中国物业管理存在的问题

中国物业管理存在的问题

1．体制问题
　　从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。
　　2．法律法规滞后，体系不完善。
　　我国物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。
　　3．政府职能的问题
　　（1）．政企没有完全分开，企业无法独立运作。
　　（2）．政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预。
　　（3）．管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。
　　4．市场化程度不高。
　　（1）．物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。
　　（2）．市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。
　　5、物管企业规模小，难以发挥综合优势。物业管理企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。
　　6、物管企业经营的风险问题
　　7、物业管理从业者的素质问题。物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。

　　原因：
　　1．政府方面
　　（1）由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善。
　　（2）由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识。
　　（3）对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存，是强（4）物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。
　　2．企业方面
　　（1）没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作。
　　（2）发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。
　　（3）由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。
　　（4）由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。
　　3．社会方面
　　（1）由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。
　　（2）业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。
　　（3）社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司（4）行业协会还没有完全发挥其应有的作用。

　　对策：
　　（一）政府方面
　　1、物业管理重在立法
　　（1）从物业管理业务来看：
　　一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章。
　　二是建立设备设施管理法律、法规及规章。
　　三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章。
　　四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。
　　（2）从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理办法、物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。
　　2、政府职能的转变
　　（1）政府和企业一定要彻底分开。政府要加强服务意识，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。
　　（2）减少管理部门和管理层次，加强物业管理相关各部门之间的协调运作，实施科学管理。
　　（3）要建立物业管理市场准入制度。
　　3、加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。
　　（1）限制开发商盲目组建自己的物业管理公司。
　　（2）鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。
　　（3）鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。
　　（二）企业方面
　　物业管理企业建立现代企业制度，是加入WTO后参与物业管理行业国际竞争的必然要求。要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物管企业实行规范的公司制改革。
　　（三）社会方面
　　1．物业管理协会应积极有效的发挥作用。
　　2．要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。
　　3．社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。
　　4．新闻媒体应了解物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。
　　5．广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。