设节约型物业管理，从物业管理组织结构、经营模式、物业服务提供的各个环节中倡导节约，厉行节约，建立鼓励节约的激励约束机制，就能在相当大程度上在企业和行业内部减少资源的过量消耗和无谓的浪费，节约企业和行业发展的戚本，提高企业和行业经济效益。

　　2.有利于转变物业管理企业经营发展观念。传统的物业管理经营发展观念认为，物业管理行业是劳动密集型行业，投入多，产出少，是一个微利型行业，企业必须不断扩大经营规模，多接管项目，实行“薄利多销”和规模化经营，才能够获取足够的利润回报。这固然有一定的道理，但这样的经营发展策略持续发展下去必然会导致行业日趋激烈的竞争，产生恶性的竞争结果企业常常为了争夺有限的市场“蛋糕”拼得你死我活，头破血流，不得已纷纷使出最为原始的“价格战”，而过度使用降价策略无疑会对市场秩序造成相当大的破坏，不利于企业和行业的健康发展。简而言之，这种传统的物业管理模式是一种短视且封闭的“鸵鸟型”发展模式，看不到发展的方向和趋势，而且这也是不符合经济发展规律的，经济学告诉我们，企业的发展是有边界的，不是无限制扩大的。节约型物业管理则是要告诫物业管理企业管理者，企业的发展一方面不仅是要努力参与市场竞争，瞄准外面的世界，另个不可偏废的方面就是要努力转变传统发展思路，盯紧企业内部，苦练内功，降低企业资源的内部消耗，提高资源利用效率，而这往往又是发展的关键。只有这样，企业才能轻装上阵，更加游刃有余地参与市场竞争活动。

　　3.有利于促进物业管理企业管理、技术创新。创新，是时代发展的要求，也是现代经济发展中企业不断提高竞争优势，领先同行发展，获取超额利润的最为重要的武器。建设节约型物业管理关键是在于如何在行业内实现节约发展，这个问题的答案就在于创新，需要不断从管理和技术层面加以研究突破，促进节约型物业管理发展。建设节约型物业管理，要求在行业内实现资源使用的减量化，以尽可能少的资源消耗获得最大的经济效益、社会效益和环境效益，这会促使行业和企业不断推动物业管理服务观念创新、服务技术创新和经营模式创新，更新管理服务观念，改革经营模式，提升服务技术水平，突破传统的管理手段和技术水平，使用各种最新的节能省耗型技术提供保修、保洁、保绿、保卫等各种基础性服务，始终使物业处于最佳使用阶段，在行业内减少水、电、其他原材料以及人力资源的消耗。

　　4.有利于融洽物业管理企业和业主关系。建设节约型物业管理。是建设以“业主为本”的物业管理。在节约型物业管理中，工作重点是节能、节水、节材、资源综合利用、改善物业管理区域环境、延长物业使用寿命、倡导节约型生活方式。可以看到，这样些工作内容不仅是物业管理企业的利益诉求，也同时是广大业主们的利益诉求。

　　物业管理企业和业主的利益在节约型物业管理范畴下实现了最大程度的融合。在建设节约型物业管理中，企业通过节能、节水、节材、资源综合利用等工作能使业主缴纳的物业管理服务费在更高程度和更大范围内得到合理充分使用，通过延长物业使用寿命、倡导节约型生活方式等工作能够实实在在使业主受益，减少广大业主的生活成本。另外还可以在建设节约型物业管理中建立业主公众参与机制，发挥业主的聪明才智和积极主动性，向业主积极倡导节约型生活方式。这些活动都无疑会融洽物业管理企业和业主的关系，有利于在新形势下构建企业和业主之间的互动、互利、互融的新型和谐关系。

　　5.有利于改善城市人居和生态环境。建设节约型物业管理，要求鼓励物业管理企业采用节约能源、资源的新技术和手段，在行业内贯彻实施强制淘汰制度，对行业中落后、浪费资源、污染环境的工艺技术、设备实行强制淘汰，积极利用经济手段、运用市场机制，鼓励物业管理行业节约资源、降低污染排放，提高物业管理区域中水的利用率，加大物业管理区域垃圾分类处理力度，以最少的资源投入和垃圾产出，搞好社区管理和维护的各项工作，同时向居民倡导节约型健康生活方式，促使居民在生活中树立环境保护和节约使用能源资源意识，减少生活污水排放量和生活垃圾产出，努力建设与环境友好的节约型物业管理服务模式，这样不仅能大大改善物业管理区域的环境同时能减轻物业管理区域周围的环境压力，降低城市政府治理污染和处理垃圾的成本，切实促进改善城市人居和生态环境。

　　6.有利于实现物业管理行业可持续发展。建设节约型物业管理的根本目的就是要在行业内不断提高资源利用效率，实现行业可持续发展。可持续发展就是要实现经济、人、资源和环境协调发展，既要满足当代人需求，又不危及后代人满足其需求的能力的发展。物业管理行业的可持续发展，同样也是要实现行业、人、资源和环境的协调发展，减少行业发展对各种稀缺资源的消耗和依赖，主要是通过技术进步和管理创新实现行业的长远发展。建设节约型物业管理，积极在行业内开展以节能节水、节材、资源综合利用、延长物业使用寿命、倡导节约型生活方式为重点的各项工作，不断进行观念、管理和技术的创新，综合运用经济、法律、行政、科技和教育等多种手段，提高资源利用效率，促进行业进步，在物业管理行业内努力以尽可能少的资源消耗获得最大的经济效益、社会效益和环境效益，这正是实现物业管理行业可持续发展的必由之路。

　　三、建设节约型物业管理的几个要点

　　1.树立节约型物业管理观念是前提。这要求包括政府主管部门、物业管理企业、业主等物业管理活动参与各方都要树立节约型物业管理观念，明确各自在建设节约型物业管理中的责任和义务。政府主管部门是建设节约型物业管理工作的组织者和领导者，政府主管部门应该尽快建立和牢固树立建设节约型物业管理意识，充分认识到建设节约型物业管理大有可为，树立“建设节约型社会，物业管理有责”的观念，从行业管理和发展的角度加大建设节约型社会的宣传力度，出台相关政策措施，积极从行业的角度响应中央提出的“建设节约型社会”的号召。物业管理企业则要从行业可持续发展的战略高度看到，建设节约型物业管理，物业管理企业义不容辞，这是行业可持续发展对企业提出的必然要求。建设节约型物业管理的主要工作需要物业管理企业去实践，去推动，只有物业管理企业切实承担了建设节约型物业管理的责任，才能真正意义上实现建设节约型物业管理的目标。业主是建设节约型物业管理的重要参与者，节约型物业管理的一项重要内容就是向业主倡导节约型生活方式，只有业主认同了节约型物业管理的理念，树立了“建设节约型物业管理，业主有责”的观念，才会积极配合政府主管部门、物业管理企业建设节约型物业管理的各项工作，并主动参与和监督建设节约型物业管理的各项活动。

　　2.制订相关政策和管理措施是保障。这也要求应从行业主管部门、物业管理企业和业主三方共同加强这方面的工作。站在行业主管部门的角度而言，节约型物业管理可以说是在大政策背景下产生的新生事物，是一项需要积极开展和推动的工作，为了保证这项工作能够规范和有效运作，政府主管部门应该尽快研究提出建设节约型物业管理行动纲领和支持性文件，明确建设节约型物业管理工作内容、工作目标和工作步骤，加快制定相应的支持性文件，出台相关优惠政策和措施，充分调动相关主体尤其是物业管理企业参与的主动性和积极性，积极开展宣传和试点工作，通过创建节约型物业管理社区、节约型物业管理企业，发挥示范作用，并努力探索一条符合行业发展和各地实情的节约型物业管理发展的路子。其次，站在物业管理企业的角度，建设节约型物业管理要求企业要立足加强内部管理，提出各种具体的有利于建设节约型物业管理的措施和手段，如建立节约导向型的管理组织，设立相应的监督考评岗位，制定完善的管理制度，通过制度激励节约行为和有利于节约的创新行为，减少内部资源消耗。最后，站在业主的角度，主要应通过完善《业主公约》等业主自我管理制度，增加支持和参与建设节约型物业管理的有关管理规定，积极促进业主参与。

　　3.管理和技术创新是关键。节约型物业管理是以节能、节水、节材、资源综合利用、延长物业使用寿命、倡导节约型生活方式为重点，以提高资源利用效率，实现行业可持续发展为目的。这其中每一项工作无不是要求在既有的管理和技术水平上推陈出新，通过树立新的物业管理服务观念创新、建立新的经营管理模式、创造和运用新的服务技术来实现的，管理创新和科技进步是建设节约型物业管理的关键。例如，改变传统的物业管理只出现在房屋使用阶段的状况，建立物业管理全程参与机制，从房屋的规划设计和建设阶段就积极发挥物业管理企业的作用，从物业管理的角度提出房屋设计建造的合理化建议，减少不合理的设计和材料使用，促进房屋使用阶段的节能、节水和节材工作，降低房屋后续使用阶段改造成本，积极在行业和企业内开展建设节约型物业管理竞赛活动，鼓励在物业管理活动的各个环节如保修、保绿、保洁、安全防范等方面进行技术创新，减少能耗、水耗和材耗，在行业内加强协作研究，建立管理和技术创新协作机制，积极开展各种创新研究，同时建立有效的新技术推广交流平台，积极推广创新成果，建立新的物业管理企业和管理项目考核标准规范体系，增加建设节约型物业管理的有关条款，增强企业进行节约物业管理建设的积极性。

文章摘自：《物业管理\"住宅与房地产》