强制执行希望不要成为开始

2005年10月30日清晨，北京市朝阳区人民法院出动了98名执行法官和法警，对朝阳区内共计13个小区的57名长期拖欠物业管理费的业主采取“堵被窝”的方式进行了强制执行。

事件发生后，当即在北京引发强烈反响，为此记者采访了京城的部分专家和业内人士。

如何看待业主欠费行为

中国人民大学陈幽泓教授认为：业主欠费行为尽管出于各种各样的原因，但是业主采用拒交物管费的方式来表达自己的不满则是一种非理性的行为，拒交物管费最终受伤害的还是业主，业主欠费只能导致物业公司降低服务水平，而物业公司服务质量的下降必然导致业主生活小区整体环境质量的下降，导致业主居住小区的贬值，最终损害的还是业主的利益。

北京银枫家园前业主委员会主任北野先生认为：业主欠费，原因在于整个国家的司法和行政系统都不适用于现在新的物业形式，另外，由于公民教育的缺失使得业主对自身权益和整体观念的认知不够，不能通过有效的途径去解决。因而当业主的权益受损害的时候，便采用最简单的办法——欠费，而欠费行为实际上是伤害了业主自身，伤害了整个小区的利益，实际上是让社区其他业主为欠费业主所享受的服务买单。所以，业主欠费行为不是维权，而是对整个社区的伤害。

如何看待法院强制执行？

和谐社区发展中心理事长蔡若焱先生认为：强制执行是与物业管理不同的一个法律行为，强制执行是为了履行法院已生效的判决，业主对法院已生效的判决拒不履行，则人民法院有权采取强制执行的方式以保证法律的权威。它特别强调要保持法律的刚性，法律的刚性对于一个国家来说有着至关重要的作用。但是受传统思维的影响，很多人认为业主处于弱势群体，就对法院的强制执行行为颇有非议，这其实体现了我国传统思维中对法律刚性缺乏正确的认识。

北野先生也对法院的强制执行给予肯定：业主与物业公司的争议是一个商业合同问题。但是，业主不履行法院已生效的判决则是对法律权威的挑战，等于让自己和社会处于战争状态。维系社会的存在需要四个权威：政府，道德，宗教信仰和法律。在我国，政府的权威有所降低，而道德和宗教的权威始终微弱，法律的权威是维系社会秩序的最后一道防线。业主权益的维护和实现都要依赖于法律权威，为了保护我们的利益，为了维系这个社会共同的稳定，我们必须维护法律权威这最后一道防线。

北京隆安律师事务所陈旭律师则认为：从一方面来讲，业主拒不履行法院已生效判决，挑战法律权威，从这个意义上强制执行行为是值得肯定的。但是，我们从这次的朝阳区法院“堵被窝”式的强制执行过程可以看出，法警在强制执行的过程中没有回避未成年人，并且在执行的过程中使用手铐等警械，这种执法方式是与文明执法相背离的，同时，法院在此次的强制执行过程中为了起到示众的效果，主动对各大媒体曝光，这些都表明其执法方式的简单粗暴。并且，法院的强制执行并没有真正化解物业与业主之间的矛盾，却从某种意义上激化了矛盾，很多业主表示以后仍然会采取欠费方式表达不满。这种简单的执法方式并未真正有助于从根本上解决业主欠费问题，并未达到“案结事了”的目标。

如何解决业主欠费问题？

北野先生认为：要解决欠费问题，我们必须从社会正义的高度看待这个问题，才能看得更加深远。首先是要有一个建设性的心态，建设性是与破坏性相反的，譬如欠费就是一个极具破坏性的行为，欠费使得业主与物业公司对立起来，而建设性则要求业主作为一个整体能够与物业公司进行协商。另外一个需要具备的就是理性和良知，理性和良知是解决物业欠费问题的关键所在，具体而言，业主的理性和良知就是履行作为一个业主的义务，尊重物业公司，交纳物业费，尊重社区的其他人。而物业公司的理性和良知就是做到帐目的公开、透明、合理，并且提供价质相符的服务。在此建立一个相互理解的机制与平台，物业欠费问题才有解决的可能。

蔡若焱先生表示：解决欠费问题必须从原因寻找解决途径，譬如业主对开发商有所不满，那么业主在与开发商订立契约的时候就应尽力解决，但是在现实中开发商有许多霸王条款，而单个的业主又处于弱势状态，所以要借助群体的力量与开发商交涉，在此之前业主需要有一个广泛的社会共识，对于契约维权的共识，在一个广泛的共识下业主才能尽量避免由于契约对业主权利的损害。还有一点是政府应加强对开发商的约束，现在政府对开发商的监管存在着许多的漏洞，对开发商没有形成有效的约束力，这在一定程度上是对开发商利用霸王条款和口头承诺上对业主进行侵害的一种纵容。

对业主维权的建议

陈幽泓教授认为：业主维权，首先需要做的就是成立自己的业主委员会，借助于业主委员会来与物业管理公司进行博弈，单个的业主永远处于弱势状态，只有借助于业主委员会的平台，业主维权才能更为有效。譬如对物业公司的帐目有所异议，可以通过业主大会提出要求，而对于物业公司的更换和挑选，也需要通过业主大会来进行，业主委员会作为业主大会的一个执行机构，是业主实现有效维权的一个必备的组织条件。另一方面，业主维权可通过多种方式解决：协商、仲裁或者法律途径，协商和调解方式解决不了,可以诉诸于法律，但这些行为也是作为群体层面的行为，单个业主即使诉诸于法律也鲜有胜诉。

北野先生认为：业主要维权，首先需要知道自己需要维护的是什么权益，如果只是业主单个人的意愿并且与整个小区的意愿相反，维护的就只是单个业主的利益。其次就是业主维权的方式，单个的业主不能进行真正意义上的维权。要让业主掌握维权所必须的各种认知，能力和技巧，为真正的维权行为提供必要条件。小区内有三个主要关系：业主和开发商的关系、业主与物业公司的关系以及业主之间的关系。这三个关系之间诸多问题只能通过业主作为一个整体团结起来，才能得以有效解决。业主与开发商之间通过买卖合约进行约束，业主与物业公司之间通过物业服务合约进行约束，而业主与业主之间通过业主公约进行约束。

陈旭律师强调：从现在物管费纠纷的诉讼案件中，我们不难看出举证对于很多业主来说是非常困难的，所以呼吁有关部门从制度设计上对物业纠纷案件实行举证责任倒置。当业主为了维权诉诸于法律途径的时候，业主在搜集证据环节十分困难，譬如业主说物业公司某项服务不好，但是却举不了证，而这时就应该由物业公司来举证，告诉业主自己做的事情，收费根据以及帐目等，如果物业公司把这些都列举出来，便很容易判断责任在于谁了。所以业主维权，需要争取的一点就是物业纠纷举证责任的倒置。

法院对解决业主拖欠物管费问题提出十项司法建议

鉴于越来越多的物业纠纷案件的发生，2005年11月2日朝阳区法院召开了新闻发布会，有关负责人从司法机关的角度向北京市所有业主、物业公司、物业行政管理部门和相关组织提出了十项司法建议（详情见前文——编者注）。

针对第十项，法院的领导介绍说，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务，是朝阳区法院对物业行政管理部门和收费管理部门的建议。通过第三方机构的介入，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

欠交物管费，已经成为社会一大顽症并引起了各界的广泛关注。尽管处于不同环境，业主欠费行为的背后却有着大致相同的原因。在欠费行为对业主自身、对小区利益的损害方面，以及业主维权需要集体行动而不是单个行为方面，专家学者都达成了共识，但是在解决物业欠费纠纷以及业主维权建议上，却有着不同的关注角度。值得关注的是，记者在采访中了解到，大部分业主表示仍然不会放弃欠费行为，物业公司与业主的关系也并未得到改善。

原载于《现代物业》杂志2006年1期总第43期