房奴的今天和物业管理的明天

在房地产领域中，任志强可能是一个难得的、说真话的人，他最近的关于年轻人是否有必要买房的言论被一些媒体夸大为“只有高收入者才配买商品房”，进而引发网友们的无数口水，但是，我认为：任志强的观点无懈可击，而且，作为一个房地产市场的卖方，他能勇于抛开这一切去劝告人们不要去买房，就象烟盒上那种警示广告一样，这使他不仅在逻辑上，而且在道德上也无可挑剔，现在所需要做的仅仅是，要把这种思想的闪光点延续起来，替任志强把话说完。

无论如何，任志强这些言论的背景，包括《蜗居》所反映的社会现实，是当前房地产市场出现了扭曲，有时候，中国人购房并不是出于投资或者投机，仅仅是所谓的“刚性需求”，人们模仿别人的行为，尤其是那些流行的或者看上去产生高收益的行为，财力较弱的人去买房，有很多诱因：Ⅰ认识上的原因：攀比和被宣传误导；Ⅱ经济上的原因：高通货膨胀预期和超低利率挤压人们享受取得贷款的得益感；Ⅲ社会上的原因：房子成为找到对象的先决条件，这就是未婚女青年和丈母娘催化的购房大军；还有Ⅳ生理上、心理上的原因，当你中意某一房产之后，那种魂牵梦萦的感觉仿若初恋，将个人卷入其中——这些过程起着交叉强化的效果，成为“业主”的同时就意味着造就了“房奴”。

“房奴”形象地说明了，购房成交的个人选择可能是一个失败的策略，其失败的概率与他们自己的得益负相关，与导引他们造成购房事实的群体（譬如开发商）的得益正相关，作为购房者，他本来具有对未来很多美好生活的期望和向往，但是，未来他真正的生活质量，将很大程度上已被别人（物业管理公司或者他的邻居）所掌握，而他本人其实一无所知。

如果物业管理行业是完全独立的组织，将直接宣告这一群体的失落，当一个人购买到近万元一平米的住房，其管理费标准不超过两元钱每平方，而他还不愿意缴纳的话，这至少说明他对自身房产价值能否延续缺乏认知，物业管理收费本纯属不成问题的问题，但是内地众多城市还面临着物业费无论收费标准还是收费率，频繁降低的局面，蛋糕做小的同时，物业公司仍不得不配备强大的收费团队，其“客服中心”模式远远超出了当年深圳物业企业“一个主任、一个事务助理、两个收费员、其它就是专业队长”的管理队伍规模，这就在印证交房后的交易费用在不断上升，在一些住宅小区业已失败的物业管理格局仍在不断复制。

但是，发生在中国社区中的任何事情，都有点“不行不至”的味道，业主的水准和物业管理者的职业修养，很大程度上都是相互塑造的，正因为作为物业管理主体的业主自身不达标准，其物业管理的需求必然南辕北辙，物业管理企业随之适应，失败策略之后的进一步错误选择也算一种“负负得正”，黑格尔不是说过“存在的就是合理的”吗？这颇具讽刺意味。其实无论收不收费、收多少，物业管理人都能生存下去，这就是富人与穷人之间的互动，不过，也有一些组织认识到这些博弈中的战略空间，他们可能通过收购后者来满足前者，房产市场与基金、股票、期货这些同属金融行业的最大不同，就是暗箱操作和内幕交易不可能在短时间内表现出来，收支不符的物业管理其实与商业贿赂有着异曲同工之妙。唯其如此，业主们闻不到一丁点不对劲的味道，而房价仍在节节攀高。

用词语形成一个易于处理的简单名称，使人不费多少力气就达成一致，老实说，中国人精于此道——正是用实践和心领神会铺就的标准与惯例：“服务”—— 延滞了物业管理“2012”的如期到来。我们在这个歧义丛生的路途中争辩和责难，造就了今天物业管理行业的大部分境况，作为物业管理人，“服务”也许并不意味着是最优的，而仅仅是“服务”能良好地达到目的，收费成功、生存下去的目的，使购房游戏能够继续下去的目的。并且所有人都能预期到：它现在已成为一种协调行为的制度，如果偏离它，所付出的代价将会非常昂贵。

同期存在的一种物业管理状况就是“包干制”，尽管时常有人提醒，早期的深圳物业管理秉持酬金制的财务规则，但是如今普遍性地选择包干，理由很简单，业主也已把物业管理当作开发商回馈的一部分，这样就不太需要享受信息透明的服务，而可以省却责任和麻烦！深圳东海花园8元和上海世茂滨江5元的物业费至今追随者廖廖，它们似乎永远也走不进大众社区，有一部分企业对电梯内广告和车辆收益进行了专款列支公共设施维修使用，但是在众多的社区当中是受忽视的，随着对公共收益捍然占有的演进和开发商明补暗补的盛行，“酬金制”如今无论在行业法规、惯例和实践当中均缺乏良好的支撑。

今天看来，“服务论”和“包干制”其实是现代物业管理的博弈结局，由于它的稳定结构，在一定程度上打破了购房者的某种信息反馈的回路，形成较高收益的预期和感觉，进而在房价居高不下的情况下使物业管理存活了下来，这种规制存在着强大的“惰性”，业主人口的基数，业主能否全面地了解信息，还有业主根据信息的决策质量，均保证了这些有缺陷的物业管理规则在长时期内占据优势地位。

未来的物业管理将怎样定义人们的生活？社区的秩序如何建立，又如何调整？对此我们很难回答，但是很明显的是，作为一个个业主的个体，他们依据非常有限的信息进行行动，其行动目标经常在一些灰色地带发生冲突，社区的“管理规约”限定了业主对他人及自己的财产采取可接受的行为的界限，但是往往并没有说明白：逾越这些界限将意味着什么。其结果是：有利益目标的业主倾向于把自己打扮为一个恶魔或侠士，通过吓唬物业公司就能达到他自己的目的，歌林春天的故事其实每天都在重复，他们所导致的结果就是有责任心的保安员被驱逐，并且长期地不再回来。——当物业管理人仍在高速退出和转行的时候，房地产市场就不可能处于均衡状态。