试论不动产物权的善意取得制度

传统民法理论认为善意取得仅限于在动产领域适用，而以登记作为公示的不动产物权的取得则不适用此制度。从理论渊源上看，善意取得制度是仅适用于动产的；但从价值基础和理论基础上看，善意取得制度适用于不动产并无不可。物权法颁布之前，我国就不动产物权能否适用善意取得制度，学界颇有争论，但通说认为该制度只适用于动产。随着社会主义市场经济制度的建立与发展，善意取得制度适用于不动产显得非常必要，它有利于保护善意第三人的合法权益，维护不动产物权交易活动的稳定和安全，具有十分重要的意义。为此，物权法第一百零六条明确规定了不动产物权善意取得制度，从而使我国在不动产所有权取得方面有了新的突破。本文以不动产物权善意取得的价值及依据为基础，分析其构成要件及法律后果，并提出一些思考，以期完善我国的善意取得制度。

一、不动产物权善意取得制度的价值及依据分析。

1.不动产物权善意取得制度的价值。该制度是以牺牲不动产物权所有权人的自由意志为代价换取交易安全，是对不动产物权的非正常利益变动做出价值判断，是对个人利益和社会利益之间的冲突进行协调的权宜之计。其价值表现于：（1）保护不动产物权交易安全。这种交易安全又被称作动的安全，它以保护善意无过失的交易者为使命，意在保障财产流通，谋求社会的整体效益。（2）促进流通，实现物尽其用。法律确认善意受让人取得不动产物权的所有权或其他权利而继续其对不动产物权的利用更有效用，而由原权利人向无权处分人主张不当得利返还或民事责任的承担，从而补救其损失更为妥当。（3）有助于原权利人采取各种有效措施来防范对物的无权处分。

2.不动产物权善意取得的依据：（1）不动产物权善意取得的经济基础——交易安全。不动产物权善意取得适应了商品交换的需要，当事人在不动产物权交易中信赖的是不动产物权登记的公信力。法律通过限制不动产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有权人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。（2）不动产物权善意取得的理论基础——物权的公示、公信原则。公示是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的方式向社会公开，按照公示原则，不动产物权登记簿上记载的不动产物权事实表明的物权是合法的物权，这就是物权公示所具有的权利合法性推定效力，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害。公信是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已经从事物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在时相同的法律效果，以保护交易安全。公示、公信原则就是不动产物权善意取得的逻辑起点，是其基础。（3）不动产物权善意取得的现实基础——不动产登记中的瑕疵。不动产物权登记中的瑕疵大致有：一是不动产登记机关因工作失误而使不动产登记出现错误或遗漏。二是当事人利用同登记机关工作人员的不正当关系，违法进行不动产物权变更登记，从而擅自处分了他人的不动产物权。三是共同共有的不动产，由于登记簿上只记载一个权利人，导致不动产的无权处分行为。如房产登记簿上，所有权人往往只写一人，特别是家庭共有房屋更是如此。四是不动产物权登记以外的原因，如有的人基于各种原因用他人的名字登记，造成不动产物权登记薄上的所有权人并非真正权利人。（4）不动产善意取得的制度基础——世界各国（地区）的立法成果与经验。综观世界各国和地区的民法，我们发现不动产物权善意取得制度在采用不动产物权登记实质审查主义和物权变动形式主义的瑞士、德国、荷兰及我国的台湾地区等国家和地区的民法中均有规定。

三、不动产物权善意取得的构成要件及法律效果。

1.不动产物权善意取得的构成要件为：（1）受让人受让该不动产物权时是善意的。（2）受让人以合理的价格有偿取得不动产物权。(3) 交易之不动产物权已作权利的变更登记，不需要登记的已经交付给受让人。

2.不动产物权善意取得的法律后果在于：（1）让与人与受让人之间。基于制度设计，受让人支付价款取得不动产物权的所有权。让与人应协助将交易不动产的所有权移转于受让人并办理不动产产权过户登记手续且不得再依自己无处分权或依不动产物权所有权人追索或索赔，而请求受让人返还财产。（2）原所有权人与受让人之间。受让人是基于不动产物权善意取得制度而取得他人不动产的所有权，其受利益具有法律上的规定，其行为既非不当得利，也非侵权行为。若原所有权人向受让人主张请求返还原物，则受让人可以善意取得为由进行抗辩。（3）原所有权人与让与人之间。不动产物权善意取得将会使原所有权人与受让人之间发生不动产物权的变动，此时原所有权人的所有权将因此消灭，不能请求受让人返还财产。让与人将承担合同责任、侵权责任或不当得利返还的法律责任责任。具体而言，如果原权利人与转让人之间事先存在着租赁、保管等合同关系，而转让人擅自处分原权利人的财产，则原权利人可以请求其承担违约责任。如果转让人对原权利人的标的物不享有处分权，而仍然将该标的物转让给他人，则构成对原权利人财产所有权的侵害，应当承担侵权责任。如果转让人与第三人之间发生的是一种有偿的合同关系，转让人做出的是一种有偿的处分行为，并因此而获得一定的利益，则原权利人有权请求转让人返还不当得利。当然违约责任、侵权责任、不当得利返还请求权可能发生竞合，这时原权利人可以选择一种对其最为有利的请求权提出主张或提起诉讼。　

四、对我国不动产物权善意取得制度的思考。

1.不动产物权善意取得中“善意”的界定。“善意”本意是指行为人的内在心理活动状况。作为法律概念时“善意”必须具有可量度性和可操作性，应有具体的衡量标准。判断受让人是否为善意，应采取推定的方法，由原所有权人对受让人是否具有恶意进行举证，若不能证明受让人为恶意，则推定其为善意。关于善意的确定时间，应当限于受让不动产物权并进行变更登记时须为善意，至于以后是否为善意，则不影响善意取得的效力。