房地产业的产业组织模式比较分析

摘 要：房地产业产业组织模式可分为：房地产企业主导型、信托基金主导型、政府主导型、市民合作组织主导型。现阶段应大力发展房地产投资信托基金，同时政府应以土地所有者身份直接参与廉租房的建设，发展一个与商品房市场并存的“二元”体系，并合理引导规范市民合作建房行为，防止引发新的社会矛盾。

房地产业涉及到房地产开发建设、流通和消费服务调控管理等领域的各类经济组织的活动。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约，进而形成一个有机的产业整体[1]。根据在房地产开发建设过程中的主导力量不同，可以把房地产业产业组织模式分为：房地产企业主导型、信托基金主导型、政府主导型、市民合作组织主导型。

一、房地产企业主导型
房地产企业主导型是指由房地产开发企业主导房地产开发的整个过程。在我国，人们一般把房地产开发的过程分为设想的提出、可行性分析、细节设计、合同与建筑施工、市场营销、市场化管理六个环节。按企业对这六个阶段的参与程度，可以分为一体化型与虚拟经营型。
（一）一体化型房地产企业主导型
多年来我国房地产开发模式的核心是房地产企业统揽房地产开发过程的全部或大部分环节，这种模式和以前的项目公司发展模式是适应的，和单个项目运营是吻合的。
特点：1、资本密集度高。房地产项目，投资量大，少的上千万元人民币，多则几十个亿。2、管理幅度宽。开发企业的管理涉及到房地产开发的各个环节。3、生产周期长。房地产项目从投资决策到项目施工入住，短则一二年，长则三四年，产品的生产周期比较长。4、生产环节多。从投资评估，到营销策划、规划设计、工程建设、物业管理，房地产项目的开发过程环节较多且互相制约。
优势：1、可控性强。由于房地产企业统揽开发过程的大部分环节，企业能够对开发的各个环节实行有效的管理与监控。2、交易成本低廉。用企业的科层组织代替一系列的市场交易行为，极大地降低了企业的交易成本。3、单个项目利润率高。房地产企业赚取了从策划到物业管理整个产业链的利润。
劣势：1、管理成本高。企业内委托代理链条过长，容易导致管理的非效率。2、扩张速度慢、没有实现规模经济。随着房地产业分工的不断细化，一体化的开发企业很难实现规模经济效益，同时也制约了企业的快速扩张。
（二）虚拟经营型房地产企业主导型
该模式为房地产企业将“提出设想”以外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营，只是根据“设想” 对各个环节及其相关的承包商进行协调和整合，最终将“设想”变为现实的房地产产品并完成销售，获取利润。目前我国房地产业的虚拟经营有以下三种主要模式。1、房地产企业＋各种中介机构；2、房地产企业＋资源集成供应商；3、房地产投资商+资源系统供应商。[2]
特点：以上三种模式的共同点都是外取资源、虚拟经营。但从模式三到模式一，虚拟经营的程度呈由高到低分布。模式三外取资源的程度最高，房地产企业价值链的每一环节都是在与外部机构、组织的合作中完成的。
优势：1、能提高专业化程度，促进企业的分工与合作，提高经济运行效率。在这种开发模式下，合作企业都是专业化公司，从事专一业务的生产与经营，比一体化的开发企业有更高的生产效率。2、有利于企业的快速扩张。现在房地产企业都开始由个别城市向全国扩张，这种变化需要公司的母体进行资源的重新配置。基于此，许多开发企业已经向资源整合者转化，向资源的管理者转化，整合市场可供利用的优秀资源，形成竞争优势，集中发力，快速扩张。
劣势：1、合作企业之间存在价值目标差异。虚拟企业是由多个企业组成的临时性组织，各个企业的价值利益观、具体目标不同，要使各个企业充分运用自己的能力来完成虚拟企业的共同目标就会存在困难。2、难以实现统一管理。因为虚拟企业成员来自各个不同的企业，在工作地点时间上相互独立，缺乏统一有效的制度来进行管理。3、信任危机。由于虚拟企业的临时性特征，企业成员之间缺乏长期合作的经历，相互之间缺乏信任。4、产业链条脆弱，经营风险高。在虚拟经营模式下，房地产企业对产业链控制力降低，当面临经济波动或意外冲击时会导致产业链断裂，同时企业的高度虚拟会产生经济泡沫，导致金融风险。

二、信托基金主导型
REITs：是房地产投资信托的英文Real Estate Investment Trusts的缩写，是投资信托在房地产领域的应用，是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。[3]根据投资形式不同，REITs可以分为权益型、抵押贷款型以及混合型。[4]目前全球市场上90%以上的REITs都是权益型的。
特点：1、投资者的广泛性。REITs通过精心的组织设计来吸引广大投资者。例如，在成立条件上，美国法律规定，成立一个REITs公司，必须至少有100个股东，并且不能有5名以下股东合计拥有公司50%以上的股份。2、流动性强。REITs股票或受益凭证本质上属于证券，可在交易所上市交易，具有很强的流动性。3、投资的专向性。相关国家的法律法规对REITs的投资方向都作出限制性规定，保证资金大部分投入房地产业。4、税收的优惠性。这是REITs的重要特色之一。许多国家法律规定，不对REITs进行双重征税，只对投资者个人征税，从而为REITs的发展提供了巨大的推动力。
优势：从REITs的定义可以看出，其具有以下几个优势：1、可以聚集众多的分散资金投资于房地产业，为房地产业的发展提供必要的资金支持。2、能有效地分散投资风险。REITs集合了众多投资者的资金，可以进行组合投资，有利于分散投资风险。3、投资者可以享受到专业化管理的收益。由于成立专门的投资机构进行房地产的投资和管理，投资者可以享受到专业化管理的好处。而专业化的管理在降低管理风险的同时也提高了REITs的投资收益。4、能实现有效的监管。由于大部分REITs是属于公募性质的投资机构，因此容易受到第三方力量的监督，有利于REITs规范科学的发展。

劣势：1、成长性受到限制。由于各国规定REITs要把大部分的收入分配给股东，这就制约了REITs的成长性。2、治理结构较为复杂，容易产生利益冲突。REITs一般会涉及到房地产所有者、投资者、投资银行等相关当事人，设立REITs必须向有限合伙人、投资银行和其他有关各方支付管理费、咨询费和佣金，这就不可避免地要产生利益冲突问题。

三、政府主导型
政府主导型产业组织模式是指政府在房地产生产过程中的纵向一体化，即指政府自身或委托国有公司直接进行房地产产品的生产，从土地的取得、开发、建设以及销售等各个环节，均在政府控制下进行。
特点：1、政府高度参与。在房地产生产过程中，从土地的取得、开发、地上建筑物的建设以及房地产产品的出售等各个环节，均在政府控制下进行。2、纵向一体化。在政府主导型产业组织模式中，政府以土地所有者身份向一体化进入房地产开发直至将房产交付给特定的社会群体，中间不存在土地市场以及其他中介组织。3、福利性。政府以土地所有者身份进入房地产开发，不以营利为目的，主要负责经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等住房的投资和建设，促使效率与公平的矛盾合理解决。
优势：1、价格低廉，能增进低收入者的福利。由于政府以土地所有者身份向一体化进入房地产开发直至将房产交付给特定的社会群体，中间不存在土地市场以及其他中介组织，这种开发模式必然会带来房地产价格的下降。2、政府可以有效地调控房价。政府实行纵向一体化生产形式，能够直接参与投资经济适用房和廉租房的建设，发展一个与商品房市场并存的“二元”体系，可以把经济适用房和廉租房的消费功能明确的界定，减少投机，能极大地降低人们对房产升值的预期。
劣势：1、供应对象确认困难。由于经济适用房和廉租房具有社会福利性质，必然会出现供不应求的现象，如何确保城市弱势群体的住房权利还需要一套完整的机制来保证。2、“内部人”控制的问题突出。由于政府直接进行房地产产品的生产，房地产业各个环节均在政府控制下进行，很难保证经济适用房不变成“公务员”小区。3、影响经济的运行效率。在政府的“父爱关怀”下，房地产市场的效率肯定降低，即公平是有代价的。

四、市民合作组织主导型
市民集资建房是房地产行业的新生事物，是政府、房地产开发商、市民三方博弈的一个非纳什均衡，它是消费者对目前国内高房价的两难选择，也是对当前极不规范的房地产市场的群体性反抗。目前全国各地个人集资建房主要有股份公司、住房合作社、中介公司与开发商合作等模式。
特点：1、消费者横向联合。市民集资建房是房地产行业的新生事物，消费者面对高房价已产生了集体反抗意识。2、非市场化。这是一种与市场化、专业化相背离的行为，但具有经济人的理性。3、不确定性。市民集资建房响应者众多，并且形成了一些组织模式，但面临制度上的壁垒、法律上的限制，其发展前景不是很明朗。
优势：1、价格优势。这是市民集资建房的出发动机。2、社会支持。央视《东方时空》在焦点房地产网上进行了一个民意调查，结果显示95%的人支持个人合作建房。3、定位准确。花合适的钱，买合适的地，盖合适的房子，几乎实现了生产到消费的精准对接。
劣势：1、制度缺失。目前个人合作建房尚无相关的法律与行政法规，且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念冲突，因此，几乎所有地方政府都对此持消极态度。2、管理困难。个人合作建房属于民间组织行为，极易出现失控局面。3、法律限制。在我国，个人合作尚不具备房地产开发的资质，由政府认可的土地使用者只是房地产开发商，而不是所有合作建房的参与者。

五、结论与建议
1、加快金融体制改革，大力发展房地产投资信托基金。
REITs在很大程度上可以弥补我国房地产直接投融资制度缺口，也有利于化解银行的系统风险。同时，一些大型的房地产企业通过发起设立REITs，可以形成以REITs为核心的房地产投资运营模式，实现企业内部的产融结合，通过兼并、重组途径，成长为一批实力雄厚、具有世界竞争力的大型集团，从而提高中国房地产业集中度，提升整个房地产业的组织化程度和竞争力。
2、各级政府要以廉租房制度为核心，建立住房保障制度。在住房矛盾突出的大城市由政府组建非营利性的公营住宅机构或特殊企业，以此为基础，较大幅度地扩大廉租房制度的覆盖面，发展一个与商品房市场并存的“二元”体系，促使效率与公平的矛盾合理解决。
3、合理引导合作建房行为。目前，合作建房仍然要通过公开的招拍挂的市场方式取得土地，也基本上是按照房地产开发的模式进行操作，并且一些合作建房行为，带有很强的集资倾向，参加者有相当一部分是以投资为目的有房户，因此，相关部门应合理引导规范合作建房行为，防止引发新的社会矛盾。