住宅小区物业管理常见问题分析

 

　　摘 要：住宅小区物业管理;物业管理企业;业主委员会自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型很多,涉及各个领域,约11大类,其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程做出了积极的贡献。同时，也应该看到，我国物业管理虽然发展了20余年,但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距，在物业管理过程中存在的问题日益突出。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。本文从整个物业管理企业的普遍问题分析入手，以住宅小区小区物业管理中出现的问题为具体着眼点，并提出了改进小区物业管理问题的具体措施。

　　(一)物业管理企业体制问题

　　为什么会出现这种现象呢?主要原因就是以前“自建自管”现象的延续;此外，由于优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点，开发商出于自身利益的考虑，自办物业公司提供楼盘的配套服务。

　　目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。

　　(三)业主的物业知识缺乏

　　(四)物业管理收费困难

　　《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业管理费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

　　目前我国物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题。

　　(六)物业管理法律法规立法滞后,体系不完善

　　我国物业管理法律政策的框架体系，是在无国家法律的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构,完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家部委(局)和各地方政府虽然颁发了很多行政规章、行业规范和地方性法规，如2003年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章。但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对国内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。

　　以上内容对业管理中存在的普遍问题与困境进行了分析说明，下面将就小区物业管理中的具体问题进行分析说明。

　　住宅小区经综合验收合格后，开发建设单位可向居住小区物业管理委员会(业主委员会前身)办理移交的政策可操作性很低。住宅小区经综合验收合格后，房屋未必全部售出，即使全部售出，业主委员会也不可能马上成立。实际的操作是，开发商直接向已购买房屋的部分业主移交，而整体的物业资料则转移到了物业管理公司手中，这样，业主对物业的知情权没有得到应有的尊重和保护。其次，相关物业管理办法中规定，在业委会成立之前由开发建设单位负责物业管理，并可选择物业公司进行前期管理。这样业主对物业公司的选择权无法保证。也就是说，现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质(甚至没有资质)的物业管理公司管理模式。

　　相关物业管理办法规定了物业管理公司的权利，包括“劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为，对造成的损害，有权要求赔偿”的权利，这实际上赋予了物业管理公司一定范围内的行政执法权，将业主置于一个弱势的地位。而相关物业管理办法中的相关规定还模糊了小区业主共有设施的经营收益权属问题。

　　目前业主委员会难以成立已经成为一个普遍的现实，即便是对于成立的业主委员会，其地位也比较含糊，并没有独立的社团法人地位，不具备承担民事主体法律责任的资格，面临着身份上先天的尴尬和不足。

　　(一)走专业化发展之路

　　(二)走法制化发展之路

　　具体而言，在小区物业管理中，应制定《业主委员会的管理办法》，确认作为业主自治组织的业主委员会的法律地位，着力改变其组织松懈、责权不明、经费来源受制等尴尬之境。

　　(三)走集团化发展之路

　　此外，启动物业管理市场预警系统，也可促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。

　　品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。

　　随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。

　　(六)走“以人为本”的发展之路

　　住宅小区物业管理企业更需要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何住宅小区物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

　　当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。