新《物业管理条例》解读

规范管理强化业主权益
　　对于大多数人来说，买房子是件人生大事，选择一个好的物业公司也非常重要，物业公司的服务水平将直接影响业主的生活。但是，业主和物业公司这合同的双方，却常常成了矛盾的对立面。业主们称，自己的房子往往自己做不了主。从今年10月1日起，新修订的《物业管理条例》正式实施，将进一步提高业主的地位、扩大业主的自主选择权、充分体现物权的价值，为业主的权利护航。
　　业主：当家就要能做主老杜4年前买了一套商品房，入住不到1年就发现负责小区物业管理的公司服务质量不高，没有起到维护小区安定生活的作用。4年来，小区业主们一直想换个物业公司，但是由于当时选聘和解聘物业公司，必须经物业管理区域内2/3以上的业主投票通过。像他们这样规模较大的小区，居民多，工作时间不统一，很难召集，要达到2/3的投票率非常困难。老杜家的问题也就久拖不决。
　　新《物业管理条例》做了修改。按照新规定，今后，小区换“管家”，只需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积超过小区建筑物总面积的一半就可以了。同时，除更换物业服务企业外，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改小区管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员等其他重大事项，也同样适用这种“双过半”的决定规则。
　　新《物业管理条例》规定：“业主可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施”，保障了业主可以在土地使用权70年的基础上改建小区内的建筑物。同时，业主还有权请求法院撤销业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。例如，有的业主委员会决定在小区增加一个垃圾筒，可是垃圾筒旁边的一楼住户表示反对，如果该住户确实合法利益受到侵害，他可以请求法院撤销业主委员会的决定。居民杨峰说，这次真正有了“当家做主”的感觉。
　　政府：将业主的权利落到实处
　　兰州市城关区的梁先生和物业公司的纠纷已经旷日持久。他说，当年买房子，交钥匙的时候，开发商将钥匙与物业管理合同捆绑在一起，签订了物业管理合同，才能拿到钥匙。此后，发现这是一个草台班子，根本不是物业公司，而是开发商随便凑合的几个人。他认为，本应该由业主选举的物业公司，却成了开发商指定，这从客观上剥夺了业主的自主权。
　　很多业主也表示，自己很想行使业主的权利，重新选择满意的物业公司，但业主大会很难召集，也没有业主委员会来具体操作。
　　兰州市物业协会的宋福军表示，现在兰州市成立业主委员会的小区并不多，甚至有些业主委员会还是由物业公司组织选举产生，业主大会也是由物业公司召集的，这其实是一种本末倒置的现象。而一些管理差一点的小区，根本没有业主委员会。如果要让物业公司真正进入市场，让业主发挥自己的选择权，成立独立自主的业主委员会是大势所趋。
　　在新《物业管理条例》中，对此有明确规定。国家新修订的《物业管理条例》增加了“将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门。”这样加强了政府的指导作用，便于理顺业主和物业公司的关系。
　　物业：从管理到服务今年3月，城关区的老张就刚刚打完和物业公司的官司。让老张郁闷的是，不仅没有辞掉物业公司，自己还得补交物业费。老张说自己感觉很不爽，“不是我舍不得钱，而是我觉得这家物业公司只收钱不干活，态度还非常蛮横，我不想给他们交钱。”
　　小偷出没、电梯不能正常运行、公共设施损坏后无人修理，公司人员素质差，身体暴力时有发生。老张气愤地说：“动不动就以没交费为由断水停电，我搞不懂物业公司到底是搞服务的，还是来给我们当领导的。”很多业主对物业公司的管理不满，便以拒交物业费进行“反抗”，基层法院的物业纠纷案件每年递增。
　　对此，新《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。兰州大学法学院教授刘光华认为，这不仅仅是字面的修改，身份的置换是理念的转变，物业公司由“管理”改为“服务”，是对物业和业主关系更加合理而明确的定位。
　　刘光华说，房地产业主要是近10年间兴盛起来的，相关立法未尽完善，物业公司和业主的关系并不融洽。很多物业公司由开发商指定，并非业主自行选择。关于服务项目的约定、各自权利义务的划分并没有经过谈判的过程，为双方的关系留下了很多隐患。当业主和物业发生矛盾时，在组织和信息上都占有优势的物业公司，以行使管理权为名，使业主们吃尽苦头。物业公司“更名”，会使他们更加明确自己的角色定位，也会使业主们在今后维权时把腰杆儿挺得更直。
　　翡翠物业公司总经理李建武，从事了20年物业服务。他认为改“管理”为“服务”是一种理念上的导向，物业公司的“管理”和“服务”应该互为表里。物业公司不可能完全丧失了“管理”的权力，但“管理”应该以“服务”为目的，是一种“服务型的管理”。同时，作为企业应该把服务放在第一位，多一些市场化、人性化，少一点带着行政色彩的强硬手段。