试论不动产物权登记制度（下）

四、我国物权法对不动产物权登记制度的立法完善
一项较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。不动产登记是物权法中的重要制度，新通过的物权法以14个条文的篇幅，确立了我国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体的框架和结构。据此，下面将结合已颁布的物权法对不动产物权登记的立法完善进行阐述。
（一）确立了统一的不动产登记制度
我国目前没有统一的不动产登记法，实践中是按照予以不同的管理体制对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产分别予以登记，存在着登记体制不一、登记机关多头负责的混杂局面。这既不利于当事人进行不动产登记，也不利于交易人查阅登记，提高了不动产交易成本，妨碍了不动产市场的顺利发展。在实践中，这种分散登记制度也易于造成房地分别抵押和房地重复抵押，既损害了当事人的正当权益，又影响了正常的不动产交易秩序。
鉴于此，我国物权法第10条第2款明确规定建立统一的不动产登记制度，其统一登记的范围、登记机构和登记办法，物权法委由其他法律、行政法规另行做出规定。物权法的规定，为建立有助于不动产安全与交易的登记制度，确立了科学的法律依据。
（二）明确了不动产物权登记的效力
不动产登记的效力，既是一个重要的理论问题，也是一个重要的实务规则。物权法在不动产登记的效力方面，做出了既有理论上的科学性又符合我国实际的具有可操作性的规定。
关于不动产物权登记的生效要件，依《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。由此不动产物权登记作为物权变动生效要件的效力得以明确，从而结束了实践中不动产物权登记效力无法可依的状况。出于我国实际特别是农村不动产登记的实际状况，物权法对不动产物权登记的效力也作了例外规定。如《物权法》第127条第1款规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”同时，根据《物权法》第9条第2款，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《物权法》第14条还规定了不动产物权变动的生效时间，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据该规定，可以确定物权特别是担保物权的先后顺位及优先顺序。
关于不动产物权变动与债权合同相区分的原则，物权法也做了明确的规定。物权法上的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，其成立生效依据不同的法律根据。《物权法》第15条在不动产物权变动的问题就体现了区分原则的思想：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这一物权制度安排，有助于明确交易中的权利归属和义务承担，为解决交易纠纷提供了合理而又明确的依据。
关于不动产物权登记的公示效力，物权法明确不动产登记簿的记载是物权归属和内容的根据，规定不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。又明确规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。这理顺了不动产登记簿与产权证书之间的关系，也为登记簿的公示公信提供了良好的基础，从而使得不动产登记簿具有了较强的公信力。
（三）规定了基本的不动产登记程序
不动产登记是一种程序要求很高的经济活动，物权法坚持以人为本的立法精神，从便民利民为民的理念出发，确立了科学合理、方便规范的不动产登记规则。
关于不动产登记的管辖，物权法规定不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。关于不动产登记的申请，物权法采行不动产登记采取当事人申请为主的方式，当事人在申请登记时，应当根据不同登记事项提供权属证明材料以及不动产界址、面积等必要材料。关于不动产登记的审查，物权法规定登记机构应当履行的职责包括：(1)查验申请人提交的证明材料和其他必要材料；(2)就有关登记事项询问申请人；(3)如实、及时登记有关事项；(4)法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
为保证不动产登记能够公正廉明的进行，物权法特别规定登记机构不得有的行为，包括要求对不动产进行评估，以年检等名义进行重复登记，超出登记职责范围的其他行为。特别是为减少不动产权利人的经济负担，防止登记机关利用登记多收费用，物权法明确规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取；不动产登记的具体收费标准，由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
（四）规定了三类特殊的不动产登记形式
为适应我国不动产交易的市场需要，解决不动产登记过程中可能出现的争议，物权法还科学地建构了一些新的登记制度。
其一，物权法规定了更正登记和异议登记制度，这是针对不正确登记的补救制度。物权法规定，权利人、利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误时，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人可以申请异议登记。异议登记有阻断登记公信力的作用。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
其二，物权法规定了预告登记制度。所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记为德国中世纪民法创立的制度，我国学术界将其翻译为预先登记、预登记和暂先登记等，在日本民法中称为假登记，我国“台湾土地法”第79条使用了预告登记的称谓。[18]????从整体上讲，我国以前已经建立起预告登记制度的雏形，即我国法律、行政规章在商品房预售中规定的预告登记。但其在实践中却凸显出某些不合理的制度设计，据此物权法对其作出相关规定。为防止不动产交易中的出卖人“一物二卖”，保护买受人的合理期待。物权法借鉴国外立法例并结合现有住房贷款按揭制度，创设了预告登记这一形式。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，如果债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，则预告登记失效。”

(五) 扩大了不动产登记范围
由于不动产物权的发展，登记的事项也要逐步扩大，而我国以前法律关于不动产登记的范围过窄，仅限于房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权，而已经颁布的物权法则将其范围扩大到土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权和地役权等用益物权领域。
在扩大登记的范围以后，所有这些物权都应以土地的权利为中心来建立一套完整的登记体系。登记的对象主要是不动产，而不动产的核心是土地，也就是说应当以土地权利为中心，建立一套完整的不动产物权体系。[19]????
（六）建立了登记机关的责任赔偿制度
如前所述，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果登记发生错误，不仅会给当事人及其他利害关系人造成损失，而且会影响到交易的安全和秩序。那么因登记机关故意或重大过失造成登记错误，给当事人造成重大损失的登记机关是否应当承担赔偿责任呢？答案是肯定的。因为一方面，登记机关不能仅享有收费的权利而不对错误登记的后果负任何责任。必须要使登记部门在享受权益的同时承担一定的责任；另一方面，登记机关对登记内容不承担任何责任不利于强化登记机关的职能，促使其认真审查登记的内容，以使登记的内容真实可靠。对此，国外和我国台湾地区的经验值得借鉴。德国设有专门的赔偿基金，以弥补登记制度可能造成真正权利人的损失；根据“台湾土地法”的规定，因登记错误遗漏或虚伪致受损害者，由该地政机关负损害赔偿责任。但该地政机关证明其原因应归责于受损害人时，不在此限。[20]???
为此，在我国物权法规定的不动产登记制度中，有一个引人瞩目的制度安排，就是明确规定了错误登记的赔偿责任。根据《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这和登记机关在一定程度上实施实质审查的方式也是相符合的。登记责任制度的完善，对于规范不动产登记活动秩序，充分实现不动产登记的法律价值和社会价值，都有着十分重要的意义。
结语
不动产物权登记制度是一个比较复杂的问题，它不但是一个法律问题，而且涉及到社会生活的方方面面。作为物权法重要组成部分的不动产物权登记制度，其沿革、登记的效力、立法模式的选择和立法完善日益受到法学研究者的重视，关于不动产物权登记的论述著作也浩如烟海。但社会是不断向前发展的，虽然人类的认识能力是无限的，但是在人类发展历史的某一具体时点，人类的认识能力是受当时的社会科学、技术科学、自然科学等方面的发展水平的局限的。任何制度都有可能有这样那样的弊端，我国已经颁布的物权法也不例外。而学界的任务是埋下头来，扎扎实实地研究，对已经颁布的物权法进行深入地研究。笔者在此结合物权法对不动产物权登记制度所作的一番论述，肯定存在不少谬误之处，但希望本文的浅析能作为重新研究我国不动产物权登记制度的一股潺潺之流，以期使我国的不动产物权登记制度日趋成熟和完善。